券商观点：地产板块估值修复时机未到

　　多家券商认为，地方政府松绑调控对楼市的提振效果有限，短期销量难有明显改善，房地产板块估值修复的时机尚未到来。但也有券商认为，整体而言房地产政策已出现松动迹象，将对楼市加速下行风险形成有效对冲，风险溢价似乎趟过了顶峰。

　　地产板块无大行情

　　华融证券指出，近期多个城市放松房地产调控政策，在“分类调控”原则指导下，地方出台政策多源于对经济下滑的担忧，未来对房地产市场的刺激措施可能会越来越多。另一方面，政策刺激也表明房地产市场不容乐观。目前部分二三线城市的房地产市场面临总体过剩的状况，短期政策刺激效果有限。房地产基本面处于下行状态，房价下跌预期强烈，而短期的小范围政策刺激难以扭转行业趋势，房地产板块短期缺少大的机会。

　　兴业证券认为，地方政策微调符合预期，同时表明高层对部分城市适当放松限购已没有阻力。但当前政策调整的城市往往面临着供给过剩，同时按揭贷款对于需求的支撑并未改善，因此这些政策的调整较难刺激成交大幅回升。房地产行业处于量缩价跌的基本面仍没有改变，由政策博弈催化的短期行情持续性有限。

　　兴业证券表示，随着下半年供货增加，高库存的压力可能使得部分城市存在价格下跌的风险。从A股上市房企披露的2013年年报和2014年一季报来看，净负债率大幅攀升，总资产周转率明显下降，企业端资金链断裂风险或加大。兴业证券认为，经济下行过程中，地产是博弈经济托底政策的主要品种，但是从地产本身基本面来看，仍然处于“量缩价跌”的下降周期。在货币政策出现明显变化之前，房地产销量可能都难有明显改善，在较长时间区间内，地产板块走势与成交存在明显相关性，因此当前的基本面使地产板块估值难有趋势性向上重估。

　　政策环境或有改善

　　近期，中国人民银行宣布下调县域农村商业银行人民币存款准备金率2个百分点，下调县域农村合作银行人民币存款准备金率0.5个百分点。国海证券认为，定向降准很可能标志着去年以来压制地产股估值的偏紧货币政策开始转向。在经济低迷情况下，按揭贷款由于其较低的风险，短期内受到银行更多青睐，但在利率市场化和经济去杠杆的背景下，银行被迫持续提升按揭贷款的定价，这直接压制了按揭贷款的需求端，对房地产基本面形成压制。本轮房地产周期与上两轮不同的是通胀水平处于相对低位，经济处于持续下行阶段，货币政策有放松的空间，这将持续改善房地产基本面和预期。

　　国泰君安认为，市场对稳增长政策下宏观经济前景的预期企稳逐渐形成共识。政府或对风险暴露的过程进行干预，风险事件大规模爆发的可能正显著降低。此外，房地产政策已出现松动的迹象，将对楼市加速下行的风险形成有效对冲，风险溢价正在越过顶峰。

　　国泰君安指出，自2013年四季度以来的经济增速放缓，以房地产行业各主要指标同比增速的大幅下行为标志。历史经验证明，房地产市场的加速下行容易导致大规模风险的集中爆发，需要政府及时对冲。2014年以来房地产下行的速度超出市场预期，使得政府可能在经济增速基本达到预定目标的背景下提前出手。记者 赵静扬