楼市政策调整后：限贷从紧 限购松绑难成及时雨

　　7月18日降价2000元/平方米跑量的苏州工业园区楼盘九龙仓时代上城，在限购松绑消息传来后，很快来了一次态度“大逆转”，其官方微信高调发出了“限购令已经取消，涨价迫在眉睫”的声音。

　　随后，苏州高新区的龙湖时代天街、吴中区的天誉生活广场等楼盘也纷纷宣称涨价在即。

　　但这一切在苏州“第一房产”首席分析师夏玮芬看来，更像是开发商的噱头，逼单意味明显。“限购政策调整后，声称要涨价的还是极个别开发商，说到底，库存量还摆在那儿，关键是限贷没放开，这对购买力释放形成巨大‘拖累’。”

　　19日，苏州90平方米以上商品住宅全面放开限购，购买无套数和社保限制。对于这一被称为“改善市场及时雨”的利好，昨日当地银行人士却预判，由于限贷仍从紧，这样的利好很可能被抵消。

　　邮储银行苏州分行个贷部工作人员表示，对外地人而言，除非全款买房，否则向银行申请贷款时，也仍然可能因为社保等材料不合格，而被拒之门外。“如果是苏州本地人购买第三套房，不需要社保证明，只需要收入证明就可以贷款；但如果是外地户口，那必须要提供社保和公积金证明”。

　　据悉，苏州当地银行对外地人首次在苏购房审核依然严格，其中社保要求必须缴满1年，或者在2年时间内累计缴满1年。对于外来人口众多的苏州而言，这样的关卡还是“卡”住了不少外来购房需求。

　　对苏州本地人，银行以家庭为单位认定贷款记录，如果已贷过两次，那么，再购买第三套房时，尽管房产部门打开了绿灯，但到银行申请贷款时，依然会被打回。“限购取消，你有钱买10套都可以，但是限贷政策没取消，你要买第三套，又是第三次贷款，根本贷不出来。”一家国有银行苏州分行工作人员在电话中这样说。

　　三次贷的严控，还是高压线。而记者了解到，当前苏州也仅有少量银行对购买三套房但此前仅贷过一次款的客户提供信贷支持。也就是说，在银根紧缩背景下，即便是二次贷，获得贷款的机率也不大。

　　“试想，在高房价背景下，有多少购房人能一次性付款！目前来看，银行下调房贷利率动力明显不足，房贷的存贷差较小，对银行不具诱惑力，况且做房贷还意味着，银行要为未来楼市可能出现的风险埋单。”夏玮芬说。

　　数据显示，苏州限购松绑当天，受九龙仓时代上城降价推房等因素影响，住宅成交量有个小冲高，达到170套；20日成交回落至126套，21日158套，22日146套，23日159套。由此也可见，限购放松对购买力的拉动目前看还微乎其微。

　　截止到23日，当地住宅库存量56630套，依然处于高位。其中，90平方米以上商品住宅房源库存占比约8成。

　　成交量没上去，价格总体也还在盘整。中茵集团市场分析师汪晟斐表示，政府放开限购是希望刺激一部分正在观望的购房人，90平方米以上户型基本都产自中高端项目，跑量本身就比较慢，加之限贷从紧，涨价还涨不上去。

　　另据苏房网新房中心统计，苏州下半年预计26家纯新盘入市，其中，90-144平方米改善型房源依然占据主导地位，而当前当地楼市库存中，这一面积段的房源占到了一半，下半年的蜂拥入市难免进一步加剧其销售压力。

　　当地开发商还有一层担忧：这一两年拿地踩在价格高点上，所以就算限购放开了，但受地价成本影响，房价就算贴本卖，对市场的吸引力也有限。天地源营销总监张建新对此就不无忧虑，这也让他对限购放松所带来的利好持谨慎态度。

　　另据了解，苏州限购松绑对当地二手房市场的成交拉动也还有限。当地我爱我家、美臣不动产等多家房产中介反映，来电、来访数暂未有明显波动，仅部分房东在闻风喊涨。

　　今年以来，多地政府希望通过放松限购政策刺激楼市。有机构统计显示，在47个限购城市中已有近20个城市调整了限购政策，未来松绑限购的城市可能会越来越多，口径也会越来越宽。

　　但与苏州一样，目前限购政策调整城市的成交量大多并未因此而出现反转。如南宁市取消限购后仍然延续了此前的房价下跌趋势：中国指数研究院数据显示，南宁4月新建住宅平均价格为8065元/平方米,5月为7892元/平方米,6月为7828元/平方米,连续三个月出现下跌。而更早前传出松绑限购的沈阳，楼市几个月来也未见明显回暖。

　　南京工业大学天翔不动产研究所副所长吴翔华分析，在楼市低迷时期取消限购，会给市场发出救市的心理暗示，反而影响预期，在买涨不买跌的心理作用下，市场成交可能更趋低迷。

　　还不得不提的是，真正有实力购买三套房的，早就通过其他手段绕过了限购政策，这在当下已非秘密。对于余下大多数需要按揭买房的普通购房人来说，仅放开限购，显然无法改写楼市大局。 本报记者 汪晓霞