楼市营销方案五花八门 难挡成交量低迷

　　即使房展、降价、大礼包等各种营销手段屡屡上演，“冷清”、“惨淡”、“悲观”仍充斥着五一小长假楼市。在供需双方僵持的状态下，大批开发商首先放下身段搞促销。但不论是“技术性优惠”还是实质性降价，数据都显示：五花八门的营销方案难挡成交量的低迷。

　　5月5日，安徽铜陵市政府官网挂出《铜陵市人民政府关于促进房地产市场持续健康发展的意见》(以下简称《意见》)，宣布从5月1日起采取契税补贴到公积金贷款首付比例下调等多个措施，配套制定一系列房市利好政策。但次日，记者截稿时再次进入铜陵市政府官网查询，该《意见》已悄然撤下。

　　一面是开发商积极促销跑量自救，一面是地方政府遮遮掩掩微调政策“救市”。在行情下行的楼市，双向“造市”的动作也许刚刚开始。

营销“造市”只为走量

　　5月5日刚结束的伯克希尔股东大会上，股神巴菲特如此比喻现金的重要性：“现金就像氧气，缺少的时候才能意识到它是多么必需。”对于房地产企业而言，在今年信贷收紧的背景下，现金流面临着巨大挑战。同时，包括中原地产、克而瑞信息集团等在内的多个机构发布数据看，一季度全国多地楼市持续低迷。为了回笼资金，开发商不得不搞点噱头，加速去化。

　　比如，全国接二连三出现的降价潮。据搜房网统计数据，5月份广州有155个楼盘推出优惠促销活动，其中17家推出了“零首付”和“低首付”活动。北京则更引人关注。据媒体报道，“五一”期间通州区K2 清水湾项目推出部分特价房源，售价为每平方米1.7万元，与该项目在2012年8月最后一次取得预售许可证的价格每平方米2.1万元相比下降20%，与该小区二手房业主报价每平方米3.2万元的价格相比，更相当于腰斩。

　　楼市的下行，也影响了二三线城市的营销策略。4月30日至5月3日，“五一假日楼市房展会”在上海举办。主办方上海万耀企龙展览有限公司董事总经理毛大奔向《中国建设报 中国住房》透露，此次展会一个明显不同在于，二三线地方组团参加房展的数量增多。

　　“因为楼市变化，很多二三线城市的楼市急速降温，由当地政府或者媒体主办的房展都取消了。”毛大奔介绍，南京、宁波、杭州等来上海参展的项目并不少见。据主办方统计，进行打折优惠活动的开发商占了近1/3，其中不乏绿地等主流房企。

　　除了传统的降价促销手段外，楼市“微营销”及与电商的合作因为成本低传播快，也成为开发商营销创新的手段。兰州海亮地产3月份开始，持续举办“万元红包”大派送活动，只要关注“兰州海亮”微信账号，即可获万元红包。绿地集团也发起“寻找最大二维码，宠爱女人节”的活动：只要在朋友圈转发绿地官方微信公众号的活动消息，在朋友圈点赞数最多的前十名就可获得奖品。

　　广州凌俊房地产策划代理机构董事长陈将楚在接受《中国建设报 中国住房》记者采访时表示，广州刚需住房消费者当前购房的欲望正盛，虽然广州房价当前大幅降价的几率较低，但不少开发商仍选择赠送物业费、“三千抵五万”等“技术性优惠”的举措吸引客群。

　　中原地产市场研究部向《中国建设报 中国住房》展示的数据显示，五一期间一线城市成交量全线下跌。从整体层面而言，无论是表面优惠，还是真正降价，房企选择快跑走量的趋势已难以逆转。

政府伸手 “救市”开启

　　市场观望气氛越发加重。克而瑞信息集团深圳机构总经理余海洋向《中国建设报 中国住房》表示，深圳几年来正常的需求量在每天130套，进入2014年，统计显示减少到每天100套。“买卖双方处于僵持状态，从目前的情况看，将以开发商适度松动为节点。”

　　但现在恐怕情况有变。用一位开发商的话说：“房价还没怎么跌，地方政府已经出手了。”。

　　除了5月5日铜陵市发布的《意见》外，类似无锡购房落户的楼市政策微调逐步由传闻转为实质行动。

　　4月25日，南宁市发布《北部湾经济区北海等五市户籍居民可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房》。其中一条为：广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

　　4月28日，天津滨海新区将实施差别化限购政策，不管在天津市内或其他城市拥有几套住房，只要在滨海新区没有，即可在新区购买一套商品住宅。4月29日，滨海新区规划和国土资源局等部门表示，差别化限购政策正在申请，还未获得批准。

　　毋庸置疑，每个城市或地区刺激政策的出台，针对的都是当地越发冷清的楼市。就在铜陵贴出《意见》的当晚，媒体披露，前四个月铜陵全市成交量同比下跌26.2%，上周环比跌幅更是达近70%。按照安徽星空地产研究院的数据，按照一季度去化水平，铜陵不足2万套房源去化要20个月。

　　无论此前传言中的福州“闽十条”还是无锡户籍新政，地方政府意欲通过绕行限购激楼市的意图显而易见。业内普遍认为，接下来跟随南宁、铜陵出台刺激政策的地方政府将增多。

　　记者截稿时，据央广中国之声《全国新闻联播》报道，宁波市推出新政：购房者房产审核由户籍所在地和拟购房所在地两地核查变为一地核查，此举意味着宁波开始放宽购房资格。