高负债高地价致房企利润率再滑坡至17.9%

前十月销售业绩普涨超40% 利润率则依然难改下行趋势

　　截至昨日截稿时，已有20家房企公布其销售业绩，20家房企合计前10月销售业绩突破了6539亿元，同比涨超40%。但从房企三季报来看，房企的利润率却依然难改下降的趋势。

　　瑞安房地产、碧桂园、中骏置业前十月的同比涨幅都录得翻番，即使是业绩涨幅排在末尾的花样年、首创置业等房企，也录得10%左右的增长。

　　然而，据中原地产研究部统计，公布三季报的135家上市房企前三季度合计总营收达4675亿元，总利润为835亿元，行业利润率却仅17.9%，净利润率仅13%。

　　利润率或每年降一两个点

　　中原地产研究部总监张大伟认为，目前绝大多数一线房企都采取高周转模式，策略是推行产品标准化和管理标准化。在未来几年内，行业平均利润率每年将降低1~2个百分点左右。

　　在高周转的模式之下，主流房企年内新开工大幅增加。季报显示，前三季度保利地产累计新开工面积1209万平方米，竣工面积660万平方米，在建面积3992万平方米，分别比去年同期增长26.2%、55.7%和21.9%。而万科截至10月上旬，拿地已过700亿元，创历史新高，1~9月累计开工面积完成年初计划的82.4%。

　　而易居研究院数据显示，截至10月底，一、二、三线20个城市新建商品住宅库存总量分别为2748、2760和2251万平方米，环比分别增长1.1%、3.1%和-0.8%，一线城市住宅存货已悄然上升。

　　利润率下滑溯因

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　　高负债率“吃掉”大量利润

　　据链家地产市场研究部统计，所有上市房企在9月末的资产负债率为76.1%，较年初增长2.4个百分点，达到历史新高。不过，剔除预收账款后，公司其他负债占总资产的比例为49.4%，较年初下降0.8个百分点。

　　“高负债率、高贷款利率带来的高利息费用吃掉了大量利润。”张大伟认为。

　　2

　　土地成本同比大增

　　易居房地产研究院数据显示，2013年10月，10个典型城市土地出让金收入689.6亿元，同比增28.8%，土地成交均价3410元/平方米，同比增达55.7%。

　　张大伟表示，土地成本增加，房企拿地竞争激烈，这明显导致房企的利润率下滑。

　　3

　　“以价换量”项目进入结算周期

　　链家地产市场研究部张旭认为，2011年受调控影响的项目成为目前房企结算的重点，这些项目被迫“以价换量”，在保销量和保利润之间选择了前者，带动了整体利润率下降。