万科等房企布局下半年：各显神通只为快跑

　　2014年以来，楼市整体成交持续低迷，房地产行业去库存压力不断增大，北京住宅价格亦出现明显下调，低迷的市场前景无疑进一步加剧了房企资金链紧张格局。在经历上半年销售业绩下滑、信贷持续紧缩以及现金流等因素影响下，上半年还略显矜持的房企纷纷采取“加快出货、现金为王”的高周转策略，布局下半年。

　　战略

　　万科北京

　　加速推盘多元布局

　　截至2014年6月28日，北京万科(不含京外项目)今年上半年已完成117.3亿元的销售额。该数字不仅刷新了北京万科自身年度破百亿的时间纪录，更是刷新了房地产行业城市及公司半年的销售纪录。

　　除了目前已经在售的住总万科橙、金域东郡、万科公园里等项目外，今年下半年计划入市的项目还有位于房山的金域公园(住宅)、位于昌平的金域国际(商业、写字楼)、位于顺义的天竺悦城(住宅、商业)以及位于房山的长阳半岛(住宅)、长阳天地(商改住)、长阳半岛中央城(商业)等。另外，顶级高端现房项目万科北河沿甲柒拾柒号也已入市，目前已有成交。

　　万科将旗下物业布局的外延不断扩展，不仅要满足城市居民的居住需求，同时也要满足城市商业和公共事业发展的需要，提供便利的餐饮、文化、娱乐等多样化生活配套。万科方面表示，今年上半年单城销售额过百亿，与北京万科坚持做主流住宅产品的同时，在商用地产领域开拓的新局面息息相关。

　　富力北京

　　全年销售额将破百亿

　　日前，富力地产集团公布2014年前6个月销售数据显示，6月合约销售总金额约为40.05亿元，已出售的合约销售总面积约为34.31万平方米，环比分别上升44%和56%，同比分别上升31%和40%。截至2014年6月，富力地产今年累计合约销售金额约257.63亿元，合约销售总面积约176.62万平方米，与去年同期相比分别上升39%及10%。

　　从富力在北京的销售情况来看，除了目前已经在售的富力新城、富力飞常HAOS、富力尚悦居、富力城19街等，今年下半年，富力还将推出自住型商品房富力惠兰美居项目及位于通州运河核心区的商住项目——富力运河十号。富力运河十号是富力于去年11月斥资59亿元竞得，总土地面积为10.54万平方米，总建筑面积约46万平方米，位于M6号线地铁上盖(玉带河大街站)，三面临路(滨河中路、玉带河大街、赵登禹大街)，毗邻大运河及运河奥体公园，将建成集5A甲级写字楼、高端观景公寓、精致行政SOHO、大型SHOPPINGMALL、水岸商业五大业态为一体的大型高端商务综合体。2014年富力地产集团北京公司仍将是富力的重要贡献区域之一，目前富力北京的销售金额已经逾50亿元，预计今年全年可破百亿销售规模。

　　招商地产

　　乘胜加推力保50亿单盘目标

　　根据机构统计显示，臻园项目上半年已签约26.82亿，斩获北京市单盘销冠。招商地产北京公司以29.82亿，位列控股城市公司总签约额及存货去化率双向第一名，并首次进入北京市场开发商份额排名前十名。

　　位于大望京的臻园自入市以来就稳居北京单盘成交前列，由招商局集团、九龙仓集团、华侨城集团联手打造的臻园于今年端午小长假入市，主打的187-245平米新品无论位置、景观、户型还是展示均实现全面升级，因此受到市场改善型购房者高度认可。以单月销售超8亿的骄人业绩，问鼎5月北京销售冠军。最终，臻园以26.82亿销售金额，斩获上半年北京市单盘销冠。

　　臻园项目负责人表示，下半年臻园计划发售项目二期园筑大宅，户型面积175三居-215平米四居。位置较一期更优越和私密。无论市场如何变化，都将持续围绕如何提高产品竞争力、如何提高客户满意度作为核心策略。该负责人表示，“我们下半年会按照公司正常节奏进行推售。就单盘来看，臻园今年要实现50亿的销售目标。”

　　泰禾

　　立足品质冲刺百亿目标

　　凭借朝阳孙河泰禾北京院子及台湖泰禾一号街区、泰禾拾景园热销，去年土地市场黑马已经成为北京销售市场的黑马。

　　在由搜房发布的《楼市白皮书》里，京城上半年的别墅成交金额排行榜上，泰禾北京院子以14.34亿元的正式签约量位居榜首，稳居京城别墅项目销冠。翻查上半年别墅各月的成交记录，泰禾北京院子连续六个月均稳居北京的别墅销冠。

　　6月28日、6月29日两天，泰禾集团在北京的泰禾一号街区与泰禾拾景园先后开盘，销售成绩均十分亮眼。6月28日，泰禾1号街区二期40-80平米精装灵动空间产品开盘当日即售461套。6月29日，同处东五环台湖片区的泰禾·拾景园趁热打铁，一期高层板楼开盘，取得开一栋即清一栋的成绩。

