广州华南板块楼市从此将攀上“3万元”大关？

　　2014广州楼市马年的开局有点不寻常。

　　往年的开春，正是土地市场最淡静的时候，今年在北京、上海、广州全国多个一线城市，却上演了一出出地王频现的“贺岁大片”。光是在广州市番禺区，就在一天内一连诞生两个“地王”。“地王”的邻居——华南板块内的时代倾城(广州)、中环品悦等楼盘虽然目前仍未调价，但都有借势推盘的行为。而且板块内不少楼盘并未排除后续涨价的可能，板块内一个在售楼盘的副总经理就据此预言：“周边楼价将快步奔入‘3万元时代’。”

　　在刚刚过去的2013年，由于“地王”出现而带动周边楼价暴涨的案例不绝于耳，以南洲路“地王”为例，带动楼价上涨可不止1万元/平方米，而此前华南板块的主流价格已在2万元/平方米以上，“地王”一出，华南板块楼市从此将攀上“3万元”大关？

　　新闻回放

　　PART 1

　　1月土地成交比去年增7倍

　　为了兑现去年年底穗六条推出时“增加住宅土地供应、放缓楼价上涨速度”的承诺，新年伊始，广州房管局就加快了土地的推出，今年1月共拍卖了10幅土地，而接下来的2月，广钢新城等热门地块仍将接踵而来。

　　按照以往的管理，年初这场土地盛宴很可能会成为今年土地市场的风向标和探测器：如果大旺，则预示今年土地市场会有好的开局和好的成果；如果平平，则表明房企对楼市后市并不看好也并不悲观；如果流拍，那就说明楼市和土地市场已经很差而政府却对市场过于乐观。由于土地供应大幅增加，加上去年年底更为严格的“穗六条”正式出台，不少业内人士都预言广州楼市开春的土地市场可能会较为冷清。

　　事实却让人大跌眼镜。1月28日的土地拍卖会上，招商地产以14528元/平方米夺得万博商业地王，成为番禺新的单价“地王”。但仅在几分钟后，保利地产便刷新纪录，以8亿元总价竞得广州番禺区钟村街汉溪村地块，土地溢价33.5%，折合楼面地价为18694元/平方米，刷新了番禺单价新“地王”，番禺一天诞生两个“地王”。此后，保利地产再下一城，以16.6亿元的价格再次刷新了黄埔区域的单价“地王”。来自珠海的华发股份则以近17亿元的价格将广州老城区两幅宅地收入囊中。

　　整个1月，广州共卖地10宗，其中住宅用地4宗，商业用地4宗，工业用地2宗。最终总成交宗地面积为324572平方米，总成交建筑面积为906161平方米，总成交金额超过69.55亿元，成交额比去年12月大涨393%，比去年1月大涨近7倍。

　　圈内人语

　　PART 2

　　高价拿地，各有内情

　　广州在开年就诞生了多个新“地王”，是否意味着今年的广州楼市又将“一路高歌”？寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同直言：“我事前估计这些地块中有些地块底价成交的可能性比较大，但结果却有些出乎我的意料。”但他又表示，“地王”不一定能反映市场的真实情况，以此来判定今年楼市又将迅速上行证据不足。他认为，各“地王”的产生其实各有内情。

　　保利“地王”：

　　连片开发，摊薄成本

　　对于保利两大“地王”的诞生，一位熟悉保利的业内人士告诉记者，保利地产对番禺汉溪和黄埔蟹山地块志在必得，因为周边都有其相关项目，可以连片开发。据了解，保利在黄埔鱼珠附近有项目，离黄埔蟹山地块并不远，新推出的保利大都汇离番禺汉溪地块距离也不远。

　　韩世同据此评论，保利两个“地王”都有关联项目可平摊成本，因此不具有指标意义，若放在同行，这样的地价别人可能受不了。

　　招商“地王”：

　　看好市场，加快步伐

　　而同样以高价拿下番禺“地王”的招商地产也有自己高价拿地的原因。广州招商地产有限公司广告经理李兆涛告诉记者：“大广州中心南拓，番禺将成为大广州新的中心，番禺的中心已经不是市桥，而是万博，我们地块在汉溪大道东边端头，直通亚洲最大的火车站番禺南站，周边有万达、万科、敏捷开发的项目，与地铁口仅五六百米距离，目前周边的楼价已经卖到2.5万元/平方米，未来的升值空间还很大！”

　　李兆涛还表示：“今年我们公司还会再拿地，番禺项目争取在今年开售，现在全公司都在赶销售旺季节点。” 李兆涛个人认为，去年很多大的房企发展迅速，招商地产由于步伐相对谨慎，已经落后于一些大房企很多了，“我们要赶啊，你看看，绿地今年要做2400亿元，我们不快不行啊！”

　　后市研判

　　PART 3

　　“哪天不调控了，那才真的值得担心！”

　　当然，无论企业有着怎么样的内情，联系到今年年初一线城市土地市场的全面飘红，房地产企业对一线城市市场的看好都很难绕过去。

　　一线城市还将涨20%？

　　合富辉煌集团首席市场分析师黎文江表示，“地王”的出现只是正常现象，因为很多企业都不去三、四线城市了，要拿地，还是一线城市的市场和楼价最稳定，“就算整个楼市要倒，最后才会轮到一线城市，这是楼市最核心的一层，如果一线城市都倒了，市场就全面崩溃了。去年的佳兆业、今年的华发都是抱着这样的心态拿地。开发商现正整体回流一线城市。”

　　春节期间，网上流传着这样一个说法：由于深圳的地方负债率低，可能是退潮后唯一一个穿着内裤的一线城市，保利地产广东公司董事长余英却在个人微博中说，广州可能是唯一一个穿着泳裤的城市，以此意见鲜明地表达对广州楼市的信心。他解释说：他预言全国楼市2014年涨7%左右，而一线和二线核心城市的中心区房价还将涨20%左右，“一、二线城市的城市中心和地铁上盖物业今年继续大涨，郊区则冷热不均；三、四线有稀缺资源的、离一、二线城市近的城市今年被看好。”

　　不再调控才更可怕

　　去年年底，针对广州楼市的调控明显收紧了，开发商不怕市场的逆转吗？李兆涛表示，继续看好后市，他个人认为，“调控是因为市场好，还在涨，哪天不调控了，那才真的值得担心了。”

　　韩世同却有不同的看法，他认为年初土地市场依然十分火爆有很多其他原因，不能光依此就判断后市看好：一是去年下半年许多该推出的土地没有推出，造成开发商对土地尤其是住宅用地十分渴求；二是华发等外来开发商对于进入一线城市的意愿十分强烈，不惜重金高价拿地，这些开发商对广州市场未必很了解，其意见没有代表性意义；三是保利地产拿地因为周边都有可以连片或联动开发的项目，综合开发的地价成本可以摊薄和降低，因此并不具备普遍的土地价格标尺的意义。

　　他提醒说，这些“地王”虽然还没有像去年那样“面粉比面包贵”，但由于目前楼市成交已经开始出现回落、银行信贷资金和流动性依然比较吃紧，而且还将面临土地制度深化改革的变化，在这样的市场和政策环境下，“地王”可能会再次成为“烫手山芋”，对此房企还是采取审慎的策略和态度应对为好。

　　黎文江的态度则比较中性，他认为，今年广州的土地供应比较宽松，市场有很多地，开发商不会这么紧张，今年房价也不会涨得这么快。