深圳调控或酝酿长效机制 二套房贷收紧可能不大

　　进入第四季度，深圳各大银行悄然纷纷上调了房贷利率，受制于各大银行全年信贷余额的吃紧，即使是首套房，优惠的的房贷利率也越来越难找。与此同时，深圳市前不久的全市房地产宏观调控领导小组联席会议上也明确提出包括严格执行限购限贷、增加土地供应、调整二套住房首付比例和利率、加大保障房和安居房供应力度等在内的八条调控措施。

　　在这种背景下，随着第四季度房屋销售旺季的到来，不少购房者不仅担心首套房贷优惠的绝迹，也担心二手房贷的首付和利率也将在新政下上涨。对此，记者采访专家表示，从北京的调控实践看，即使二套房首付调高至7成，但对于平抑房价上涨效果并不显著，而深圳此前也提过上调二手房首付但终未出台，因此，预计此次关于二套房首付比例和利率调整的政策也可能依然是稳定市场预期，不会真正实施。

　　深圳有加码调控信号

　　随着北上广深等地多家银行暂停房贷，深圳的各大房贷银行虽未停贷，但在最近这个放贷额度吃紧的第四季度也纷纷取消利率优惠或上浮利率，拉长审批流程，部分银行房贷利率上浮10%甚至更多。经粗略统计，在第四季度开始，深圳已有15家主流银行的房贷利率上调，其中首套房最高上浮20%，二套房最高上浮30%，记者从多家银行了解到，到了第四季度，各家银行所剩的全年的信贷余额都不多，在其他更高收益产品的存在下，房贷也成为压缩的对象，针对首套房和二套房的房贷政策更是经常变化，部分银行甚至直接告知，或要等待明年初才能放贷。

　　业内人士预计，从10月底开始，各银行的房贷额度会更紧张。在这种情况下，尤其是首套房贷款优惠若淡出，将会对首次置业的刚需群体产生最直接的打击，造成刚需群体买房门槛的抬高。而也有观点认为，在房价整体上涨预期没有改变的情况下，置业者的提早购房行为不会改变，虽然贷款难，置业者的购房热情依然不减。

　　此外，对于深圳第四季度的房贷形势，深圳中原副总经理贺晓丽告诉记者，从10月11日深圳市房地产宏观调控领导小组联席会议上已经可以看到政府加码调控、逐步建立房地产调控长效机制的信号，同时，第四季度的10月份往往是房地产销售旺季，房价上涨压力大，深圳政府也面临全年调控目标能否完成的大考。此外，随着下月十八届三中全会的临近，在这一关键时点上深圳率先出台“深八条”，显示出深圳积极响应中央号召，充分运用市场化手段，逐步建立房地产调控长效机制，坚决遏制房价过快上涨的决心。

　　上调二套房首付可能性不大

　　而在深圳加码调控可能出现的方式上，贺晓丽表示，在目前的市场下，“限购、限贷、限价”仍然是需求管理的方式，能有效抑制住房投资投机，在住房供应一定的情况下满足首套置业者的需求。此外，针对深圳提出的“继续强化商品住房预售管理，引导房地产开发企业理性定价”这一提法，贺晓丽认为，通过预售这一行政手段限制开发商定价过高，在一定程度上能够起到限制房价过快上涨的作用，虽然有的开发商采取期转现的捂盘策略来规避政策，使这一限制政策的效力下降。但不可否认的是，预售管理仍是当前最直接作用于房价的政策之一，对于短期内抑制房价过快上涨起到积极作用。

　　记者了解到，目前市场情况下，一二线城市的刚需购房者在购房中受房贷政策的影响最大，这部分购房者首付能力弱，绝大部分房款需要贷款，因此购房首付的成数和房贷的利率都很影响这些购房者的购房行为。

　　而对于深圳提出的“调整第二套住房贷款的首付比例和利率”的方向，贺晓丽表示，这一方式虽然既能保障居民首套住房需求又能抑制住房投资投机行为，但从北京的调控实践看，尽管北京调高二套房首付比例达到七成，但效果并不显著，并且3月份的深圳版“国五条”也提出过“必要时调整第二套住房贷款的首付比例和利率”，但终究并未落实，所以，此次可能依然是稳定市场预期，重申房贷收紧，实施可能性不大。

　　各地方差别化政策或成趋势

　　综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁则认为，“深八条”发声，主要是给市场提醒，政府还没有退出市场的意思，另一方面，即使房价调控目标已无法完成，但楼价也不能涨得太离谱，所以有压一压的意思。宋丁认为，现在中央和地方政府的调控态度都是双管齐下，继续推进原有的调控政策同时，逐步建立长效机制来取代。

　　而世联地产首席分析师吴志辉表示，纵观过往的房地产调控政策，通常是一二线核心城市房价急剧上涨，引来了媒体舆论的高度关注，中央基于资产价格泡沫和舆论压力出台政策打压房地产，各个地方政府出台具体的细则，如果政策效果不明显，调控加码直到行业基本面发生变化，房价下跌。但往往房价在下跌一段时间后又再次上涨，于是媒体舆论再次关注，全国性政策再次出台这一个循环展开。而这种方式常常使得部分房地产市场健康发展的城市，也随着全国性政策的出台打压而躺着中枪，吴志辉认为。

　　“而从本次调控的深圳和北京细则来看，一二线城市房价仍继续领涨，但政府并没有像过往那样出台全国性的政策全面打压房地产市场，相反会是各个城市根据具体情况出台相应的调控政策”，吴志辉说。

　　“深圳加码调控的信号中，政府则是提出了多方面的方向”，贺晓丽认为，这也是政府意在“长效机制”的信号。记者注意到，“深八条”中提出“加强住房政策研究，加快构建符合深圳实际的房地产调控长效机制”，“这是近期首次出现在官方房地产调控的表态中”，贺晓丽透露，从近十年的房地产调控实践看，政府主要采取“头痛医头、脚痛医脚”的短期调控策略，没有从更深层次上找原因，而即将召开的十八届三中全会可能会在土地、税收等方面改革，“深八条”提出在“长效机制”上调控房地产，可能为下一步房产税扩围埋下伏笔。