　　泰禾集团品牌总监沈力男表示，今年下半年，在北京市场上，泰禾除了上半年热销的泰禾北京院子、泰禾一号街区与泰禾拾景园继续推售外，位于石景山的泰禾长安中心也将在下半年入市，此外，泰禾在武清项目也在下半年备选之列，是否在下半年推出将根据情况而定。

　　泰禾长安中心地处西长安街延线、CRD银河商务区核心区位，泰禾长安中心是泰禾集团在北京的首个高端商务项目。据了解，目前，该项目是北京五环内唯一可售的超5A国际写字楼。

　　沈力男表示，泰禾产品的品质与差异化，是泰禾获得市场认可的重要因素，即使在市场不好的时候，也能有一定的抗风险能力；而一旦市场好起来，泰禾又能因此获得溢价能力，随着下半年泰禾发力，对于完成全年北京市场百亿销售目标有信心。

　　供应再放量

　　在年度销售业绩及资金周转双重压力下，房企加快项目入市步伐，继6月份北京33项目集中入市后，7月份北京商品住宅供应量仍然有增无减。根据亚豪机构统计数据显示，7月北京共有36个项目计划开盘，包括鸿坤西山云景、苏宁·尊悦大厦、中国铁建·青秀尚城等12个纯新盘以及华业东方玫瑰、润枫领尚、路劲世界城、中信府等24个老项目后期。

　　据统计，楼市供应自3月以来大幅增加，月度开盘项目数量已连续5个月超过30个，3月到7月这五个月市场总开盘量与去年同期相比，大增近六成。

　　2014年以来，楼市整体成交持续低迷，房地产行业去库存压

　　力不断增大，5月份70大中城市中近半新建商品住宅价格环比下降，一线城市商品住宅价格亦出现明显下调的事实，已基本确立全国房价加速下行趋势，低迷的市场前景无疑进一步加剧了房企资金链紧张格局。

　　在年度销售业绩、信贷持续紧缩以及现金流等因素影响下，开发商纷纷采取“加快出货、现金为王”的高周转策略。另外，随着下半年自住型商品房项目上市量的不断增加，将进一步分流刚需购房客群的可见事实，使得多个刚需项目为避开自住房集中上市的冲击，只能加速跑量，从而造成北京楼市自3月份以来连续五个月处于供应高位。

　　各显神通只为快跑

　　开发商寄予厚望的“红五月”在量价齐跌中冷清收场，六月更是迎来“开门冷”，低迷的楼市行情使得开发商各显神通，时间已经所剩无几，在二季度纷纷加快推盘节奏，通过打折促销、特价房、零首付等多种方式“以价换量”回笼资金。

　　在市场观望情绪依然浓厚、楼市成交持续低迷的情形下，开发商为吸引刚需客群入市，在价格上也做了调整，以上周为例，上周推出的两个普通住宅项目均以低于2万元/平米的低价入市，其中首开熙悦山开盘价较6月初下降近2000元，与3月份的售价相比下降近20%。另一个项目首开国风美仑本期入市价为16500元/平米，与去年基本持平。

　　除了直接降价以外，“全民营销”也再现江湖。记者了解到，包括旭辉和东亚在内的企业均推出全民营销的方式，即发动所有人为企业卖房，卖房人可获得相应的佣金。据介绍，东亚推出“全民营销、百二佣金”活动，全社会各界人士、各楼盘销售人员等，都可以销售顺义东亚首航国际和房山东亚朗悦居两个项目的房源，并开出了2%的销售提成，创下了近年来京城房地产销售员佣金新高。

　　继6月份珠江四季悦城项目成功推出北京第一个零首付促销活动之后，为了稳定市场信心，珠江四季悦城项目将针对目前在售三期楼王产品再推出重磅优惠，购房“降价险”活动。

　　亚豪机构副总经理高姗分析表示，选择低价开盘，除楼市低迷时期以低价带动购房需求入市外，更大程度上来自于自身经营压力。由于销售速度下降以及库存高企的压力，使得房企谨慎定价，确保一定的销售速度从而回笼资金，以保持现金流的可持续性。高姗表示，在下半年市场不明的情况下，迫于销售业绩和资金周转的压力，将会有更多房企加入降价行列。

　　绿地

　　聚焦商办转型运营商

　　由开发商的角色逐步转变为运营商、服务商，是绿地集团京津事业部今年最大特色。

　　今年年初，绿地集团以“产城一体化”的前瞻部署，正式成立了“产业发展中心”，将通过发挥集团资源集成优势和产业运营能力，并结合集团“智慧城镇计划”，全力打造智慧化的开放管理平台——中小企业产业发展与扶持平台，为中小企业提供“商务、资金、服务、宣传、发展”五大核心功能服务。

　　随后，在今年6月，绿地推出商业服务平台——绿地商魔方。　“商魔方”不仅包括可线上下单、支付、配送等操作的APP平台，也包含线下落地的商业部分。绿地方面表示，“商魔方”未来将会覆盖7大类商业，包括社区餐厅、便利商店、休闲空间、商务中心、迷你健身会所、车辆服务、社区银行等。

