买房 别让“送”的地下面积“坑”了

　　马年新春伊始，尽管开发商对未来楼盘销售表现出了极大的信心，但也同时在考虑着如何让购房人接受高单价。就拿目前在售的一些高价盘来说，送飘窗已经不值一提，大面积的露台、花园，更有甚者地下竟然挖出了层高7.85米的空间，并以赠送面积的名义呈现在购房人面前。据了解，有些开发商赠送的面积甚至能超过其销售面积。

　　对此，有开发商表示，为了能使高房价被购房人认可，开发商也只能绞尽脑汁给房子以更多的附加值，以此消除购房人对价格的抗性。不过业内人士提醒，对于地下面积的赠送，不仅可能存在产权问题，如果开发商责任心不强，防水防潮做不到位，恐怕赠送的地下室真的将成为一个“坑”，伴随业主的生活烦恼不断。

　　“送露台、送花园，地下还能做两层”

　　买房送面积在北京早已不是什么新鲜事，但现在一些别墅盘、类别墅盘早已不局限于送飘窗、露台和花园，而是纷纷朝着地下发展，户户赠送地下层。甚至有的楼盘赠送的地下空间比在售产品的产权面积都要大。

　　以亦庄某类别墅项目为例，该项目在售的联排产品，可以实现户户都有地下层的赠送，地下层面积也在50平方米至100多平方米不等，层高达到3.1米。

　　无独有偶，西南五环某项目后期主推别墅产品，除了一些市内新风系统作为卖点外，每户都有大面积的露台和地下层的赠送，也自然成为了该项目的重要卖点。当购房人对项目单价较高表现出抗性时，销售人员往往会给购房人算一笔账，“虽然每平方米价格差不多50000元，但如果算上这些赠送面积，再加上我们10000元/平方米的装修标准，实际上单价并不离谱，比周边房价高不出多少。”

　　据了解，去年底便开始蓄客的房山某项目在赠送面积上更是大手笔。“根据不同的户型，赠送面积不等，且每户都有赠送的露台和私家花园，尤其是地下层，虽然赠送面积有大有小，但是地下层的层高做到了7.85米，将来业主完全可以隔成两层使用。现在所在的售楼处层高也就不到8米，并隔成了两层，购房人可以感受一下，这样的层高隔成两层，完全不会有压抑感。部分户型赠送的面积，甚至要比我们在售的产权面积还要大。”

　　对此，业内人士表示，“尽管开发商口口声声表示这样的地下空间为赠送，但实际上地下层也有产权，只是属性为仓储空间，产权年限为50年，比地上空间少20年。购房人最终会得到两份合同，一份是地上住宅合同，一份是地下仓储空间的合同。”业内人士说。

　　以赠送面积摊薄单价

　　据了解，地下空间如果层高超过2.2米，开发商销售时就必须算面积，而开发商之所以热衷于将这部分仓储产权的使用面积说成是赠送，主要是为了让购房人听起来心里舒服。

　　以房山某项目为例，该项目首期将助推叠拼产品，总价约480万至600万每套，面积仅有153-155平方米。照此算下来，每平方米单价突破3.1万元，而房山目前在售的精装修商品房的单价也不过25000-26000元/平方米左右，毛坯房徘徊在22000元/平方米左右，即使是现房也不过27000-28000元/平方米。可见该项目在价格方面明显高出周边房价。

　　可正如该项目销售所言，“部分户型赠送面积超过了150平方米，相当于买150平方米得300平方米，合下来单价甚至不到20000元/平方米。不仅使用空间大，价格优势也体现得非常明显。”

　　某开发商表示，“按照赠送来卖，那么赠送的面积越多，核算下来单价就越便宜，这主要是出于降低购房人对单价的抗性。”

　　与此同时，该开发商人士预测，未来在楼市中，以各种赠送之名销售的楼盘将会非常普遍。该人士分析，首先是土地价格向楼市的传导作用将逐步显现，不少地块在刨除了配建因素后，楼面价都创下新高，未来商品房单价势必继续攀升。为了让购房人对这高单价能有认同感，开发商就必须给房子以更多的附加值，例如，开发商宣传中不断提高的精装修标准，就是为了让购房人认同房子的高单价，觉得物有所值。但伴随人们对精装修报价水分的认清和精装分离带来的高首付，购房人对开发商赠送精装修的认同感逐渐降低。因此，开发商需要不断寻找新方法来吸引购房人。赠送面积就是降低购房人对高单价的抗性的一种有效方法。可以预计高价地日后入市时，赠送面积可能更加普遍，尤其是在低密度产品上。

　　地下防潮防漏考验开发商良心

　　尽管赠送面积一直以来都受到涉嫌违规的质疑，但对于购房人而言，能够得到更多的使用面积才是王道。甚至有业内人士认为，“能帮购房人偷出来更多的面积，是开发商设计规划能力的体现。”

　　也有开发商人士表示，开发商对地下空间的打造，是开发商规划设计，以及对工程把控能力的体现。“尤其是在别墅、类别墅产品上，地下空间的合理利用，甚至成为开发商追求产品差异化和规划设计突破的重要途径。”

　　不过，应该提醒购房人，层高超过2.2米的地下空间，产权属性只能是仓储等用途，年限要比地上部分的住宅短20年。

　　更为重要的是，购房人所拥有的地下空间究竟给生活带来便利还是麻烦，完全取决于开发商的责任心与施工能力。

　　某开发商坦言，“地下层往往返潮，甚至一些地下水较浅的区域形成渗漏，这一直都是地下空间利用率有限的主要制约。克服这一制约关键看开发商在防潮、防漏施工工艺方面的投入。如果开发商较为认真，采用双隔水层，形成类似中空玻璃一样的隔水措施，或者积极开发更为有效的防水、防潮措施，那么便可以最大限度降低潮湿和渗漏的可能。总而言之，施工工艺并不是业界的秘密，完全取决于开发商的责任心。因此，购房人在面对地下空间诱惑的时候，还是要选择口碑较好的开发商。”

　　文/张蛟