北京楼市分化加剧

　　继1-2月北京楼市均“惨淡”开局、成交量连续创新低之后，3月伊始，楼市逐渐拉开旺销序幕，不仅拟开盘项目骤增，而且频频传来旺销喜讯。不过，值得注意的是，在供应和成交整体反弹的同时，楼市分化局面也正在加剧，部分项目再现昔日“日光”景象，但部分项目感受到观望明显增加，甚至部分项目出现滞销。

　　业内人士认为，虽然二三线城市的降价潮不会在全国开花，北京等一线城市楼市依然坚挺，但对于2014年来说，楼市将理性回归，城市、区域和产品之间更加分化。面对越来越高企的价格，购买力也正在触顶，因此，大浪淘沙之下，定价越合理、定位越精准、性价比越高的产品，越能获得市场认可和购买者青睐。

　　□现象

　　价格微涨千套房源遭“日光”

　　3月1日，位于大兴的金融街·融汇四期开盘，此次融汇共开出5栋楼，供应1009套，这也是自去年10月之后，时隔5个月，北京再次出现项目单次推盘过千套。

　　据项目负责人介绍，与去年夏天的三期项目相比，金融街·融汇此次的开盘价格微幅上涨，从2万元/平方米涨至2.1万-2.2万元/平方米，但即便如此，项目仍吸引1345组客户参与摇号，2000人现场选房，需求量远超过供给量，其中，57-117平方米的1-3居在开盘当天基本售罄。

　　“价格基本上与上一期持平，另外这个项目无论从交通上还是户型的可选择区间都还不错，与现在市面上一些楼盘相比，性价比还是可以的”，现场一位购房人如此表示。

　　平价推新获热销

　　案例1

　　就在同一天，位于大兴孙村的金地格林云墅也迎来首次开盘，此次共推出叠拼别墅和洋房一共260余套，其中面向改善型的别墅总价在650万/套-750万/套，户型面积为196-216平方米四居，而主要面向刚需购房者的洋房均价在1.9万元-2.05万元/平方米，户型为89平方米三居。

　　据项目负责人介绍，在开盘当天，有1000多组客户云集现场，开盘不到半小时，销售金额就达到8亿元。

　　据悉，格林云墅此次力推116套叠拼房源，现场不少客户对叠墅户型所呈现的超大空间尺度十分欣赏，“10月份样板间开放的时候，我第一眼就看中了这个下叠的户型，大起居室和大卧室的设计我都十分喜欢，还有赠送的地下室可以改造成不同功能房，居住在格林云墅一定是一场美好的居住体验。”现场一位挑选到满意房源的客户主兴奋地说道。

　　同样在3月1日，位于东南四环的北京华侨城五期也悄然入市。与走量的金融街·融汇销售策略不同，北京华侨城本次仅开163套现房，主力户型为120-240平方米2-4居，均价40500元/平方米。虽然与同期开盘的其他项目相比，总价和单价较高，但项目定价低于朝阳区44000元/平方米的平均售价，开盘当日基本售罄。

　　案例2

　　自去年10月首次开盘以及年底加推房源之后，位于大亦庄区域的珠江四季悦城在本月再次宣布加推。对于市场反馈情况，项目相关人士向记者透露，目前蓄客情况和来电来访量均超出预期。

　　去年10月20日，四季悦城首期开盘，当天四小时内，首次推出的1461套房源全部售罄，销售额超过20亿元；去年年底，大部分项目已经收官，四季悦城再次加推二期500余套房源。

　　据悉，四季悦城拟于3月初推出的这批房源总价在200万元左右，结合其4.5米的挑高，客户可以选择或拥有超级挑高的朗阔客厅，或者是接近200%的可支配面积，再结合其赠送的10平方米储物空间，客户最终可以得到约合180平方米的实际使用空间，无论是自住抑或商住，都有很强的实用性和可拓展性，因而也拥有良好的保值增值属性。

　　四季悦城项目营销负责人表示，珠江有着很高的品牌黏性，因此许多购买四季悦城的购房人都是珠江在京多年积累的购房人，而前几次开盘尽管提供了大量的房源，还是有许多客户没有摇上号或者选到理想的房型，这次的加推是把此前一期、二期中部分精品房源一次性放出，不仅价格执行的还是去年取证的价位，而且品质更为成熟，相当于是以去年的价位买今年的房子。

　　定价偏高、定位不准致销售缓慢

　　在不少项目频现“日光”的同时，记者也发现一些销售缓慢的项目，这其中有住宅产品也有商住产品，市场的分化明显加剧。“2014年，不仅一二线与三四线分化，一二线之间城市也会分化，甚至同一个城市，比如北京，不同区域也可能出现涨跌不均衡的状态。”中原地产首席分析师张大伟如是说。

