商务公寓户型"减肥瘦身" 面积多在90平以下

核心提示

　　记者了解到，未来一两个月内，包括幸福万象、理想城在内的商务公寓项目都将陆续入市。与前年、去年高端商务公寓扎堆入市的现象相比，今年的商务公寓不但供应量略有减少，而且也越发往小户型住宅式产品发展。不过，在近几年商业地产和综合体狂飙突进式发展的带动下，商务公寓的库存仍存在着较大隐忧。

　　业内人士认为，在前两年的商务公寓爆发潮后，经过市场的冲洗，开发商对商务公寓的推崇开始逐渐退烧，开始理性看待市场。

　　■地产行业记者 丁雯婕

　　近九成小户型产品

　　综合美联物业和中原地产研究数据可知，今年深圳将有23个项目带来新增商务公寓供应，预计将有近6000套产品，与去年总共6680套的产品总数相比，供应略有减少。

　　与去年、前年商务公寓大多集中在大户型高端产品类型上不同，小户型商务公寓今年又重新杀入市场的主战场。根据美联物业统计，今年将有近9成以上的商务公寓新品集中在90平方米以下的小户型。近期，就将有理想城和幸福万象两个项目会分别推出46-70平方米和43-69平方米的公寓产品。

　　小户型商务公寓的重新回归，早在去年年底就出现端倪。包括京基滨河时代、中信龙盛广场、远洋新干线在内的多个项目都推出了相当体量的小户型公寓产品。

　　可以说，大户型的高端公寓热潮从前年开始发轫，至去年经历过最高峰的推盘潮，今年终于暂告一段落。综合多家研究统计，今年只有深圳中心·天元、深业上城和中通水岸等项目会供应超200平方米的大户型高端公寓。

　　美联物业全国研究中心总监徐枫认为，今年商务公寓产品开始出现了 “退烧”趋势，高端公寓的消化偏慢已经成为共识，由于市场同类型产品堆积和潜在客户群的逐渐被消化，越来越多的开发商对商务公寓的走量已不再盲目乐观。

　　“限购让不少资金因此进入商业地产领域，但并不意味着是个商务公寓都能快速走量，在购买力有限的时局中，商务公寓热潮的逐渐消退是市场自我调节的一个体现。”美联物业全国研究中心总监徐枫这样解释。

　　综合体再发力

　　记者统计发现，在今年新增的商务公寓项目中，近半数属于综合体，在业内人士看来，综合体项目成为商务公寓产品主供应地也是近几年商务公寓市场的热点趋势。

　　在深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄看来，近年来深圳城市更新步伐加快，在多数旧改项目中都有商务公寓产品规划，在深圳整体城市规划影响下，未来几年商务公寓供应还将持续爆发。

　　这一看法在去年的市场上得到了印证。记者发现，去年商务公寓推盘量接近1千套的京基滨河时代、远洋新干线和深业上城都是体量巨大的旧改综合体项目。

　　虽然都是综合体中不限购不限贷的商务公寓产品，但不同地段的项目产品规划和定位仍有差异。在南山福田等原特区关内区域，尤其是一些传统的成熟商业区，商业、商务配套比较齐全，注重打造繁华地段的高端豪宅体验，讲究各类优势资源的高度集中，而且又不受“限价令”限制，因此在定价上也比肩甚至超越豪宅，从以往的深圳湾1号、东海国际以及深业上城就可知一二，今年福田中心区的深圳中心·天元虽然还尚未入市，业内对定价的预估也早已超过片区内的住宅产品。

　　而在徐枫看来，宝安龙岗等区的商务公寓主要还是“擦边球”，由于区位条件相对缺乏优势，小户型产品在不限购不限贷的前提下更偏重住宅功能，总价比较低，但目前偏远地区的公寓市场已经趋于饱和，开发商需要解决去化难题。

　　当前市场库存压力剧增

　　虽然今年新增供应已经相对减少，但在以往的公寓大跃进式爆发中，不论是“高大上”的高端公寓，还是低总价的小户型，都给公寓市场带来了颇为头疼的库存压力。

　　根据深圳中原研究中心的监测，根据深圳中原研究中心的监测，深圳当前可售商务公寓总量为73.09万平方米，约为去年同期的3倍，库存消化期也由去年同期的16个月上升至当前的24个月。

　　其中，约有5成左右的可售公寓面积集中在福田区，当前福田区的商务公寓增至36万平方米，与去年20万平方米的库存相比大幅增长了80%，福田区是高端商务公寓的集中地，深业上城、东海国际等一大批高端公寓目前都有为数可观的在售产品，在售项目平均销售率仅为24%，库存消化时间高达33个月。据美联物业统计，今年，福田区的深圳中心、深业上城还将新增超500套产品，这些产公寓均属高端产品，一套动辄上千万元，市场消化需要耗费较长的时间，因此短期内去化压力难以消除。

　　而库存排名第二的龙岗区主要供应的是小户型的商务公寓产品，龙岗区当前库存已经达到17.85万平方米的龙岗区，与去年同期相比增加2.57倍。不过，由于龙岗的商务公寓产品总价低，去化速度相比较快，库存消化期约为17个月。

　　记者统计发现，早在去年上半年，保利上城、THETOWN乐城和KPR佳兆业城市广场三大项目已经为市场带来共2000多套商务公寓供应，去年下半年，远洋新干线、万科广场等项目商务公寓产品的推出，又一次点燃了龙岗商务公寓的供应热潮。

　　世联地产深圳策略资源部策划总监李志华此前接受采访时表示，龙岗的商务公寓市场才刚刚开始爆发，龙岗大道沿线分布着大批量的城市更新项目，其中规划有大量商务公寓产品，未来几年商务公寓市场将会是一场恶战。