预破"围城" 城外的房企想进来城里的房企想出去

　　800亿土地出让金、86289套新房成交、5000购房人抢房大战……2013南京楼市的“发烧”，带来了房企开发模式、战略格局的变化，恒大豪掷55.1亿元进驻南京主城、碧桂园高淳拿地告别边缘化，而雅居乐、万科、绿地、金地、香溢置业等房企纷纷把目光转移到南京外围区域，准备开辟“第二战场”。

　　耐不住“寂寞”

　　自信满满“进军”主城

　　擅长在南京周边造城的碧桂园未来可能改变开发模式，进军城市中心的消息已不再是传闻。其实早在2012年年初，碧桂园控股董事局主席杨国强来宁时就曾透露：“碧桂园有从近郊往主城转移的计划，不远的将来，碧桂园的疆土或将拓展到城市中心去。”

　　“早在2013年初，我们就在论证进入城市中心的可能性，”一位在碧桂园负责土地拓展的人士告诉记者，在碧桂园拿下高淳项目地块时，杨国强的预言就已经成真，高淳作为南京区域重新调整规划的受益者，成为了碧桂园进军主城的重要跳板，“高淳现在是南京行政划分上的一个重要区域，未来发展不可限量，此次在高淳拿地建设，是碧桂园进城的重要一步。”南京碧桂园区域一位营销负责人表示。

　　和碧桂园一样，长期在主城边缘默默耕耘的恒大地产近期可谓扬眉吐气，55.1亿元总价购得小行G77、迈皋桥G79地块，是恒大地产2013年12月份对于南京土地市场的满满诚意，而最大的亮点是，这是恒大地产首次进驻南京的主城区，此前，恒大均在江苏南京、扬州、南通、常州主城边缘地区布局。

　　南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示：“这次拿地，算是恒大进城的第一步，也是开发商重新回到一二线时代的重要标志。”他认为，恒大地产此前一直走“农村包围城市”路线，嗅觉灵敏的开发商在此轮调控中开始回到一二线城市。

　　斗不过“土豪”

　　转而开辟“第二战场”

　　和碧桂园、恒大地产截然相反的是，南京有部分房企选择了“边缘化”战略。

　　这其中，雅居乐地产是典型。早在2010年雅居乐地产高价拿下江北地块时，就在一定程度上宣告了雅居乐地产的“走出去”战略，随后雅居乐在安徽汊河、南京高淳接连进行了土地储备。除雅居乐外，苏宁、万科、绿地等大牌房企在实际行动上纷纷奉行“边缘”战略，万科在老山、仙林湖拿地，并有强烈的意图在高淳、溧水储备土地，据了解，万科在溧水就快有新进展了，而苏宁、碧桂园、雅居乐等房企均在高淳有项目落地。

　　“房企积极开辟‘第二战场’是市场经济条件下资源优化的结果，也是房地产走向全面竞争的必然趋势，而带来的是双赢：一方面这些房企可以规避高地价，获得较大的利润，提升自身的规模及竞争力，另一方面也给高淳、溧水这样的非主城区带去更多的新管理理念和开发思路。”世联地产集团研究总监吴志辉表示。

　　除此之外，有业内人士认为，2013年土地市场的“怪相”也是这些房企开辟“第二战场”的因素之一。回顾2013年南京的土拍市场，更多传来的是新晋外地房企高呼拿地的声音，正荣、升龙、威晟等一批外地“土豪”的强势介入，更是使万科、保利、招商等先一步入宁的品牌房企在主城拿地的处境遭受重创。“一些房企拿不到地，被迫选择出走。”南京某证券投行部资深研究员秦白云表示。

　　■记者手记

　　万科、保利外扩至仙林湖，金地、香溢外扩至板桥，2013年南京楼市数据显示，仙林湖和板桥正在成为新兴刚需供应板块，南京城市大量刚需人群正在从主城溢出，品牌房企开辟“第二战场”，避免了高地价的同时，给刚需人群置业有了更多、更好的选择；恒大、碧桂园“进军”主城，还需等待市场的检验，相信来年，购房者的选择会给我们一个答案。