　　随着两大战略平台推进，绿地在北京产品也在稳步前行，在全球经济一体化及国家京津冀一体化战略的大环境下，绿地集团布局天竺综合保税区，打造绿地·自由港项目。这个项目也是绿地集团由开发商的角色逐步转变为运营商、服务商的谋篇之作，也是绿地平台战略落地的首个项目。据绿地京津事业部相关人士表示，今年下半年，公司将根据计划，陆续推出新的产品。

　　世茂

　　“城市进化先行者”全面落地

　　7月9日，世茂房地产公布了2014年6月运营数据。在房地产市场弱势调整的总体环境并未改观的情况下，6月份世茂合约销售额为80.7亿，同比增长12%。这是世茂企业发展历史上的单月销售额新高，也是世茂继3至5月份单月销售金额连超60亿元之后，连续第四个月销售金额持续增长。

　　6月27日，世茂进入南京深耕十年的代表作：南京世茂外滩新城再推新房源，开盘首日销售额达到12亿元，南京世茂也因此成为上半年南京市销冠。6月28日、29日两天，世茂泉州两大极具代表性的新项目：世茂摩天城、世茂海上世界联动开盘，开盘日销售额达12.3亿元。除在多地创下单月销售额纪录外，世茂房地产在南京、厦门、常州、张家港、福州、石狮、晋江、平潭等8个城市成为了上半年市场“销冠”；在福建的几个城市项目，销售量占全城半壁江山。在上半年市场持续疲软的态势下，世茂房地产的销售业绩，已经连续4个月实现环比增长。

　　尤其值得注意的是，世茂积极推行的“城市进化先行者”和“生活方式服务商”战略，在对上半年业绩形成明显支撑的同时，也将对下半年的业绩造成深远影响。

　　世茂房地产2013年制定的“城市进化先行者”和“生活方式服务商”战略，今年在各地项目全面落地。在激烈的竞争环境下，产品的差异化价值特色越来越突出。随着下半年更多以此战略理念打造的项目开盘销售，前期营造的品牌影响力，将更多转化为对销售业绩的支撑。

　　珠江地产

　　多元手段应对楼市下行

　　继6月份珠江四季悦城项目成功推出北京第一个零首付促销活动之后，为了稳定市场信心，珠江四季悦城项目将针对目前在售三期楼王产品再推出重磅优惠，购房“降价险”活动。

　　珠江地产此次推出的“降价险”是基于开发商对楼市的信心和产品品质的自信。珠江地产联合珠江投资集团旗下子公司珠江人保推出降价险，旨在为购房者承担房价下行风险。其政策实质，是珠江为珠江四季悦城现阶段所推房源投保，由珠江人保提供专项基金进行价格担保，在交房前如出现房价下行，则由珠江人寿向开发商补齐降价差额，对开发商以及购房者

　　的双方利益均有保障。

　　具体政策为，购房者如果选择“降价险”的方式买房，9成房款即可买房，余下10%作为保证金由客户保留。到约定的交房时间前四个月，如房价没降，总房款10%的保证金再由购房者交给开发商，如果降价了，由珠江人保代客户向开发商支付余款，无需客户返还保证金。如何判定是否降价，是以交房前四个月客户所购买房源与相邻楼栋的在售相同楼层、相同朝向房源价格相比。除此之外，四季悦城项目还推出了“无理由退房”政策，在购房后一年内至交楼前，如果房价下跌很大，难以通过“降价险”补差价，购房者可以申请无理由退房。

　　东亚新华地产

　　千方百计快速跑量

　　日前，记者获悉，东亚新华地产在上海底价摘得两宗地，据东亚新华地产营销总监贾玉鹏介绍，目前是拿地的好时机，为了加速回款，公司下半年在北京的主要策略就是快速跑量，回笼资金，储备优质土地。而为了快速跑量，东亚旗下项目的价格和营销手段也在逐渐的调整。

　　其中，8月份将开盘的东亚·尚品台湖的入市价格较之前的预期下调了5000元/平方米，将以1.59万元/平方米的价格入市。而南邻五环路的东亚五环国际2013年以来的销售均价为2.2万/平方米，此前，开盘的3期房源均是期房，4期房源为现房，并且直接将价格从2.6万/平米降至2.4万/平米，每平米降幅超千元。

　　据记者了解，东亚新华地产在北京市场上的项目共有6个，分别为东亚印象台湖、东亚尚品台湖、东亚五环国际、东亚华欣湾、东亚朗悦居和东亚首航国际。贾玉鹏告诉记者，除了调低价格吸引购房者以外，公司还拿出了东亚首航国际和东亚朗悦居作为全民营销的试点，即从即日起，推行“全民营销、百二佣金”活动，召集全社会各界人士、各竞品楼盘销售人员、商会协会人士及兼职人士等，都可以销售顺义南法信地铁边的东亚首航国际和房山地铁星城站的东亚朗悦居两个项目的房源，并为销售员和各界带客户人员开出了2%的销售提成，创下了近年来京城房地产项目销售员佣金新高。(记者 邢飞 桂瑰 潘秀林)