山东楼市很难大范围降价 部分小房企或降价自救

　　本期山东商报圆桌论坛中，省内知名房企老总和专家学者认为，山东楼市具有自身特点，南方多地　发生的楼盘降价现象暂时不会蔓延而至，不过，由于自身体量小承压能力不足等原因，一些小的房企或许会降价疗伤，另外多数嘉宾认为取消限购措施会对市场稳定造成伤害，政府救市应该谨慎。

　　多数受访者认为，济南楼市目前供需状况稳定，即使部分楼盘出现降价，也是个别开发商的促销行为，很难出现大范围降价。

　　方文青：杭州等不少省外城市确实出现了房产降价销售情况，但大多是个别项目的促销或者特殊时期下的融资策略，不具备普遍性，更不能说明整体市场的波动情况。同时，从统计数据上看，上半年一线和二线城市的确出现了成交量和成交价格的双下滑情况，这是市场的一种自然调整和反应，短期内不会出现硬着陆的情况。在山东或者济南也有楼盘出现了局部降价促销的状况，但也不具备代表性。

　　郑晓燕：个人认为杭州楼市经过数年热抄，房价已直逼一线城市，市场存量也处于饱和，其下跌是属于市场自我调节的正常现象，而这也说明中国楼市普涨的行情已经结束。我认为济南不会出现这种现象，目前济南房价在全国百城平均房价排名处于32位，房价收入比合理，济南房价会继续缓慢上涨，不会出现降价销售的现象。

　　郑洪山：一些项目打出了“价格”牌，但大多是策略性的试探，我认为大范围降价销售的情况是不太可能发生的，顶多是拿出一些资源较差的房源搞促销，其本质也是希望能够作为营销的“噱头”吸引客户到场。如果有购房需求，我反而认为最近这段时间是最佳的“出手”期。

　　张岷：济南的房价一直在低位运行，没有经历过暴涨虚高的阶段，现在各开发商定价也比较冷静，能降价的空间很小。

　　也有受访者指出，目前济南住宅库存压力巨大，降价是必然趋势，如果消费者继续报以观望态度，小地产商很可能会“熬不住”率先降价促销回笼资金。

　　杨斌：受前两年市场利好的影响，2014年济南市场存量空前增长，随一些一线开发商大盘的集中面市，房地产开发的库存压力巨大，供求关系在发生变化，济南房价的波动与下调是必然的，幅度取决于供求关系、开发成本和金融环境以及客户态度的转变。而且受信贷从严的影响，房地产开发企业尤其是中小企业资金吃紧，如果客户观望持续期时间较长，为了快速回流现金，不排除降价促销引领市场成交反弹的状况发生。郭松海：不排除降价的可能。我觉得后续政策的调整对地产市场会产生关键性的影响，例如正在建设的个人住房信息全国联网，以及呼之欲出的房产税改革，前者会引发房产来路不明者的大量抛售，而后者则会对投资性需求产生巨大压力，两者的出台都会增加二手房市场的供应，而随着保障房建设的加快推进，也会吸收部分刚需。所以房价是否会大范围下降，除了看库存和需求外，还要看政策如何将空置房挤出来。

　　多数受访者不赞成取消楼市限购，认为这会对市场造成“硬伤”，而取消限购必须建立在房产税、住房信息联网等替代性政策出台完善的基础上。但也有受访者反对限购政策，认为政策会导致大量“建筑垃圾”产生。

　　方文青：我认为济南、青岛两市短期内不会取消限购，因为取消限购和救市没有必然联系。限购是临时性、地方性政策，早晚会取消，但是取消的前提是会有替代性政策出台，否则市场会出现大的反弹，任何政策的硬着陆都会造成市场的硬伤，这样更不利于房地产市场的健康发展。

　　杨斌：取消限购能够刺激改善需求，但现阶段来看公开放开限购的压力还是过大，地方政府可能会采用变通措施。比如从上个月起宁波调整了限购政策，将对购房者从户籍所在地跟拟购房区域两个地方都同时要核查，变更为仅在拟购房区域进行核查，政策放宽后，只查询购房者在拟购房的县、市区域是否有房，不再查询户口购房者所在地是否有房子。类似暗地里松绑的措施可能在各地试行。

　　郭松海：肯定取消不了，中央已经表态不要取消限购。现阶段政策取向还是首先满足首套房的置业需求，进而才可能去刺激多套房的购房需求，但就像刚才有人说过的，取消限购必须建立在替代性政策出台的基础上，只有物业税、住房联网登记制度等长效机制完善后，放开限购才不会造成楼市大规模的反弹。

　　张岷：济南、青岛两地应该取消限购。青岛取消限购会带来较大的增长，济南外来购房需求本来就不是太多，但对改善型需求的释放会有帮助。我认为限购是一个很恶的东西，是任何行业和市场都无法接受的政策。大家目前仅仅看到限购对房屋销售量的制约，很多负面的东西都会慢慢显现出来。一个很直接的影响就是好房子逐渐消失了，新的一轮制造建筑垃圾的风潮正在继续。

　　受访者普遍认为，政府应该减少对地产市场的行政干预，减少审批和收费环节，并在土地供应的持续性、合理性上做好平衡，避免因此带来市场的大幅波动。

　　郑晓燕：对于开发商而言，政府放松楼市调控确实是一个利好消息，可以缓解非理性的楼市行情蔓延，但作用有限。如果政府救市，我认为要针对不同地区的市场差异进行分类调控，不要搞“一刀切”，在楼市明显供大于求的城市，应取消或放宽限购政策。

　　方文青：政府如果出手救市，更多的是行政和政策性干预，只能是解一时之困。如果政府要救市，要从真正能够降低开发商开发成本和老百姓购买成本方面出台相应举措。

　　郑洪山：应该遵循“市场的归市场，政府的归政府”，把“有形的手”收回去，更多依靠税收政策和经济手段这些“无形的手”来调节。现阶段处于市场的相对低点，是政策调整的最佳窗口期。

　　杨斌：不希望行政之手过度干预经济，特别是房地产市场。但这并不意味着政府无所作为，我们政府部门应当高度重视土地供应持续性、合理性，像闸门放水一样，调节好平衡才行。

　　我认为现阶段是“行政松绑”的好时机，三种措施比较可行：一是限购松动，让房地产逐渐回归为市场调节的行为;二，金融政策支持，信贷宽松是成交量企稳的前提，尤其是对于首套房客户的贷款审批及利率优惠的支持，这是惠民生，不是行政干预;三，政府降低购房落户门槛的限制，与未来的户籍开放挂起钩来，减少不必要的行政限制。

　　张岷：政府少些对行业的束缚，少些收费和审批环节就行了。

　　郭松海：政府救市确实要谨慎考虑，比如说限购，如果现在政府以取消限购来“救市”，就会导致大量投资性需求的涌入，让买不起房的人的购房环境更加恶化。政府要做的是建立地产预警系统，监测房地产市场变化，目前济南地产空置率应该在8%左右，而国际警戒线是10%，济南的地产泡沫已经开始积聚，要引起有关部门的高度重视。

　　郭松海(教授，山东财经大学房地产研究所所长)郑贵斌(研究员，山东省社科院副院长)张岷(山东蓝石置地集团有限公司董事长)杨斌(中国重汽房地产开发有限公司总经理)郑晓燕(中铁十局房地产开发有限公司营销策划部副部长)方文青(济南某置业有限公司总经理)郑洪山(香港某集团地产公司济南分公司总经理)注：应受访者要求，方文青、郑洪山均为化名。(记者 张冠超)