开发商热衷“先商后住” 考验房企资金压力

    “先卖住宅后卖商业，商业越留越值钱”——房地产行业以往常用的销售策略被扭转。近一段时间，北京市场中屡屡出现先卖商业后卖住宅的楼盘，甚至有开发商遗憾：“后悔当初先卖掉了住宅。”此外，先卖商业还被提升到“城市运营”的高度。

    “先卖商业”顺应市场

    “我们当年的那些住宅要是现在再卖，得赚多少钱啊。”近日，北京某楼盘的配套商业部分开业运营，该楼盘开发商感叹。

    近来，与先卖住宅、后卖商业的行业习惯性做法向左，有些房企开始改变以往的销售方式，将项目的商业部分率先推向市场。

    位于北三环附近的某纯新楼盘，在2013年12月首次获得预售证。该楼盘包括写字楼、商住、洋房、别墅等，首次拿证的房源则为写字楼及不限购的商住房。

    这在上述“后悔先卖住宅”的开发商看来，这种做法实际上是顺应现有市场形势——当前住宅楼盘拿证受阻的状况下，写字楼、商铺、商住楼盘有更大的市场空间。该开发商还表示，其所开发的另一纯新楼盘，首次开盘也将先卖商住房源及部分商铺。

    此外，2013年12月28日开盘的位于台湖的泰禾1号街区，773套房源当日售罄。其首次拿证的房源为商务办公楼和商业楼，也就是不限购的商住两用房源和商街的部分商铺。

    考验房企资金压力

    21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔接受采访时认为：“目前，北京的写字楼租金和价格均处在上升阶段，先卖写字楼或商业，为未来住宅销售赢得了更大的附加值。尤其是商住房作为一种过渡性房源，开发商并不会长期持有，因而开发商会通过先卖商住而实现尽快回款。”

    此外，在“开发商不只是盖房子”的理念下，先卖商业还被提升到“城市运营”的高度。

    “开发一个项目应该是配套设施先行，建造生活配套非常丰富的大环境，而不是一间房子。但更多的开发商往往把配套开发放在比较靠后的位置，因为赚钱比较慢，实际上越往后放，原来的居住价值就越低。”有开发商表示。

    不过，先卖商业还是先卖住宅，也要视情况而论。蔡宇翔认为，先卖商业对开发商来讲，有着更为严峻的考验。“商业项目只要一启动，就是开弓没有回头箭，不可能像住宅那样进行循环开发。商业项目对开发商有着更大的资金要求。”

    本报记者 陈静思