上半年北京土地市场出让金突破千亿元大关

　　半年土地市场盘点

　　上半年，北京土地市场在供应丰富及标杆房企重回一线激烈争夺等多方因素下，早早突破千亿大关，并创下了2004年土地招拍挂以来同期土地出让的一系列纪录。

　　诸多数据刷新历史

　　据亚豪机构统计数据显示，2014年上半年北京土地市场共成交经营性用地53宗，规划总建筑面积为919.91万平方米，较去年同期增长30%，累计土地出让金达1099亿元，与去年同期相比大幅增长71%，创2004年土地招拍挂以来同期土地出让金额最高纪录。

　　其中，成交土地面积合计264.6公顷，同比大涨154.2%，成交总金额达753.5亿元，同比上涨了80.3%。

　　两大原因推动拿地潮

　　“各大房企在2013年的‘超常发挥’是今年上半年拿地热的一个重要原因。其中一部分原因自然是各大房企在去年全年销售目标超额完成后，拥有相对宽裕的资金，促使房企在土地市场上积极补仓，”一位房企的高层告诉记者，“大的房企固然要扩大战果，中小型房企也看到在北京市场‘有地则进，无地则退’的现状。”

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为：“由于三、四线城市自身需求并不足以支撑市场巨大的供给，大型房企不得不调整发展战略，重返市场需求强劲及未来发展潜力巨大的一、二线城市，使得本就供应紧张的北京土地市场硝烟四起，土地价格不断被推高。”

　　供地充分计划宏大

　　5月30日，北京市国土局公布了2014年度第一批商品住宅和商服用地供应计划。第一批拟供地总计80宗，土地面积约1046公顷，约占全市年度商品住宅和商服用地计划供应量的67.5%。

　　第一批供地计划显示，拟供应的80宗土地中，包含商品住宅用地48宗，总供地面积约618公顷，占年度同类用地计划供应量的62%；商服用地32宗，总面积约428公顷，占年度同类用地计划供应量的78%。

　　各月份冷热不均

　　今年一季度，北京土地市场共成交经营性用地33宗，土地出让面积合计为360.5公顷，累计土地出让金达748.7亿元。而在二季度北京土地市场共成交经营性用地20宗，相比一季度下降近四成；土地出让面积合计为106公顷，环比一季度降幅为70.6%；土地出让金额为350.4亿元，环比减少近400亿元。

　　本报记者 胡喆

　　新年“第一拍”热闹非常

　　拿地热度稍减 供地力度不减

　　1月7日，北京迎来新年经营性用地第一拍，共有四宗地块同天出让。竞得2014年头块地的是北京房开、云南城投置业和北京创意港联合体，以24.6亿元成功竞得房山高教园3号地块，该宗地块楼面价为1.51万元/平方米。此外，北京房开韩建置业又拿下房山高教园区8号地块，成交价格为1.04亿元。

　　同日，和裕地产以30.71亿元上限价格夺得顺义区赵全营镇镇中心区E1-01等地块。

　　两天后的1月9日，自住商品房用地供应以来最好的两宗地块——朝阳区百子湾路14号地块和朝阳区东坝单店地块中标结果公布，北京建工以6.005亿元竞得百子湾路14号地块，楼面价14482元/平方米；金隅以43.35亿元竞得东坝单店地块，楼面价13700元/平方米。

　　这两次竞拍仅仅是拉开了1月土地热潮的序幕，该月土地出让金总体突破400亿元。

　　1月明星地块

　　·房山高教园3号地（2014年第一拍）

　　·百子湾14号地（最佳自住房地块）

　　“马年第一拍”惊雷闹春

　　2月13日，北京龙湖和北京盟科联合体以35.7亿元及现场竞报限价商品房面积5.4万平方米的代价，竞得丰台区西局村旧村改造项目地块，成为农历马年“第一拍”。

　　这一地块紧邻西三环，地铁10号线、14号线双轨交会，是丽泽金融商务区第一块住宅性质的经营性土地。

　　在同一天，除了西局地块外，顺义区赵全营镇又一地块继续被和裕地产以25.1亿元总价、配建3.88万平方米限价房及3.95万平方米自住型商品房的代价竞得。

　　2月17日，北京三元嘉业以22.25亿元竞得海淀区上庄镇项目，该地块将全部用于建设自住型商品房，销售限价为2万元/平方米。

　　2月20日,泰禾集团以49.58亿元、配建5万平方米限价商品房的条件拿下丰台区西局村旧改项目的第二宗地块，粗估楼面价为5.5万元—6万元/平方米，“西局高热”得以持续。

