一季度京城41盘入市去化率仅34% 豪宅扎推市场观望浓

　　新华房产4月21日北京讯(记者 孙梦姝)新华网记者由住房和城乡建设部网站数据整理获悉：2014年第一季度，住宅类项目共取得预售证41个，其中一月份8个，二月份6个，三月份为27个；批准销售套数为12205套。截止4月16日，已经签约的套数为4173套，整体去化率为34.19%，其中10个项目的去化率为零。

　　豪宅市场去化率较低

　　住房和城乡建设部网站显示，一季度取得预售证的4万以上项目共有9个，其平均去化率为19.27%，分别为泰禾·北京院子、紫辰院、天润福熙大道、西山艺境、五矿万科如园、鸿坤·林语墅、臻园、北京华侨城以及定泗路88号(东方普罗旺斯)。从放量上看五矿万科如园最多，有365套，销售均价为48400元/平方米，已签约套数为27套，去化率为7.4%。其中位于昌平区的东方普罗旺斯和朝阳区的天润福熙大道项目均没有成交记录。据记者拨打售楼处电话得知：目前东方普罗旺斯三期在售，而天润福熙大道项目也在4月8日开盘，其中天润福熙大道项目有36个资格审查记录。

　　值得关注的是，今年还将登场多个地王项目。从住建委的数据上看高端项目的去化率其实并不高，高端项目，尤其是10万/平方米的高端项目，购买人群其实没有房企想象中的那么多。

　　亚太城市房地产协会会长谢逸枫指出：“一季度豪宅市场库存量去化率创新低，主要原因是行政手段的政策与保障性房突增及市场需求的减弱等房贷收紧具有直接的关系。一是限购、限贷、限价、限售、限签的政策，抑制大量的改善与投资需求，同时限制了新增上市的高价房，严重影响到销售速度。二是大量保障性住房推出市场，譬如共有产权房、自有住房大等，分化一定的需求。三是以刚需为主的市场需求结构开始调整与房贷持续收紧，高端需求受到影响。”

　　链家地产副总裁林倩对新华网记者表示：一季度北京整体市场相对冷淡，新入市的豪宅项目销售也冷热不均。一般来看，综合性价比、保值、增值性较高的豪宅项目在同类产品中更具竞争力，尤其是地段优越项目，城区豪宅对购房人的吸引力往往更大。但整体看，豪宅市场销售周期比较长。与刚需项目相比，豪宅的客户群狭窄，一般项目蓄客周期较长，销售周期也较长，因此，在3个月左右时间，去化率只在2成左右。

　　亚豪机构市场总监郭毅在接受新华网记者采访时表示，一季度豪宅的去化率低是正常现象，目前的豪宅同质化严重，以及存在限购限贷的政策，很多高端人士都保持观望态度。并且一季度里一、二月份放量本身就少，还有春节等假期的影响，但在三月份的两会之后，高端市场的去化率会有所上升，不过整体的销售状况会比去年有所下降。另外豪宅的购买需要一定的周期，尤其是上千万的项目，很多时候需要半年以上的时间才可以签约，这也是去化率低的原因。

　　首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池对新华网记者说：一季度去化率较低表明了如今豪宅的多样化选择增多，高端人士会对项目做出对比，找出最有升值潜力的项目，然后再进行投资。对于开发商而言，推盘放缓，对于未来价格上升有很大的优势。

　　刚需购房更中意大兴区

　　住房和城乡建设部网站显示，一季度取得预售证的4万以下项目共有32个，其平均去化率为37.02%。去化率较高的项目有金融街·融汇，去化率较低有富力尚悦居、西山艺境、万科幸福汇等。

　　1月取得预售证的4万以下项目有5个，去化率最低的为富力尚悦居，均价19633元/平方米，仅售出3套。

　　2月取得预售证的项目在4万以下的包括顺鑫·华玺瀚楟、金隅·澜湾、保利首开熙悦春天、中国水电·云立方、鑫苑·鑫都汇，其中保利首开熙悦春天、中国水电·云立方、鑫苑·鑫都汇都位于大兴区，去化率都比较好，分别为：88.83%、89.81%、84.05%，位于昌平区的金隅·澜湾去化率较低，为16.20%，均价为23000元/平方米。

　　3月取得预售证的项目较多，一些项目在取得预售证之后，并未开盘，仅处于预定阶段。已经开盘的项目，还是位于大兴区的项目去化率高，例如住总万科橙去化率为94.59%、金融街·融汇去化率为79.88%，开盘项目，去化率不足10%的项目有万德福广场为8.60%，保利首开熙悦春天批准销售套数为728套，签约56套，去化率仅为7.69%。

　　对于刚需项目而言，大兴区更受欢迎，在大兴区开盘的项目去化率基本上都在70%以上。相对而言，房山区、密云区、平谷区、顺义区去化率很低，有的项目去化率甚至为0。在去化率为0的项目中，有的项目有预定信息，有的项目有资格审核信息，还存在一些未开盘的项目。

　　对于刚需盘的去化率，林倩表示一季度北京新房供应量较大，但因为政策环境以及观望情绪影响，刚需购房群体的入市积极性较低。成交量大幅低于去年。从近期入市项目的销售情况看，如果排除网签滞后影响，签约率整体依然保持在较高的水平，特别是一些低价入市的刚需楼盘，一季度期间，也出现了“日光盘”现象。但是从新盘入市的蓄客情况看，刚需市场也出现了明显的降温。

　　刚需项目一季度去化率低，郭毅分析主要是由于自住型商品房进入市场，除非特别急于买房的人群会选择商品住房，其他的人群和豪宅购买人群一样，都在等待市场的进一步动向。因此很多房企从今年开始销售策略转变成阶段性每次小数量放量，这样如果市场环境好，那么可以回收资金，购买土地；如果市场环境差一些，那么这样的放量也能保证回本。

　　谢逸枫认为：“一季度入市的刚需盘去化率较低，主要是货币政策收紧，房贷首付与成本提高。另外是房价并未下降，且保持上涨的趋势。因此，刚需盘去化率较低是信贷收紧与高房价存在的共同结果。”

　　第一季度去化率低于10%的项目

　　统计日期截止于2014年4月16日