体验式商业席卷昆明 城市综合体两大模式"角力"

　　“做综合体是否成功，是考验一个房企在市场竞争中能否站稳脚跟的标准之一。”这话不无道理。戴德梁行香港董事总经理北亚区策略发展顾问部主管周汝鸿先生说：“综合体的体量大多要在10万平米以上，办公楼是城市综合体的核心功能，是综合体的地标。”他表示，从国内的一些成功案例看，一个成功的城市综合体内办公楼体量应超过20万平米，商业体量在6万平米以上，这也就意味着，开发商不仅要从定位、建造、规划设计上下工夫，更要在商业运营与写字楼的招商上花费更多的心思。

　　两种模式运营城市综合体

　　西城时代营销副总许志奇说：“目前的昆明房地产市场，综合体不胜枚举，比如说现在运营比较成功的南亚风情第壹城和顺城；未正式运营的综合体项目更遍地开花。”

　　许志奇认为，目前昆明综合体项目的主流开发模式主要有两类，一类是分期开发商业先行模式，例如南亚风情第壹城走的就是这种模式，通过昆明楼市大家可以看到综合体体量非常巨大，一般昆明的综合体项目都在50万平米以上，这么大的体量不可能一下子完成，因此综合体都是走分期开发途径，商业先行的好处是通过商业的开发运营可以提升周围房地产的价格，为后期配套住宅开发做好铺垫，还能从后期的住宅开发中获取更多利润。

　　第二类是分期开发住宅先行，这个模式在昆明比较常见，因为昆明的综合体项目大多源于城中村改造，例如海伦国际、西城时代项目和联想科技城等等，这种模式就是项目的启动物业为住宅，通过住宅做低价入市可以回笼以资金为后期的商业开发做准备，但是这要损失一部分利润。

　　说白了，在这两种模式之间，开发商要么选择现金流，要么抓住利润率，总得有所取舍。选择利润，还得看资金链是否支持。

　　体验式商业席卷昆明

　　另外，综合体项目的成功与否很大程度上取决于商业、商务部分的招商和后期的运营，目前昆明综合体项目较多，商业供应过剩已经成为昆明房地产市场不争的事实，这都是源于这几年对综合体大量投资。

　　周汝鸿先生认为：“解决这个难题很难，因为商业是处于整个综合体的核心，而商业的支撑需要大量的人群，因此从前期选址就应选择中心或者是未来的片区发展核心，如昆明两个比较典型的项目北辰财富中心和南亚风情第壹城，都处于片区中心，目前运营比较成功也是理所应当的；此外商业部分规划必须超前，目前商业模式已经发展到第六代体验式商业模式了，如现在规划的综合体项目还停留在老式商业模式那么必然会对后期的运营带来致命的影响。”

　　从昆明的发展上来看，北市区、南市区已经有了中心，而东市区和西市区都没有形成一个真正的中心，未来西市区和东市区将是昆明发展的重点片区。

　　西城时代营销副总许志奇说：“以西城时代为例，占据了未来西市区的核心位置，除此之外我们还规划了一个体验式的商业中心，这个商业中心将是西南首个体验式的商业中心，未来片区内的客户都将通过便利的交通到项目进行体验式消费带动项目商业的发展。”

　　从10万平米到1000万平米，城市综合体不断扩容

　　开发商“包办”片区配套

　　从原来10万平米到几十万平米，在到现在的平均100万平米，有的甚至达到1000万平米，昆明的综合体体量不断扩容。面对如此巨大的体量，开发商也在积极引入诸如医院、学校、大型购物中心、酒店等片区配套，不惜在配套上花费血本，打这不仅是在秀自己的“肌肉”，也为在整个市场中占得先机。

　　开发商“包办”片区配套，不仅是为了在市场竞争中加重价值的砝码，也是为了在销售中获得优势。俊发集团一公司总经理彭后熊表示：“项目的配套一定要结合项目本身的特质去量身打造，以俊发城为例，作为龙头村的改造项目，这里曾经是“35位院士的第二故乡”、“中国精神故里”，片区内拥有26处历史建筑，建筑大师梁思成、林徽因夫妇故居，闻一多、朱自清故居，哲学家冯友兰故居等众多珍贵的名人遗迹犹存。为了完成这一千万平米的大盘，除了商业街、酒店商务集群、医院、全年龄段的学校外，结合项目特色，将打造历史文化街区、龙泉古镇六大互动体验馆等，包括中国建筑儿童互动体验馆、朱自清儿童文学馆、冯友兰思潮体验馆、昆明在地工艺体验馆、弥陀文化体验馆、昆明百花体验馆。”

　　除了像俊发城这样的大型综合在开发中注重齐全的配套外，不少体量适中的综合体在配套的打造上也很有考究，尤其是近年来，不少项目都打出了公园配套的概念，像公园1903、西南海等，抓住了城市生活中缺失绿色空间特质，自建风情公园；像文化空间、大观文化广场这样带有“文艺范”的综合体，则以文化为主打，如文化空间将老昆明的篆塘庙会呈现到项目中；另外，像人民路壹号广场、润城这样的主打商业的综合体，在配套的选择上也各有千秋，前者着力打造昆明24小时不夜城，以餐饮、娱乐为主，而后者以购物中心、商务消费为主；在并不多见产业综合体方面，斗南花卉产业园将在千亩园区上建设成国际花卉交易、国际花卉总部经济区、科技研发、人才培训和国际花卉会展及花卉旅游功能区，打造成为亚洲花都。

　　记者调查

　　价格和租金比周边同等物业价格高出20%以上

　　综合体物业价值高于周边区域

　　开发城市综合体相比其他单一形态的住宅、商业、写字楼，在收益上是否更高？成功的综合体项目的物业价值相比同区域物业是否更高？针对这些问题记者进行了调查采访。

　　西城时代营销副总许志奇告诉记者：“综合体的开发可以通过分期开发模式来进行，如可通过前期商业开发运营来带动后期的住宅开发，当商业运营成功之后片区内的房产价格也会随之水涨船高，相应的收益也会更高，从另一方面说不管是商业客户还是住宅客户都能从后期的商业运营中获得更大的回报。”

　　另一方面，成功的综合体物业价值相比相同片区的物业价值是更高的，以南亚风情第壹城为例，刚入市时住宅价格在7500左右均价，目前住宅均价在11000左右，而记者从周边的中介处了解到，其周边像和清巷小区这样的住宅均价在8500元左右，比南亚风情第壹城低20%。同样来看，在北辰财富中心附近的商铺租金大约在4800元/月，而仅一街之隔位于北辰财富中心的商铺租金在13000元/月。不难看出，成功的综合体中，其物业价值往往高于周边区域。