下半年楼市走势要看放贷和楼价“脸色”

　　受房贷和一手楼促销措施的影响，近期二手成交低迷，很多中介地铺都门可罗雀

　　二手

　　文/图 羊城晚报记者 陈玉霞

　　近期一手住宅降价促销、公寓产品也开始“以价换量”，但二手楼市未受波及。有中介公司的相关负责人反映，至目前为止，虽然月均成交量仍处于低位，但楼价依然在高位坚挺，合富置业和中原地产6月份的成交均价仍在2万元/平方米以上，成交难以放量，其实和信贷额度和业主不愿降价有关，他们预期下半年广州二手楼市难有大起色，但不会比上半年更糟。

　　6月份广州部分区域

　　二手成交均价概况

　　区域 均价 环比

　　天河 30780 13%

　　越秀 27474 -9.3%

　　海珠 24885 11.6%

　　荔湾 21238 3.8%

　　白云 19373 10.2%

　　番禺 18685 -7.4%

　　（整理/陈玉霞 数据来源：中原地产）

　　二手业主让价少价企硬

　　一手市场频现打折促销项目，二手小业主近期开始有点松动，愿意放低身段调整报价，不过，与买家心理预期还有一定差距。合富置业的成交数据统计显示，业主愿意让价的幅度已由年初不到3%增大到年中的超过6%。不过，买家对业主的让价幅度并不买账，在一手住宅动辄降20%-30%的促销措施影响下，二手楼买家当然希望业主能有10%甚至更高的让价幅度。

　　然而业主不让价，以至于市场交投状况胶着。合富房地产经济研究院院长龙斌介绍，从区域上看，天河、海珠、原荔湾、越秀等中心区的楼价比较平稳，几乎没有降价，而降幅较大的区域主要在一些非核心路段和板块，如原芳村、花都、番禺大石、南洲等。

　　这种状况在中原地产也一样，6月份该行的二手住宅成交均价仍高达24415元/平方米，环比上涨10.2%。其中，中心六区的天河、海珠、白云和荔湾等地继续呈现楼价上涨势头，天河的环比涨幅最大，为13%，该月成交均价达30780元/平方米。

　　满堂红市场研究部高级经理周峰认为，胶着期要成交就需要降价。“满堂红近月的成交主力是60-90平方米的两房或小三房单位，占总成交量的四成多，这些客户对价格敏感度较高，一旦业主的开价和前几个月一样、比市场价高10%左右，必然会强力压价。压价成功的才能达成交易。”

　　一次性付款比例持续上升

　　在一手市场，不少楼盘推出了分期首付、零首付、余款免息长达几年的分期付款等促销手段，根本原因就在于银行放贷较难。而在二手市场，相信没有几个业主会愿意接受首付分期支付的方式，加上大多银行的首套房贷利率非但没了优惠，甚至还出现5%-10%的上浮，使得选择一次性付款的二手买家越来越多。

　　周峰说，在6月份的前半月，他们公司选择一次性付款的买家就占了61.1%，同比增加了2.8%，是一个高位；中原地产6月份选择一次性付款的买家比例为41%，较5月份的35.3%升了5.7%。龙斌说，去年一二季度的信贷环境还相对宽松，选择一次性付款的购房者比例基本维持在三成左右，但今年这个比例一直在增加，1-6月份选择一次性付款的买家占比基本在42%-45%之间。

　　从近年的楼市看，信贷政策对成交的影响较大。龙斌认为，从现有政策及中央对房地产“不打压、不刺激”的思路看，下半年针对二手楼市的政策难有变得宽松的转机。不过，随着一手楼市的回温，地方政府对限购政策的微调以及信贷额度的放松，下半年二手楼市虽不见有太大起色，但也不会比上半年更糟。