　　日前，记者在东南五环外的某项目售楼处看到，其去年三季度就开盘的商住产品去化速度缓慢，销控表上还有大量可销售房源。记者多次探访过该售楼处，每次去看房人都较为稀少，销售人员告诉记者，从区域发展上来看，项目未来的潜力很大，现在买入肯定是合适的。不过，一位看过该项目的购房者则认为，区域目前配套均不完备，商住产品的售价还高于其一期产品的住宅，“我觉得价格有点高，不太能接受。”就该项目的销售情况，一位业内人士告诉记者，该区域的潜力仍待市场的认可，现在的产品撑不起其销售价格，不过，未来在区域内其他项目销售的拉动下，其销售情况会好转。

　　同样遇到销售难题的还有亦庄的某项目。记者在住建委网站上看到，和该项目的其他产品类型相比，其花园洋房产品的销售进展速度相对较慢。一位业内人士透露，该项目花园洋房类的产品定位略显尴尬。据其介绍，该项目推出的80-120平方米的2-3居洋房，相比附近某项目90平米三居的紧凑型户型设计，120平米三居总价高出不少，对刚需人群来说有点压力，但对于改善型人群来说，其花园洋房的户型又无法和邻近的另外一项目132-158平米三居半的户型比，“产品设计不上不下，两头够不着。”

　　二手房：成交量同比下跌近五成

　　2月，敏感的二手房市场呈现出明显下跌趋势，在信贷收紧、春节放假、需求观望等因素的影响下，北京二手房市场成交再度下跌。中原地产研究部统计数据显示，2月，北京全市二手住宅网签总量5441套，环比上月下跌38%，与去年2月同期的网签量相比更是大幅下跌了46%。这也是2013年7月后，北京二手房交易再次连续2个月跌下万套，也是2012年本轮楼市爆发后，北京二手房成交量最低的月份，是2012年1月后，连续25个月的最低值。

　　据中原地产反映，房主的心理价位出现了调整，因为需求出现观望，部分业主开始愿意调低报价低于前期市场成交价格。由于客户量骤减、成交量大幅下滑，部分房源挂牌价有所松动，议价空间加大，业主担忧价格变化，松动明显出现。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，北京二手房市场在年初有一个惯例是，春节如果在2月，当月的二手房成交量将是1月份的一半左右。楼市在信贷收紧影响下，上涨开始乏力，特别是受到贷款影响最大的二手房，价格开始阴跌，成交量持续下滑。在2013年北京二手房市场的价格涨幅超过了受到限价影响的新建住宅。但随着最近信贷政策的压力，和自住房导致的购买观望，二手房价格已经从12月来连续3个月阴跌。信贷收紧、自住房供应，是影响当前北京楼市的最关键两个政策。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，2月二手住宅成交总量环比、同比双双显著下跌的原因在于，春节过后，国内市场看空声音渐增，北京楼市受此影响，购买主力成交意愿降低。同时，由于年初政策真空期和宏观环境等因素的影响，使得市场各方观望心理浓厚。“北京楼市正步入调整期。”

　　不过，胡景晖表示，2月目前北京楼市交易量的显著萎缩并不意味着市场需求的减弱，主要是受市场预期和观望情绪的阶段性影响。北京楼市目前的供需矛盾没有发生根本改变，刚性需求仍然旺盛，预计随着3月两会的召开，政策信号明朗之后，楼市将逐步回暖，二手房市场的交易量也将逐步增加，成交价格预计仍将保持稳中有升的格局。

　　□分析

　　有所回暖但观望依然

　　从近期入市项目销售情况来看，上周入市项目销量均十分乐观，其中无论是刚需项目金融街·融汇，还是改善型产品北京华侨城，甚至别墅项目格林云墅均出现开盘当日售罄的现象。可以看出，在去年末今年初，北京楼市的市场供应出现短暂空窗期之后，由于没有适合的项目可供出手，购房需求也在不断累积，并在市场供应重启后得到激发。

　　亚豪机构副总经理高姗分析认为，这一方面说明开发商对于区域发展、客户需求的把握具备较强的信心；另一方面，也显示出在当前中国局部市场出现房价下行、央行收缩房地产行业银根的背景下，开发商开始逐步跑量。

　　上周入市的6个住宅项目合计供应1780套房源，预计3月市场成交有望出现明显回暖。不过，入市项目大部分成交积极性相比2013年有所降温，虽然日光，但定价依然比较平稳，远不及2013年的价格涨幅。

