上半年杭州土地出让金额达543亿 居近5年第二

　　2014年上半年的杭州土地市场呈现出一种“折线式”的下降趋势，前两月(1~2月)成交火热，两个月共卖地431.8亿元，占上半年卖地总额的79.5%。而3月份土地市场急转直下，主城区无土地挂牌，余杭出让4宗，萧山出让3宗，7宗土地中仅2宗为宅地，且都是直接加价成交。

　　543.1亿元，杭州市(包括余杭、萧山)上半年的土地成交金额，今年上半年的卖地成绩在近5年内仅次于2013年的595.7亿元。但从一二月份的疯狂到接下来几个月的“骤然降温”，“一热一冷”构成了今年土地半年报的主基调。而这样别具特色的曲线也让下半年的土地市场走向显得更加扑朔迷离。

　　土地市场戏剧性转冷

　　一冷就是四个月

　　据记者统计，上半年的杭州土地成交几乎都集中在1~2月，卖地金额431.75亿元，占上半年总卖地额的近80%，由于2013年整年杭州土地市场一直处在急速狂奔状态，直到2014年1月，政府仍在集中推地，如此大的市场热情之下，一些没拿地的开发商纷纷涌入。整个1月，杭州卖地金额达339.55亿元，占上半年总卖地金额的63%。而这63%当中，主城区的几宗明星地块出让总金额达233.36亿元，占杭州市1月卖地金额的69%，大体量、高地价的明星楼盘支撑起整个1月土地市场。

　　而后面4个月，杭州土地市场几乎降到了冰点：主城区3~6月共成交8宗地，卖地金额30.83亿元；余杭区3~6月共成交17宗地，卖地金额42.59亿元；萧山区3~6月共成交10宗地，卖地金额37.88亿元。

　　其中，杭州市(包括余杭、萧山)3月共成交7宗地，只有2宗宅地，且都是直接加价成交；4月杭州市(包括余杭、萧山)仅4宗地成交，其中1宗宅地，土地市场陷入更浓的观望期；虽然5~6月的土地成交稍有好转，不过大部分集中在商业地块，宅地出让仍处于“冷清”状态。

　　而且，与2013年动辄30~40%的溢价率相比，今年的土地溢价一直在底价附近徘徊：主城区，除了2014年1月部分热门地块的溢价率达到10%以上，如融信杭师大地块高达33%以外，许多地块基本都是底价成交。

　　土地迟迟不放量

　　与商品房销售状况不无关系

　　历史总会有惊人的相似。2008年杭州市共成交44宗地，卖地金额达220.83亿元，成交宗数仅为2007年的一半。土地成交量的明显减少与杭州当年的商品房销售困难不无关系。

　　据统计，2008年，杭州主城区共成交23202套房源，与上年同期相比减少了41%，住宅的积压使得土地市场也呈现出冷清的态势。同样，销售状况不好的2012年土地市场成交也少得可怜，受到“双限”调控政策的影响，2012年，杭州市上半年土地出让38宗，成交金额仅为93.8亿元。

　　今年，商品房市场的成交量之所以迟迟起不来，也主要和销售形势相关。3月份，北海公园的清盘和香榭里的降价让市场价格战开打，之后，杭州的市场就一直处于低迷状态。接下来的4~6月份三个月，成交量一直在2000套上下波动。刚刚过去的6月，杭州主城区商品房成交量为2273套，仅为去年6月份的61%。

　　“土地市场主要看新房市场，新房的成交量不起来，开发商就不敢拿地。”一位开发商如此说。“拿地最大的动力来自于资金的快速回笼，就今年上半年杭州的楼市来看，成交量基本都在‘低空飞行’，快速去化库存是当下要务。再看看去年的拿地价格，溢价率经常出现30%以上，非常疯狂。而现在，就算资金充裕的开发商也未必有勇气去拿地，因为经济形势也并不明朗。”一位不愿透露姓名的开发商表示。

　　业内人士分析，土地市场骤冷与杭州居高不下的库存不无关系，而宏观政策的“按兵不动”也让开发商的拿地积极性大打折扣。

　　下半年可能

　　仍难放量

　　从这两年的市场走向看，土地市场成交量的放大一般都会滞后于新房成交的回暖。比如2012年，荷塘月色虽然2月已经降价，但土地市场的成交量却在下半年才开始大幅回升。下半年，该年主城区土地成交金额为517.52亿，而上半年主城区土地成交金额仅为93.8亿。

　　今年虽然年初已开始降价，但房价一直还处于探底过程中。6月份，楼市进入二轮降价，降价幅度及范围相比年初有所放大，但成交量依旧没有明显起色。

　　这也影响了开发商的拿地策略。“我们会等到房价见底，新房市场成交量放大后，再去判断拿多少价格的土地是合适的。虽然最近杭州不少土地已是底价成交，但从目前的市场走向看，如果没有大的救市政策出台，政府的出让底价还会下调。”一位开发公司的老总如此推断。

　　土地市场的冰封状态也证实了开发商拿地的观望心态。据杭州市国土资源局官方网站显示，目前，主城区仅一宗商业用地等待出让。“听说，近期开发商勾地冷清，招商单位甚至直接和开发商谈起价格。”一位开发商笑称。