评论：老旧小区改造主体最好是业主

    □彭澎

    近段时间以来，有不少关于珠海老旧小区改造的报道出现，使这一话题得到不少人的关注。

    老旧小区改造实际上是旧城改造的一种特殊类型。由于城市建设的发展，必然有些小区已经十分“老旧”甚至破落，如何改造、提升以适应现代化城市生活，可能是中国许多城市都面临的问题。如由单位宿舍与经租房等组成的旧城区面临着没有物业管理的困境；旧楼没有电梯面临住户老龄化、怎样在业主一致同意的前提下加装电梯的问题；小区开发完发展商撤退以后怎样翻新、改建设施、加建停车位等问题……

    珠海目前在老旧小区改造中已探索出了两种方式。一是由开发商改造老旧小区，这是目前在葵竹苑小区的成功案例。该小区一期已有15年历史，绿化等环境设施都较为落后，如果进行环境改造要花几十万元。照理说，应该由业主来承担这笔费用，但在中国的现实中，无论是从管理费中开支还是对业主筹款都是一件难事。幸好小区成立了业委会，并与开发商进行了两年的协商，最终开发商拿出专项资金进行了小区改造，花费达70余万元。

    值得关注的是，开发商正在进行第三期开发。这可能是开发商同意支付改造资金的重要前提。也就是说，一二期与第三期联动改造，实现资源共享，不仅为一二期业主带来实际利益，也将提升第三期的环境和价值。可以预期，这样的改造，开发商将在第三期房价的收益中得到回报。这当然是一个共赢、共享的改造模式。但前提是还有进一步开发建设的空间。设想如果没有第三期建设，这种模式基本上没有太大可能性。

    由政府改造老旧小区在珠海同样在进行。据了解，目前香洲区投入1291万元对主城区101个老旧小区进行基础设施和小区无障碍设施整治。

    在笔者看来，香洲区的做法比葵竹苑小区由开发商来改造可能更具有普遍推广意义。

    据悉，目前香洲区有800多个封闭或半封闭的老旧小区，大部分建于上世纪80年代末90年代初，普遍存在道路坑洼积水、地下管网铺设不完善、安全措施不到位，经常出现化粪池堵塞、卫生条件差等问题。这次改造从中挑选出101个1998年之前建设的、情况特别严重的老旧小区进行优先改造，此外，又挑选出70个有物业管理、业主委员会或者居民自治的小区进行“四防”(即人防、物防、技防、消防)硬件整改。

    显然，由政府来改造的标准，一是过于老旧；二是有规范化的物业管理、业委会或居民自治。应该说，这两个标准也是较为切合实际的。因为一些过于老旧的小区实在与文明城市、现代化城市的要求格格不入；而有规范化管理和居民自治的小区本身就是政府鼓励的发展方向，也容易达成改造方案。

    值得关注的是，有关方面表示，由于改造效果较好，明年整治的规模更大，现已在调查摸底，将会有更多的老旧小区纳入到整治中。

    从改造内容来看，整治涉及道路硬底化、排水设施维护、管线维护、路灯维护、垃圾池维护、楼道墙面粉刷及无障碍设施等8个方面，以及“四防”硬件整治。这似乎比葵竹苑小区由开发商来改造的模式更加全面彻底。

    但政府改造的模式也出现了比葵竹苑小区由开发商改造更多的质疑。一方面，政府掏钱为改造小区安装了摄像头和路灯，但居民却不愿掏电费。显然部分老旧小区居民的观念仍停留在“政府大包大揽、包干到老”的层面上。另一方面，一些市民在网上发帖，质疑“政府不公平”：“为何不整治我们小区”。同样是珠海居民，一些老旧小区由政府改造，一些老旧小区却得不到改造；改造后的小区，物业肯定升值，得益者是业主，但改造所花经费却是纳税人的钱。

    除非全市所有老旧小区都由政府来改造，否则，这种质疑之声就难以回避。虽然有关方面已经表示“小区长治久安最终还是要依靠居民自治”，但公平的呼声仍然不绝于耳。更有甚者，改造后的小区今后还要不要改造，是否也由政府来整治？理论上讲，老旧小区改造后升值，如果发生二手交易，政府的税收也会增加。可是，因此而由政府继续大包大揽，承担所有小区改造，可能也不符合由市场经济发挥决定性作用的改革方向。

    由政府立法，责成居民业主对老旧小区根据陈旧程度进行改造，包括外立面的修整，可能是今后的发展方向。珠海的探索和实践可以给全国其他城市以启示，但要真正解决这一问题还有较长的路要走。

    （作者系南方民间智库专家委员会副主席）