　　2月明星地块

　　·西局旧村改造项目二期（总价最高地块）

　　3月土地成交9宗，其中经营性用地成交6宗。从成交面积看，3月土地成交合计为239.13万平方米，比2013年同期增加10倍，令人瞩目。

　　北京市国土局在3月28日宣布，2014年度北京国有建设用地供应计划总量为5150公顷，这是北京供地计划连续第4年下降；但住宅供地并未减少，仍然维持在1650公顷，与去年的计划基本持平。

　　3月土地市场的大明星是恒大地产。3月27日，恒大以20.5亿元摘得朝阳区来广营乡LGY-04、LGY-03、LGY-06地块，该地块为二类居住、小学、中学用地（配建限价商品房），除29400平方米的限价房外，剩余居住用建筑将全部用于建设自住型商品，销售限价为2.8万元/平方米。

　　这是自去年7月以来，恒大在京斩获的第四块地，为此恒大共支付了147.85亿元。大举入手限价房地块可能会拉低恒大的年度利润率，但对恒大全国布局则意义重大，特别是进入一线市场。

　　3月明星地块

　　·朝阳区来广营地块

　　（恒大进京拍得的第四块地）

　　土地出让金轻松过千亿

　　4月的北京楼市依旧热闹非凡。4月10日，丰台区长辛店、大兴区黄村等4宗地块集中成交，成交总价88.28亿元。其中，中筑以21亿元配建8.5万平方米限价房的代价获得长辛店辛庄村地块，这一成交条件使该地块7成以上的建筑面积变为限价房，纯商品房的楼面价因此高达4.5万元/平方米。

　　随后大兴区黄村镇地块的拍出再掀热浪，泰禾以51.7亿元的代价将大兴区黄村镇两宗地块全部拿下，击败万年基业、华远地产、保利首开联合体等竞争对手。

　　4月18日，4宗地块再度在一天内出让，当天最优质的地块的门头沟东辛秤C地块西区共引来10余家房企的争夺，经过63轮的竞拍后，中水电以35.7亿元配建61000平方米自住房的代价获得。

　　4月24日，北京再度挂牌出让5宗经营性地块，其中经开股份以32.34亿元购得亦庄3宗土地，总建筑规模约47万平方米，至此北京前4月土地出让金已超千亿元。

　　4月明星地块

　　·长辛店新庄村地块

　　（商品房楼面价过4.5万元/平方米）

　　成交冷清大异此前

　　5月-6月北京土地市场在4月后急转而下，5月份仅成交4宗商业地块，至6月，全月仅成交1宗地块，土地性质为工业，整体市场转淡趋冷。

　　亚豪机构副总经理任启鑫表示，土地市场二季度迅速降温，既有政策原因，也有市场原因。由于上半年市场持续低迷，低成交、高库存的现状使得房企销售回款大幅减少。与此同时，信贷持续紧缩进一步加大房企融资难度，使得大量房企现金流备受考验，去库存、回流现金成为房企的主要任务。为了减少地块流拍现象的发生，国土部门也放慢了土地出让的步伐。

　　5、6月明星地块：无

　　★供地明星：大兴、房山、顺义、通州、昌平

　　理由：这五个区域仍是全市土地的成交主力，共成交35宗经营性用地，占全市土地总成交量的近7成。

　　★成交明星：丰台

　　理由：西局地块、长辛店地块都创下或接近北京单一地块价格新高，为丰台迅速进入高端楼市埋下伏笔。

　　★成长明星：顺义

　　理由：上半年，顺义共成交7宗经营性用地，同比去年增加了4宗，成交总金额达126亿元，超过去年全年顺义经营性用地的出让金总额。

　　★期待明星：朝阳孙河

　　理由：7月15日，孙河北甸西村地块将正式挂牌竞价。该地块起拍价46亿元，出让总面积约34万平方米，按溢价率不超过50%计算，预计成交价将达68亿元，将成为北京单一地块成交的历史新高。