从黄村到义和庄 北京大兴商业核心区升级

　　大兴，北京的南大门，正迎来核心商业区的2.0时代。 地铁义和庄作为距新机场最近的商圈，正成为新机场的核心发展区域，目前已经汇聚万科、恒大、首开等知名房企，未来将成为下一个“三元桥”。

　　大兴“商业2.0时代”

　　在新规划思路发展下，以黄村为中心的大兴核心商业区1.0时代逐渐褪色。新时代的大兴高端物业正在南移。

　　沿着地铁4号线一路南下，就会明显感受到更新的路径。1.0时代是以黄村居住区为中心发展起来的商业。这个已拆迁区，要面对“村到城”过渡的所有问题：缺少明确规划、商业配套欠缺，地理环境杂乱。在此背景下发展起来的商业，多是住宅配套，且形态低端。

　　符合政府新规划、且更值得期待的是大兴核心商业区新时代。2.0代核心商业必然要规避一代存留的问题。

　　首先是规划先行。按照政府的要求，大兴区要在2015年初步完成“一心、六片、三组团”的发展规划。其中“一心”是规划中的最为重要的部分，是大兴新城金融商务核心区，从黄村到南部的义和庄皆在规划范围之内。

　　整个核心区共规划用地总面积约8平方公里，总建设规模将超过400万平方米，而且目前以黄村为中心的商业区域已经基本成型。

　　其次是集聚的高端商务楼。类似于国贸CBD，未来世界五百强、金融投资机构、现代服务企业均会纷纷进驻南城，数个超甲级写字楼、五星级酒店、国际服务公寓都会在此林立。南城将成为北京又一个重要的一个国际商业圈。

　　目前，按照此理念已经在此布局和规划的开发商包括万科、首开等。其中，全国最大房企万科联手国企首开，合力建设首开万科中心。这是一个近20万平方米的商务楼群，包括一栋120米甲级写字楼、低密度花园办公、由雅诗阁运营服务的国际服务公寓等。

　　义和庄要成为三元桥

　　据了解，新机场2018年首期年旅客吞吐量为4500万人次，2040年将形成1.2亿吞吐量，将成为世界最大机场，其经济效应势必全面爆发。

　　而在北京，首都第一机场的带动效应更加明显和具象。尤其是三元桥，其深厚的经济优势源于其绝佳的位置。在国门经济的带动下，三元桥成为北京商圈最为繁华和成熟的地段。

　　借助首都第二机场，必然又会有第二个三元桥诞生。业内对此判断不一，是西红门抑或是义和庄？业内人士分析，“义和庄更为可能成为下一个三元桥”。

　　首先，义和庄是连接新机场的第一商圈。尽管相对于西红门，二者都占据地铁优势，但义和庄位置更南，是距离机场最近的核心高端商圈。其次，南城义和庄更便于全面打通京津冀的交通大动脉，促进资本快速流动。

　　根据以往经验分析，新机场可以吸引来自航空产业、汽车制造、进出口加工、现代物流业等临空代表性企业，形成以国际贸易、国际交往为重点的新型商圈。如同当年的三元桥，作为北京“新国门”，义和庄2.0代商业区将随着跨国企业的大批量进驻，当仁不让地成为北京新一轮商务热点区域。

　　开发商的嗅觉

　　最先感受到商机的，是敏锐的房企，他们逐渐成为推动者。恒大、保利、绿地、龙湖、泰禾、金融街控股等一线品牌商纷纷在大兴核心商业区拿地。楼面价也持续疯长态势。

　　2013年，万科与首开联合体，以18.8亿元拿到建筑面积约20万平方米的地块，现在正在规划建设首开万科中心——集高端商务、低密度花园办公、国际服务公寓、首开万科生活广场为一体的商办综合体。

　　去年，万科的地价约为1万/平方米；2014年4月，保利、首开、华远、泰禾等七家房企，经过175轮激烈竞拍，最终泰禾以楼面价2.07万元/平方米，夺得多功能用地；随后，泰禾又以楼面价1.96万元/平米，拿下大兴核心区土地其它类多功能用地，溢价率145%。4月24日，恒大以41.6亿拿下地铁义和庄北侧土地F2公建混合住宅用地项目，楼面价高达2.9万元/平米，溢价率达180%，一举刷新泰禾记录，实现核心区地价新高。

　　据了解，今年上半年万科联合北京城开，在首开万科中心附近拿到另一商业金融地块。业内判断，有着地产风向标的万科在北京区域的布局，正在从房山向大兴转移。一旦北京万科加大力度在南城大兴布局，未来这里将形成大兴商务金融核心区的又一个中心地标。

　　文/方博