　　作为上半年最重要的一个月份，中原地产研究部统计数据显示，预期在3月入市的项目有36个，合计供应住宅套数在1万套左右，其中在本周末就将有5个项目入市，合计供应住宅面积25万平方米左右。从市场价格看，随着北京自住房的大量供应，2014年房价涨幅将明显放缓，整体楼市分化将愈加剧烈。

　　此外，高端住宅方面，根据丽兹行豪宅研究院统计数据，2月高端新建商品住宅共成交117套，环比下降44%，同比下降31.57%。春节假期前后半个月左右时间为房产成交量低迷期(特殊政策出台期并存除外)，2月份整体市场，无论公寓、别墅、新房、二手房均呈现大幅下跌的节奏。

　　2月仅1个高端项目入市，理想家园(鸿坤林语墅)，入市套数为94套，全部为别墅产品，其中联排别墅为76套，叠拼别墅为18套，截至3月4日，理想家园预订量共计14套。1月入市的北京院子、万科如园、绿地中心及阅园，除绿地中心外，北京院子、万科如园均有成交，阅园虽然从网签量来看并无数据，但从预订量来看，共9套。

　　2013年2月入市高端新建商品住宅项目，可售存量2月为6172套。库存量上涨至6000套以上，在经历了连续的无入市的情况下，2月四项目同时入市，当月入市量在1006套，超过去年10月至2月总成交量，导致库存量上涨。

　　□声音

　　一线城市需求旺盛楼市坚挺

　　近年来，楼市分化速度不断加快，房企已经开始从过去几年的大规模全国拓展圈地，深入二三线城市挖掘市场，开始收缩战线回归一线城市；而从市场表现来看，楼市分化尤其是今年年初，表现尤为明显，一些三四线城市开始兴起打折促销风，而以北京为代表的一线城市却在涨价中热销。出现这种现象的原因，主要是由于城市发展动力与人口增长规模的差异。在城市化进程当中，三四线城市虽然也能吸纳周边小城镇与农村人口，但是受到发展水平的限制其吸引力远远低于一二线城市，其人

　　口增长规模也因此有限。但是与此同时，这类城市当中的土地供应确是相对较为宽松的，因此在过去数年当中，大量房企进入三四线城市跑马圈地，新项目如雨后春笋般层出不穷，但是受到人口增长规模的限制，这些新增住宅项目在满足了当前城市居民的需求之后，由于新增人口的有限，就开始进入滞销阶段。而在一二线城市当中，由于城市数量较少，并且其内在的各类优质资源不断吸引着周边乃至全国各地各类人才的汇聚，其人口增速每年都有一定比例增长，因此需求持续保持坚挺。但是从供应来看，这类城市的土地供应又恰恰是逐年减少的，并且受到的各项限制也较多，因此从供需对比情况来看，一二线城市的楼市供需持续出现倒挂现象，项目销售情况也相对较为乐观。

　　亚豪机构市场总监郭毅

　　RET睿意德董事商十磊

　　一线城市房价下半年起涨幅将逐渐收窄

　　北京的保障房供应体系已经基本完善，不但有低于市场价格40%的限价房等低价类型的保障房托底，低于市场价格15%-20%的中端品质的自住房于2013年起也大量上市，且购买资格大大放宽，这使得大量刚需人群涌入保障房市场，商品房市场需求外溢。另外，受配建推高的土地成本转嫁于商品住宅，导致商品住宅市场呈现精品化、高端化趋势发展，价格被大幅提升。一线城市商品住宅价格仍将呈现上涨趋势，但受需求外溢影响，2014下半年起涨幅将逐渐收窄。

　　3月将是楼市风向标

　　在2月下半月，看房客户逐渐恢复，月末的市场成交量也出现了回升，基本接近1月水平，而成交价格在2月下半月也出现了逐渐止跌的迹象。中原地产研究部统计数据显示，2月最后一周，二手房看房量相比上周上涨了25%，基本恢复了春节前的水平。部分购房者看到价格平稳，二手房房源可选择余地增加，入市的积极性又有提高。无论对新房还是二手房来说，3月市场的政策将非常关键，一方面1、2月为传统成交淡季，市场积累了充足的潜在需求；另一方面，政策对国内楼市影响巨大，“两会”将给全年楼市政策“定调”。因此，在政策确定、需求充足的情况下，3月楼市成为全年风向标也就不意外了，政策及成交走势都会影响全年的价格变化。

　　中原地产首席分析师张大伟

　　京华时报记者潘秀林桂瑰邢飞