别墅求大 传统的就是流行的

　　记者 张 君

　　近期，有业内人士频频发声，“2013年是深圳豪宅市场元年。纵观整个深圳市场，2013年豪宅项目相继推出，从户型尺度到建筑品质多方面均突破以往，形成了全新的价值体系”。不断被刷新的豪宅售价纪录也从侧面反映了这一点，从纯水岸15到观澜湖高尔夫大宅，这些明星豪宅可谓越贵越火。

　　别墅价值优于其他豪宅形态

　　不久前，福田有一项目被曝其顶层复式在市规划国土委网上备案价25万元/平方米，一套总价算下来要2亿。作为顶级豪宅形态的别墅反而在价格上居于次位。

　　对此，分析人士认为一方面在高回报率下，开发商不断放大大平层、顶层复式、高端公寓的核心价值，包括地段、产品包装和附加服务等推动这类豪宅价格屡创新高。另一方面，在“禁墅令”下，别墅转向稀缺，市场上更多的是联排、叠拼等类别墅产品，不是真正意义上的别墅。别墅最根本的特征是最大限度地占据优质土地资源，是独门独栋独院，容积率极低的物业。从市场经验来看，别墅尤其是独栋别墅的使用和投资价值更大。

　　香蜜湖、华侨城、蛇口是深圳豪宅分布非常密集的区域，这些片区由于良好的市政配套和规划，在环境、氛围上都成为豪宅生长的沃土。从早期形成的银湖、香蜜湖、大南山、华侨城到深圳大小梅沙再到现在的观澜湖，深圳别墅经历了典型的从内而外，向东西两翼发展的过程，符合城市格局的变化规律。因为产品和自然资源稀缺，别墅的价值一次次得到验证。

　　早期别墅以城市中心区域为据点

　　银湖的别墅开发始于上世纪90年代初，是深圳第一代别墅区。银湖别墅区三面环山，山谷中有金银二湖，风景优美，聚集金湖山庄、齐明山庄、颐园别墅、棕榈泉别墅和银谷别墅等，内外连成一片，成为深圳别墅极集中片区。购买银湖别墅的人群大多是深圳第一批富裕起来的人。银湖别墅虽然属于早期规划建设的别墅，建筑密度较高，配套较少，但凭借与市中心近距离的区位优势，即使产品相对落后，在三级市场上，别墅价格依然坚挺。

　　香蜜湖板块的别墅产品实际上并不算多，其代表性项目水榭花都、香蜜湖一号、熙园等都是综合形态住宅区，仅部分是别墅产品，且以联排为主。但因该板块处于深圳市中心区，具备市政资源上的相对优势，且产品多有创新，别墅通常获得了惊人的溢价。与银湖类似，香蜜湖片区目前可供开发的土地很少，区域发展空间受限，开发已基本结束。

　　蛇口大南山也属于深圳早期别墅区，山海资源丰富，城市公共配套完善。该板块主要有鲸山别墅、龟山别墅、碧涛苑等别墅区，是深圳历史最悠久的豪宅区。未来太子邮轮母港经济、海上世界国际滨海休闲商务区的建成或将迎来蛇口半山的二次腾飞，带来巨大的人居效益。目前，该区在售别墅大南山紫园仅有11套独栋，最低门槛总价也要4000万元以上。

　　中期别墅以自然资源和人文为支撑

　　华侨城的别墅物业主要从2001年开始出现，有东方花园、波托菲诺、燕晗山居等代表。华侨城片区20多年成片综合开发运营的整体价值一直备受公众推崇，成为文化层次较高的新一代财富人群的重要选择，特别是波托菲诺，结合华侨城旅游文化、自然山水资源，建成了密度较低，环境宜人的人文区域，是深圳高端豪宅的标杆。

　　大小梅沙位处深圳东部黄金海岸，背倚青山，面朝大海，与市中心保持12公里的适度距离，花30分钟便可远离都市喧嚣。对比以上四大别墅板块，大小梅沙是后起之秀，但豪宅的价值增长更胜一筹，如华侨城天麓、万科天琴湾、联泰梅沙湾等，这些别墅除了占有丰富的山海资源、容积率普遍较低、融合顶尖的建筑设计理念之外，极高的私密性和花园赠送面积、顶级的配套一度使之成为焦点。根据深圳中原研究中心的最新数据显示，这五大板块的别墅均价都在10万元之上，最高达17万元。

　　现代别墅以空间订制格局

　　尽管价格几乎以10年十倍的速度上涨，别墅依然更受财智人群的青睐，从最早的跃式到复式、空中别墅、大平层，最后又回归别墅，他们对空间的需求不断发生变化，但没有停止对传统大别墅的追求。

　　近年来深圳城市中心和东西两翼格局约束渐显，向北破局获得更大的空间成为趋势，个人和家族格局如是，尤其是家族格局，现代人的家族观念逐渐淡薄，要想重塑家族的存在感必须要有承载家族精神的宅院，而这种承载在一般的平层住宅难以完成，只有借助大宅院。

　　观澜湖占据20平方公里优质自然景观土地，建筑覆盖率不足1%，每1平方米住宅背后，是99平方米的绿地，容积率仅0.024，几乎仅相当于市区豪宅项目的1/200。观澜湖独栋高尔夫大宅更深处球场中央，呈单线型规划，享双球道景观，被绿色彻底环绕。39套高尔夫大宅将成为深圳永久生态控制线内稀缺别墅，户户配有私家花园，还可以根据个人格局量身定制。

　　观澜湖项目负责人认为，平均600-1900平方米的私家花园是业主的标配，部分大宅可达2000平方米。在保持建筑外立面、高度、色彩、风格不变的前提下，观澜湖赋予业主“再造功能格局”的权力。统一开发、统一管理、持续经营，观澜湖别墅区保持了居住格局的和谐，更以国家5A级旅游景区、全球低碳生态景区、世界第一大球会等多重优势得到行业精英、实业家构成的业主群的高度认可。