与政府“合伙”买房　靠谱吗？

　　所谓共有产权住房，即居民个人与政府在土地出让初期，便明确供应对象、供应价格和户型等条件，政府以让渡部分土地出让金等方式，按比例与购房个人共同拥有住房产权。

　　住房城乡建设部总经济师冯俊4日在国新办新闻发布会上表示，目前，全国已有北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石这6个城市被确定为共有产权住房试点。共有产权住房有两个作用，一是解决“夹心层”住房困难，二是遏制购置型保障房的牟利空间。那么，与政府“合伙”买房，可行吗？记者采访了有关试点城市。

　　发布

　　北京上海等6城市

　　试点共有产权住房

　　住房城乡建设部总经济师冯俊4日表示，发展共有产权住房，通过共有产权方式明确产权人和政府间的产权比例关系，依据产权比例关系确定上市交易的分配比例，目的就是遏制在购置型的保障房里的牟利空间。

　　据冯俊介绍，共有产权住房起到两个作用，一个是通过共有产权的方式，可以使得一部分群众通过自己支付一部分钱解决住房问题；另一个是规范现在的经济适用房和限价商品房制度，通过这样的机制，遏制在购置型的保障房里的牟利空间，使得买下来这个房子主要是解决住房问题，而非投机牟利。

　　目前，全国已有北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石这6个城市被确定为共有产权住房试点。冯俊说：“实施过程中很多问题需要试点来解决，现在有些地方已经开始准备做方案，尽可能地使试点工作制度更完善，弊端更少。”

　　调查

　　北京：6.53万户申购2000套房源

　　共有产权住房，哪些人有资格申请呢？

　　从上海来看，自2010年以来，已连续4次降低申请共有产权房的准入门槛，目前3人及以上家庭人均月可支配收入线已放宽到5000元。截至今年一季度，累计签约购房家庭约有6.7万户，基本做到当年申请、当年选房。

　　江苏淮安早在2007年即推行共有产权经济适用住房，住房限定套型面积（家庭人口3人控制在60平方米左右，最高不得超过90平方米）。目前，淮安已经申购的共有产权房将近900套，政府向符合条件的家庭发放供应券，两年内有效。

　　与上海、淮安相比，北京共有产权住房一推出即出现供不应求，北京去年推出自住型商品住房，最终明确为“共有产权性质的自住房”，价格低于周边市场30%、面积以90平方米以下为主。首个项目约提供2000套房源，最终由6.53万户确认申购。

　　从试点看，共有产权住房供给主要面对中低收入者，这无疑为保障其住房需求提供了更多选择，但对于购房者也需要理性。

　　上海市房管局就提醒，市民在申请共有产权房时，应当充分估量家庭的经济承受能力、贷款申请资格、原住房置换等实际条件，做到量力而行。暂时无力购买共有产权保障房的，可选择廉租住房或公共租赁住房等其他住房保障渠道解决住房困难问题。

　　购房者可自选支付比例，再逐步取得全部产权

　　据住房城乡建设部介绍，开展共有产权保障方式的主要做法是，地方政府让渡部分土地出让收益，有的还给予适当财政补助、税费减免，以降低住房的建设成本，然后以低于市场价格配售给符合条件的购房家庭。配售时，在合同中明确共有双方的产权份额及将来上市交易的条件和增值所得的分配比例。

　　根据试点情况，分摊比例是共有产权住房的焦点所在，也是未来调整的空间所在。

　　近年来，试点地区不断优化共有产权比例调节机制，个人出资比例可在60%至100%之间由购房者根据家庭支付能力自由选择，目标是让困难家庭支付部分经济适用房的购房款就能先行改善居住条件，再逐步取得全部产权。

　　从江苏淮安来看，通过政府产权分摊减轻购房人出资负担，根据住房需求家庭的困难程度决定分摊比例，从5:5、6:4到7:3，困难家庭出资额最低不少于50%。

　　淮安市住建局副局长刘爱梅说，共有产权的做法是把产权先定下来，因为没有谋利空间，避免了“开宝马住经适房”和“经适房抽签六连号”等问题。不同的困难程度，可以有不同的产权的比例。我们的经验是，打通了银行、公积金贷款的贷款助购渠道，让申购群体能够更加便利地买房。

　　深圳正考虑政府、企业、个人共有产权模式

　　产权明晰无疑是退出机制建立起来的基础，只有购买时明确产权才能在退出时按比例与政府分成。

　　针对退出问题，江苏淮安探索实行更灵活的操作办法，即5年内以原价购买，5年至8年加同期贷款利息，8年后则按市场评估价购买或按比例分成转让收益，因家庭困难不能购回的，可以像原来的经适房一样继续使用。

　　从湖北黄石的试点情况看，住户如要购买超面积产权则需要按照市场价购买，住户不愿意购买，可永远共同持有产权。

　　目前，共有产权住房仍需进一步探索，且需要不断对制度创新。记者了解到，目前深圳的共有产权住房试点方案正在研究中，将在6月底前出台方案，并在今年下半年，有一个保障房项目采用共有产权方式。

　　深圳市住房和建设局政策咨询委员会常务秘书长陈蔼贫表示，共有产权住房实际上关键是要理清政府与个人所占份额，以及份额如何转化的问题。正在研究中的深圳共有产权住房试点方案中，不仅在考虑其他城市已经出台的共有产权模式，还在考虑推出政府与个人、政府与企业、企业与个人这三类共有产权模式。

　　分析

　　共有产权房能缓解房价上涨压力？

　　业内人士分析认为，随着共有产权房供应量的逐渐增加，其在改善楼市结构、“对冲”高房价等方面的效应将逐渐凸显，并将有助于推动房地产调控模式的有效“切换”。

　　“自住型商品房有利于缓解北京目前的住房矛盾，能够起到一定平抑房价、稳定预期的作用。”一位房企负责人说。

　　德佑地产市场分析师赵葆根认为，共有产权房缓解了一部分中低收入家庭的经济压力，保障了其拥有房产的权利，一定程度上有助于抑制房价上涨。另外，作为住房保障和供应体系的一部分，共有产权房体现了社会公平性。

　　一些研究机构还认为，共有产权房将为转换房地产调控方式起到积极作用。

　　国务院发展研究中心研究员任兴洲认为，共有产权房的本质是政府住房公共政策在商品住房领域的体现。共有产权住房一方面为居民提供了相对较低价位的普通商品房，使其“买得起，住得上”；另一方面，改善和优化了热点城市商品住房供给结构；共有产权住房还缓解了一线和热点二线城市房价上涨的压力，在一定程度上能够平抑房价，疏解高房价的困扰。