广州去年名盘普涨两成 二手房楼价创历史新高

　　跑输大市的中怡城市花园只获得10%以上的涨幅，结构性成交的因素非常大。

　　本报监控三十大二手屋苑年终“盘点”

　　2014年刚到，你是否关心自己的物业去年涨了多少？虽然大部分业主在限购政策之下都不愿意售出物业，但相信人人都想八卦自己的小区现在价格到什么水平。为此，记者对本报监控三十大二手屋苑去年价格涨幅进行了一个盘点，正如以前每一次统计一下，对比一年的涨幅才知道原来不知不觉间楼价又涨了这么多。

　　从统计数据来看，全市名盘普涨20%以上，全市有5个名盘飙升30%以上的涨幅，全市中心六区中，海珠、荔湾、越秀、天河全部名盘已经过2万元/m2，天河、越秀除个别名盘外，三四万均价已是“标配”；以往番禺区和白云区的名盘楼价只是在万元出头徘徊，如今白云区和番禺区均各有一个名盘涨过2万元/m2，大部分名盘价格在万五六以上。由此可见，广州市二手房楼价已站上创历史新高的高岗上。

　　文/图/表:记者李凤荷

　　五大名盘为何涨幅大：

　　一是区域利好 二是楼价补涨

　　在本次统计中，5个名盘涨幅超过30%；9个名盘涨幅在20%~30%；14个名盘在10%~20%之间，大部分集中在15%~20%之间；2个楼盘涨幅在10%以下。由此可见，全市楼盘大部分普涨幅度在20%左右。

　　在涨幅排名榜上，汇景新城、美林海岸、汇侨新城、富力环市西苑和保利百合花园获得30%以上的涨幅。美林海岸位于员村，靠近国际金融城，区域利好明显；保利百合花园在海珠区南洲路附近，去年5月附近区域拍出地王，楼面单价接近3.5万元/m2，这两个区域的利好对区域名盘有不可低估的推动作用。此外，地产人士表示，由于部分名盘成交量偏少，个别在特定月份的成交或许会对统计数据产生影响。跑输大市的两个名盘——中怡城市花园和华南碧桂园只获得10%以上的涨幅，结构性成交的因素非常大。

　　在“刚需”置业潮中，个别价格较低的名盘“补涨”力度非常惊人。以汇侨新城为例，楼价长期在1万元/m2上下，从去年开始楼价发力，如今获得30%的楼价涨幅，且均价已迈上1.6万元/m2的水平。

　　涨幅动力分析：一手限签带来利好

　　据满堂红置业专家分析，去年全市二手大部分名盘的成交均价增幅对比去年年底超过两成，一方面由于物价的推动，持续促进着二手住宅成交价格上扬；另一方面，市中心区的一手住宅受限签影响，部分买家会转入购置市中心区的二手住宅物业，买家转入二手市场，加快入市的步伐，也导致二手业主见势提高放盘价格。

　　从区域来看，越秀区虽涨势明显，但成交量依然有保证，这主要是由于学位房的影响，例如淘金家园、锦城花园，均是属于省级名校入学路段的高素质楼盘，持续高位的放盘价仍有预算充裕的学位房买家问津，接近去年底的成交也相当活跃，淘金花园有190多平方米、总价在650万元以上的豪宅成交。中原地产梅花路分行营业经理蔡英杰预期，今年的成交量会有所加大，由于锦城花园有学位需求的支撑，如无新的调控出台，估计3月时锦城花园的放盘量可能会升至4.5万元/m2。

　　而在海珠区，几个指标楼盘虽然成交价格对比2012年底有两成以上的涨幅，但成交量均出现明显减少，例如光大花园、珠江帝景苑、滨江东一带的楼盘，业主心态较强，放盘价一路高企。现时光大花园有部分单位的放盘价达到了34000~39000元/m2，尤其是西南向可望江、证够5年的、无抵押的物业，业主心态更为强硬，但出现了有价无市的情况。

　　在番禺、白云两区，几个标志楼盘的成交均价同样随大市上涨，但由于近郊板块有一手项目的影响，业主不会太过分叫出高价，多数小业主会参考临近区域的一手新盘价格，放出接近一手或比一手价略低一点的价格。例如祈福新村，成交量基本仍维持去年同期的水平，两房、小三房的需求相当活跃。而番禺成交量减少最明显的则属华南板块，例如华南碧桂园涨幅跑输大市。2012年尾，翠云山、翠山蓝天苑等组团的100多平方米三房相当活跃，总价在125万~140万元左右，而2013年成交总价基本达160万~170万元，甚至一些业主的放盘价在190万~200万元，导致一批买家承接不了暂缓入市。

　　专家预测2014年二手楼市走势

　　2014年“主旋律”：稳中有升

　　本报讯 （记者李凤荷）去年广州楼价因新“国五条”“踏空”而狂涨，年终盘点名盘涨幅约在20%，今年楼市走势又如何？记者采访了合富置业首席市场分析师龙斌博士和中原地产研究部主任黄燕飞，他们不约而同地对2014年楼市看好，认为如无新增的调控政策，预计今年楼市主调依然是稳中有升。

　　对于后市走势方面，合富置业龙斌预期：“穗六条”消化速度应该会快于2011年的“国五条”了，不过，目前这种交投不旺，观望较浓厚、价格高位企稳的态势仍将持续一段时间。他认为今年一季度价格在高位盘整，成交量有所收缩，但进入二季度成交量将恢复，楼价开始上涨。鉴于全国整体大环境仍然较好、城镇化进程提速、人口红利、一线城市的资源优势等根本性宏观因素没有实质性变化。加上供需矛盾仍然偏紧，市场的政策“抗药性”仍然较强等因素，楼市消化政策的速度将较快，二手楼价预计稳中有升的态势不变，但升幅估计低于2013年。但未来政策走向依然是市场最大的不确定性。龙斌认为，今年楼市调控“加码”的可能性不大，今年3月迎来“两会”，这个可能是出新政的政策节点，但全国性的调控措施预计不会再出，区域化差异性调控政策仍会继续出台，但今年取消限购的可能性不大。

　　黄燕飞认为，目前“穗六条”威力已显现，成交量萎缩，若今年成交量继续下滑，不符合中央关于楼市健康发展的精神，故此今年中后期调控政策的执行力度可能放松或微调，成交平稳发展。从目前楼市供应看，中心区以二手房为主，外围郊区则以一手市场为主，中心区新增供应不大，业主放盘积极性不高，故此中心区楼价继续上涨的可能性非常大。她预测，若“穗六条”对限外的调控继续执行，外地置业为主的天河、白云和番禺成交将继续受压，而以改善型置业为主的越秀、荔湾和海珠则有望持平。