长沙楼市库存量增大 “以价换量”将是趋势

　　▲上半年楼市价格松动，不少市民出手。 　　孙占锋 摄

　　记者 陈勇 实习生 陈进

　　无论是世界杯还是楼市，对结局的猜测与其说是专业，倒不如说是一种全民娱乐化的游戏。如今2014年楼市赛程过半，你还记得去年年底漫天飞的预言吗？今年长沙楼市是看多派出局，还是看空派继续失败？

　　6月10日，勤诚达新界新开盘的127-226㎡洋房，最低价3980元/平方米，这成为长沙房价下行的一个侧影。据中国指数研究院数据显示，6月长沙新建住宅均价为6818元/平方米，环比下跌1.02%，这是今年以来连续第四个月环比下跌，且跌幅进一步扩大。或许，长沙上半年房价的变化，恰如荷兰队罗本在一次赛后所言：“在上半场，我曾经假摔过一次，但最后的点球不是假摔。”

　　房价连续下滑

　　但同比仍然小幅增长

　　2013年年底，本报曾采访过的近20位业内人士中，15位提到了房价走势，其中10位专家看平或看涨2014年房价，占比达七成。受年底冲量的影响，2014年1月成交达到新高。随后的2月份，长沙内六区的均价上涨至7010元/平方米。

　　今年3月，杭州、无锡、常州等城市打响全国“降价”第一枪后，长沙楼市在风声鹤唳之中，成交也开始出现滑落。于是有了蓝光的降价事件、勤诚达的“3字头”风波。

　　上述个案背后，是上半年购买力出现衰退已成为事实，不少楼盘表示售楼处访问量大幅下滑。于是，通过价格优惠吸聚人气，成为部分新开楼盘的不二法宝。据某网站统计，上半年跌盘多于涨盘，岳麓区34盘降价，价格波动幅度最大；其次是天心区，有17盘降价，再次是雨花区，有15盘降价。而金星北板块、洋湖湿地板块楼盘的降价格外抢眼。

　　反映在数据上，今年1月至6月，长沙内六区新房网签均价连续下滑，从6954元/平方米降至6月的6818元/平方米。但同比看来，均价仍然取得了小幅增长。

　　住宅下滑

　　商业成交均价上涨近三成

　　“比起住宅，商铺及写字楼更具投资潜力，我担心的不是房价一时的跌涨，而是更加关注其是否具有潜在的价值。”今年上半年，具有多年投资经验的王先生一直在寻找合适的商业产品投资。

　　与持续降价的住宅市场相比，商业市场相对乐观。数据显示，上半年商业总成交量为88.01万平方米，同比增幅为13.43%，上半年全市商业成交均价为15418元/平方米，较去年同期上涨明显，涨幅为29.32%。写字楼方面，1至6月份长沙市共计成交写字楼物业23.12万平方米，成交均价为13388元/平方米，同比上涨11.07%。

　　正是因为商业受宠，6月份长沙不少项目为回笼资金趁势推出商业物业，中海国际社区万锦街、润和金街、西中心等一批商业产品，支撑起6月近30万平方米的商业供应量。

　　库存量增大

　　“以价换量”将是趋势

　　进入7月以来，虽然开盘量总体减少，但纯新盘比重加大。预计开盘的20余个项目中，纯新盘有10个，占比43%。楼盘入市仍以一系列优惠活动开拓市场。

　　“下半年楼市很难发生质的变化，以价换量是市场的主流。”一位业内人士指出，长沙迎来近三年来的最高库存，去化压力比较大。中国指数研究院数据显示，截至6月底，长沙商品库存仍超过1900万平方米。

　　业内人士分析，当前国内外资本市场环境对房地产行业影响偏空，国内资金流动性趋紧、借贷成本较高、贷款额度紧张，下半年企业将面临一定资金压力，尤其是一些融资渠道单一的中小型房地产企业。随着季节性推盘高峰到来，迫于去化压力和回笼资金需要，下半年更多企业将加快推盘，同时加大优惠力度促销，尽快回笼资金。

　　中场观点

　　取消限购难改房价调整趋势

　　马光远 （央视特约财经评论员）

　　呼和浩特市成为今年以来第一个公开发文取消住房限购政策的城市。然而，这份引发市场广泛关注的文件在6月25日被以“两个字打印错误”为由撤回。综合考虑之前沈阳等地出现的悄悄放松限购政策而又匆匆叫停的“一日游”情况，很显然，呼和浩特撤回文件的原因绝非“两个字打印错误”那么简单。

　　事实上，在呼和浩特之前，已经有天津、沈阳、南宁、广州等10多个城市尝试放松限购，与呼和浩特不同的是，这些城市的共同做法是没有公开发文，而是内部传达。

　　很显然，地方通过各种方式尝试突破限购，目的不外乎刺激房市。但是，对于这一轮调整，笔者多次特别提醒四个基本事实：一、这次价格调整和任何调控政策无关，而是市场的自发反应；二、流动性紧张是导致一线城市和热点城市房价下降的诱因，但流动性紧张的状况短期不会改变；三、中国楼市的基本面已经发生了里程碑意义的变化，除个别城市外，大部分城市面临的问题已经不是短缺，而是过剩；四、在经历4万亿的狂欢盛宴之后，中国楼市已经接近珠穆朗玛峰的峰顶，期待救市回到以前的狂欢几乎是做梦。

　　就落实限购政策而言，之前除了北上广深等一线城市严格执行外，绝大多数城市本来就有很大的灵活性，放松与否对整个市场的影响并不大。面对库存和流动性紧张的压力，最好的选择是顺应市场，通过价格调整，让居住刚需者入市。价格的调整对于任何一个行业而言，都是行业健康发展的常态，中国的房地产业也不例外。房价的调整、房地产回归理性从长远看都是有益的。

　　除北上广深等一线城市外，绝大多数城市住房供应短缺的历史不再，限购政策失去了原来的意义。在这种情况下，笔者认为很多城市完全可以光明正大地取消限购，让市场真正发挥作用，无需私下操作，更无需叫停。“一日游”的滑稽戏码对政府的公信力和房地产市场的健康发育，都是一种莫大的伤害。