萝岗综合体商业全面开花 未来项目突围靠什么？

　　■萝岗楼盘公寓单位开卖，到场买家排队签到。

　　上周末，黄埔区萝岗商业综合体项目大壮国际广场

　　推出首批公寓单位，以平层单位带装修最低7888元/平方米、均价9000元/平方米的价格开卖，引来不少买家蜂拥入市。同时，随大壮国际广场的开盘，萝岗的综合体项目也进入了全面上市阶段，绿地中央广场、萝岗奥园广场、萝岗万达广场、萝岗敏捷广场等大型综合体项目全面开花，纷纷使出浑身解数。

　　■新快报记者 谢蔓

　　A

　　趁低吸纳，买家看好未来物业潜在升值能力

　　萝岗综合体项目集中面市，商业性质小面积公寓产品几乎成为各项目的标配，因此萝岗公寓产品短时间内达到供应高峰。来自克尔瑞的数据显示，今年1—5月份，萝岗商业公寓共2964套新货入市，相当于去年全年的4.4倍，占全市三分之一。近日开盘的大壮国际广场，1740套新货中有1526套是办公性质公寓。今年4月份开盘的合景天峻亮出“7字头”价格，因项目位于萝岗近中新知识城非核心地带，同以“7字头”、“8字头”价格开盘的大壮国际广场则是位于萝岗核心区双地铁上盖物业。

　　今年初开盘毛坯均价13000元/平方米的萝岗敏捷广场，目前也宣布将尾货价格调整为9800元/平方米起，均价12000元/平方米。

　　市场人士分析，楼盘以低于整体市场价的方式出牌，对未来还将推出的公寓楼盘或将造成一定影响。但不少业内人士也表示，由于楼盘的地价和成本明朗，已接近成本价的公寓单位目前性价比颇高，趁低价入手的买家都看好未来物业潜在的升值能力。不少一次性买入几套甚至十几套公寓单位的买家，瞄准的就是物业未来应有的市场价值。

　　第一太平戴维斯南区董事长林木雄表示：“公寓产品在目前市场环境下存在天然不限购、不限贷及总价低等优点，选公寓还是住宅，关键还是看地段，市中心区域、又能有较高租金回报期望，是公寓产品胜出，反之住宅产品胜出。”

　　B差异化上做文章 走涉外公寓新路

　　“萝岗片区商业公寓产品同质化情况普遍，抛开地理位置的差异，大多产品都以小面积、低总价做卖点，同类产品量大、竞争激烈，也是发展商打价格牌的主要原因。”方圆地产首席市场分析师邓浩志指出。

　　目前萝岗商业公寓主要的平层公寓和复式Loft公寓，热销产品以中小户型居多，面积大都集中在25—90平方米，新推产品需在差异化上做更大文章。将成为萝岗下一个新开盘的综合体项目壹品E·PARK，引进全球顶级酒店品牌“奥克伍德”进驻，开设其在广州的第三家专为外籍客户服务的涉外酒店式公寓，就是差异化应对市场的例子。楼盘首批推出公寓单位位于奥克伍德酒店旁，面积39—92平方米，带装修出售，风格迎合欧美人士喜爱的口味。

　　C发展商各出奇谋 完善配套

　　目前萝岗的大型综合体，几乎每个项目都有全能型配套，业内人士指出，包含大型购物中心、写字楼、酒店及住宅、公寓的综合体开发比单纯住宅楼盘要复杂得多，虽是分阶段推出公寓、写字楼或商铺产品，但整体项目是“一盘棋”。未来综合体中商业、写字楼等配套如何综合运营，将成为楼盘成功与否的关键所在。

　　第一太平戴维斯的分析报告显示，今年新增的零售商业项目全部集中于新兴商圈，未来两年内超过85%的新增供应量也位于这些区域，因此新兴商圈将在吸引客流量等方面面临新的挑战。

　　如何使自身配套成为项目亮点和卖点？萝岗的发展商们纷纷各出奇谋。

　　“壹品E·PARK”的1.2万平方米商业全部由开发商自己持有，除传统商业业态服装、餐饮、娱乐等布局外，项目还计划引入全广州最大的体验式文化书店，打造科学城首个创意文化生活街区。

　　绿地中央广场的配套看点则是其楼高200米的萝岗地标写字楼部分。

　　萝岗奥园广场同样为提升自身配套的“硬实力”，斥资3000万元将两个专属地铁出口引到项目中。

　　中原地产项目部经理黄韬表示，随着多个大型商业综合体的建成及开业，萝岗商圈会在未来5年内初具规模，选择靠近商圈中心位置、紧邻地铁口的物业，将是比较有保证的投资。