理性看待房地产价格

　　最近无论是平面还是网络媒体，一度喧嚣的房价争论平静了很多。

　　打赌房价不崩盘就去裸奔的人，不仅穿上了衣装还捂紧了嘴巴；不断谆谆教诲人们买房，房价还将上涨的大佬，也谨小慎微，对房价涨跌含糊起来。成熟起来的购房者不再为哪一方站队呐喊，而更多的是去掂量自己手中的资金、限购的年限、房价的走向、购房租房的利弊等，去寻找房地产投资的答案。

　　今年房地产调控政策没有再加强，百姓对房价的纠结也弱化了。市场的归市场，保障的归保障，政府不希望过多干预房地产市场的政策起到了较好效果。百姓逐渐认可房价更多的是市场问题，而非政策问题。调控走向正途，百姓趋于理性。

　　近日，诺贝尔经济学奖获得者罗伯特·席勒又因中国房价太高的言论火了一把。房价本身是个很地方、很市场的东西。中国市场更存在资源分配、个人收入等特殊性，难以与纯市场经济简单配比。

　　席勒对中国房价的观点目前未必正确，但世界上确实没有只涨不跌的商品价格。房价是买卖双方决定的，买卖双方组成了市场。倘若房价是市场决定的，那么纯粹市场中的任何商品，其价格都会有涨跌。甚至因心理、大势等因素，还会暴涨暴跌。事实上，在2002年、2008年、2012年北京部分地区的房价就曾下跌。投资者参与房价涨跌的争论没有意义，分析影响房价的因素去判断未来房价走势却很必要。

　　影响房价的因素多种多样。因为土地、户籍、福利分配等问题，房价在中国尤其有别于大多数市场经济国家。

　　影响市场价格的因素是供需。在房地产市场，最重要的因素是房屋及土地供需和人口的流动。

　　中国新建房的土地供需是国家调配的；二手房的市场化程度最高；宅基地、小产权房在小范围中靠市场分配。

　　影响人口流动的因素更繁杂。大专院校的配置很大程度上影响着中国人口的流动。读大学曾经是很多寒门子弟跃龙门的唯一途径，大学毕业的学子，很大一部分人不会回到农村，而会选择所在城市创业。此外，中小学教育、医疗卫生服务，公交、地铁、园林绿化、供暖供气等市政配套，政府政策，如限购、税收以及银行利率等因素也都影响着人口的流动和房价走势。

　　以前有房价是“总理说了算还是总经理说了算”的争论。其实政府在房地产上能有作为也应有作为。政府应该去调节理顺阻碍市场发展的羁绊，比如减少对土地、户籍、教育、医疗等因素合理流动的限制。应当设法增加人口聚集城市的土地供应，或让大城市中优质的教育、医疗资源，通过连锁、合作经营等模式合理流向周边城市或中小城市。在房地产税费方面，应研究从产业链前段向后端购房者转移等问题。

　　专业机构会列出更详尽的影响房地产价格因素。各方因素的综合作用，决定了房价的涨跌。投资者不妨对各种因素的权重给出自己的排列组合，判断投资或退出房地产市场的时机。陈东