买两千万级豪宅也靠抢?高端市场迎来最好业绩

　　上周五，位于南京老门东片区的雅居乐长乐渡千呼万唤始开盘，其两千万级的顶级豪宅开盘三天就卖出8个亿，可谓南京顶级别墅的最好业绩。顶级豪宅意外热销也许只是小概率事件，但回顾今年全年南京中高端市场，近三十多家高端楼盘携千余套大平层和别墅冲击各板块豪宅市场，日光、摇号、抢房这些刚需盘专用词在豪宅市场一样通用。“宁八条”的威力刚开始释放，高端市场的好光景到底还能持续多久？

　　[现象]

　　豪宅也“日光”

　　近日，南京楼市屡现“日光盘”，甚至两千万级的别墅也出现开盘首日销售八成、三天售罄的业绩。12月6日，位于老门东的雅居乐长乐渡低调开盘，这个定位“原址复建”的别墅项目总价两千万/套起，当天推出合院及商铺约50套，合院面积为476-945㎡，商铺面积为11~500平方米，当日销售额6亿元，“截至12月8日，销售额已达8亿元，合院已售罄。”雅居乐地产江淮区域营销总监邵晴告诉记者。据现场了解，最便宜的一套总价1700多万，最贵的一套达4500万元，均已被选走。

　　究竟谁在消费南京的最顶级别墅？记者多方了解到，此次开盘客户以南京本地客户为主，为尊重客户隐私，即使看房也需提前预约。据销售人员透露：“长乐渡经过6年打磨，从一开始就要做可以传世之宅，所以特别吸引富商名流或是文人墨客。”

　　部分豪宅现供需倒挂

　　2013年，不仅是刚需盘一房难求，高端市场方面同样表现抢眼。

　　记者注意到，就连雅居乐长乐渡这样的两千万级的顶级豪宅也出现了供需倒挂，供需比达到1：3，据置业顾问回忆说，在上周的销售现场，几乎是200组客户在抢50套左右的房源。更早之前，华润悦府、仁恒江湾城、中海凤凰熙岸等楼盘同样因为需求客户太多，最终开发商只能选择现场摇号方式让客户选房，为了买一套总价500-800万的房子，这些楼盘的开盘现场往往都是济济一堂争先恐后。

　　“2013年不少高端楼盘表现良好，”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉分析，“一是改善性群体越来越大，住房已经从初期的满足居住功能升级为享受居住功能，而且经济发展形势促使财富人群增加，他们的需求得到集中释放；二是限购导致购房资格非常珍贵，房产税征收传闻四起，这都导致改善性购房人群去尽量实现终极置业，减少持有套数，提升持有房屋的品质和面积。”

　　另外，他还表示，目前开发高端大平层和别墅项目的几乎都是品牌开发商，他们在产品设计开发方面比较用心，可以做出满足甚至超出买房人预期的产品。

　　而雅居乐地产华东区营销总监邵晴认为，改善性需求的信心日渐恢复，并在今年得到全面释放，土地市场升温、产品本身的进化都促使买家出手：“实际上，改善性需求始终存在且不容忽视。南京真正意义上的豪宅产品并不多，所谓豪宅，并非是面积增大、功能增多和总价提高，而是对开发商和楼盘综合实力有更高的要求，在面积扩大的基础上，要保证功能设计合理、人性化、所拥有的资源稀缺、楼盘附加值高等条件。”

　　[预测]

　　新“地王”助推明年高端市场

　　2013年，河西南部、河西江心洲、江宁，城北、城南等板块都有“地王”拍出，无疑推高了2014年的市场预期。

　　南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远预测，今年高端市场走势不错，刚需楼盘畅销带动改善性楼盘人气上扬，当前火热的土地市场必然会将高房价传导到2014年的商品房市场，“目前的限价措施注定是短期内使房屋均价下降，但也导致部分楼盘的真正价值无法释放，强行控制房价是有代价的，明年上半年一旦有市场空间，这些被压抑的价值会释放出来，高端住宅的房价或将继续上涨。”

　　他表示，高地价提升开发商的开发成本，促使他们快速开发、销售，明年的高端市场供应量依然值得看好，但下半年需求量或将后续乏力，“一方面受到物价局限导致涨价难，另外一方面高端客户群的总量是有限的。”

　　对于明年市场，邵晴认为，由于近期调控收紧，导致部分高端项目无法如期上市，只有待来年有合适机会再推盘，这将促使明年的豪宅供应量增多，另外，高价地的出现也会将价格传导给房价，所以他建议不同片区能有合理的推地节奏，以保证地价的平稳性和合理性。

　　谁将是2014年高端市场即将涌现的“黑马板块”？

　　业内人士纷纷认为，紧邻河西的江心洲和浦口新城潜力较大，“该板块面临重新定位的课题，而且她未来的华丽转身可能超出我们的预期。”