商业地产价值重构：运营能力决定未来（上）

　　每经记者 尚希 发自北京

　　电商对传统商业地产的冲击到底有多大？英国房地产顾问服务公司莱坊最新统计数据显示，2013年线上零售占中国社会消费品零售总额的比例预计将攀升至8.5%。价格优势和各类促销活动，是中国消费者选择线上购物的主要原因。去年“双十一”淘宝推出了折扣盛宴，24小时内即实现逾350亿元的销售额。

　　在接受《每日经济新闻》记者采访时，一位商业地产领域资深人士直言，目前国内商业地产面临着“内忧外患”的局面，不仅需要抵御外部电商的冲击，其内部供应量过剩、同质化严重的现象同样引发关注。

　　据了解，我国一、二线城市购物中心的平均体量已从2012年的7万平方米增至2013年的逾8万平方米，平均每年新建约300个购物中心，我国在建购物中心面积占全球一半以上。虽然数量上占优势，但我国购物中心的租金与空置率却不容乐观，一些二、三线城市购物中心的空置率远超20%。

　　然而，住宅市场可见的天花板效应，已让越来越多的房企开始涉足商业地产，即便是曾坚持住宅开发的万科，也明确了进军商用物业的思路。新的战场考验着房企更多的能力，如何玩转“购物中心”，如何获得可观的收益更需要比拼各自的“内功”。

　　产品业态往往决定一个项目的成败。善于开发运营商业地产的新鸿基就在上海淮海路开发了配有超大型高尚商场和高端住宅公寓的环贸广场，利用汇聚国际级购物、餐饮以及IMAX影院的商业资源优势，吸引阿迪达斯（中国）、苹果和华伦天奴等能承受高租赁价格的高端租户。

　　除了产品业态的搭配，招租的商业组合也是影响成败的关键。凯德商用就是通过升级餐饮及儿童业态，出租率已由被收购时的92.7%提升至目前的99.8%，租户数量也从原来的163个增加到190多个。

　　北大资源相关人士在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，对于购物中心的投资者来说，应该改变“招进来，收租金”的运营思维。“一劳永逸”不再是购物中心的经营思路，应该引进百货方面的管理思维，进而加强购物中心的投资方对运营的重视，提升商户信心。

　　“商业地产发展的核心是要寻找到被市场和资本市场认可的盈利模式。”商业地产全程服务商RET睿意德高级董事王玉珂在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前国内大多数商业模式都还处于探索阶段。在王玉珂看来，如何寻找到真正的盈利点是目前国内商业地产面临的首要问题。“所有做得较好的商业地产基本都是租售相结合的模式，可售的产品很多，包括住宅开发、商铺、产权式酒店等，但最核心的是把控租售比例。”

　　卓越集团执行总裁张远在接受 《每日经济新闻》记者采访时透露，随着房地产进入下半场，行业价值链正在向后延伸，服务将成为房地产“下半场”的主角。