广州商业公寓供应年增六成

外围板块商业公寓供应量增大。

    文/图：记者 王雯倩

    “今年商业公寓的行情不比去年，主要是外围板块和市中心同类型产品供应量增大，粥多僧少。”近两周以来，记者走访市区多个商业公寓项目，从项目销售现场的客流量来看，并未出现明显的人气下滑。但与相熟的几位商业公寓操盘手闲聊时不难听出，他们对今年的商业公寓行情忧心忡忡。

    “今年商业公寓的行情不比去年，主要是外围板块和市中心同类型产品供应量增大，粥多僧少。”说这话的是一位市区在售商业公寓项目的主要负责人。

    近两周以来，记者走访市区多个商业公寓项目，从项目销售现场的客流量来看，并未出现明显的人气下滑，一车车看房团仍旧乐此不疲地将潜在客户往销售现场输送。但与相熟的几位商业公寓操盘手闲聊时不难听出，他们对今年的商业公寓行情忧心忡忡。

    2013年商业公寓量升价跌

    综合多位业内人士对市场的担忧，商业公寓产品供应量过大成为阻碍成交的主要原因，而回顾过往数据，广州市商业公寓产品供应量井喷始于限购以后。

    合富辉煌的市场报告指出，2013年商业公寓供需两旺，成交量升价跌，全年成交量达92.8万平方米，同比增长19%，均价却同比下降8.5%至17931元/m2。　　

    广州中原地产项目部总经理黄韬坦言，按照目前广州房地产市场中商业公寓产品的供应量来看，供过于求的情况已经出现。而从商业公寓项目的分布来看，区域上的不平衡，外围板块货量大而市区板块货量少的局面已持续多时。

    限购政策下的无奈之选

    在不少业内人士眼中，商业公寓属于限购下的畸形产品。看似宜商宜居，实则“两头不到岸”。在房地产专家韩世同看来，尽管近两年不乏商业公寓产品在宜居度上略有提升，但从长远居住的角度来看，高于普通住宅的物管费和水电费，并且不配备幼儿园、小学学位，这都是商业公寓产品不宜长期自住的硬伤。

    不过，黄韬亦指出，像商业公寓这类产品，买家入市也属被逼无奈，“买家或受制于房价，或受限于购买资格，这类不限购且总价普遍不高的商业公寓，恰好弥补了限购下的市场缺口”。但倘若未来限购政策退出，这种供过于求的畸形产品很可能立即变成鸡肋，转手难度和物业升值潜力均不容乐观。

    在巡城踩盘的过程中，记者发现，除了大批投资客，亦有少部分自用买家购买商业公寓。这类买家的年龄多在25~30岁之间，普遍能接受在商业公寓里居住3~5年以作过渡，等财力和购房资格都准备充裕后，再将商业公寓转手套现，用以改善置业。

    买商业公寓过渡不大靠谱

    那么，在业内人士眼中，这种做法靠谱吗？合富辉煌（中国）首席市场分析师黎文江表示，年轻人用作短期居住还行，但从长远投资的角度来看，以目前市场上的商业性质公寓项目，只有部分能满足此类买家博升值的美好愿望。“很多外围板块的商业公寓在开盘时的定价已经透支了其未来3~5年的升值潜力。”

    另外，若以租金回报率作为参考，由于商业公寓价格走高，市中心板块商业公寓的租金回报率也只徘徊在3.5%~4%，郊区板块的租金回报率还低于此水平。

    因此，黄韬提醒准备投资商业公寓的买家最好选择由专注商业地产的发展商所开发的公寓项目，并且尽量选择总价相对较低的物业，用以降低投资风险。