东莞城区刚需盘促销成交旺 新盘定价摇摆不定

　　开发商降价促成交。

　　主城区也有楼盘促销降价。

　　业内人士：楼市进入调整期，快速回流资金是王道

　　文/记者蒋幸端 图/记者卢政

　　本周，位于南城总部基地的世纪城·幸福公馆再次开盘，价格由首次开盘时的最低9800元/平方米起到此次开盘带精装修“8字头起”，部分户型降价幅度在1000~2000元/平方米，这是东莞主城区首个出现明显降价的刚需盘，引起很大关注。

　　今年3月份，万江大户型项目出现“6字头”特价房促销，随后镇区接连出现低于预期价格开盘入市项目，经过3个月的时间，降价促销再次轮回主城区，刚需盘直接降价促进成交，同时也吸引了不少城区刚需购房者入市。

　　现象：南城“8字头”起销售精装房

　　周二下午，记者来到世纪城·幸福公馆楼盘现场，虽然并不是周末，但是营销中心也有几名购房者在选房。销售人员向记者介绍，目前该楼盘正在推团购活动，精装房价格低至“8字头”，同时还实行“一成首付，三年免息”的活动，降低购房门槛，适合首次置业的购房者。

　　记者了解到，该项目主要降价的单位是靠近路边的1栋，不少单位在“8字头”以内，其他楼栋价格也有一定幅度的下调。记者请销售人员计算了位置较好的4栋5楼的一套约81平方米的两房，总价约为74万元，单价约9100多元/平方米，而另外一套125平方米的3+1户型，单价约11000元/平方米，但两套住宅与4月份首次开盘时相比，价格都出现明显下调。由于价格下降明显，也吸引了许多城区的刚需购房者。

　　不过，该楼盘的降价暂时并没有影响到其他楼盘的销售计划，记者了解到，该楼盘降价促销近一个星期，城区其他楼盘仍然在按照常规进行销售，目前还没有出现跟进降价的情况。“中央城区刚需户型供应少，需求量大，支撑了房价平稳上升。”一名业内人士表示。

　　市场：城区降价促成交效果明显

　　城区刚需房长期以来供应稀缺，从目前的市场来看，仅有少数刚需盘在售，并且大多楼盘以尾货为主，目前，城区在售的刚需楼盘主要有世纪城·幸福公馆、富通·自在城、万科·金悦香树、恒大·御湖、光大·天骄御品、江南第一城等，富通·自在城、江南第一城等毛坯房售价都在“8字头”，同时进行认筹优惠促销活动，而光大·天骄御品则是通过赠送面积，80平方米做四房来吸引购房者，恒大·御湖则实行低首付、购房贴息等优惠政策。

　　而此次降价的世纪城·幸福公馆带精装修“8字头”起，除掉1500元/平方米的装修费用，毛坯房单价相当于“7字头”，价格回到了2010年。据了解，目前南城总部基地周边还有恒大·御湖、万科·金悦香树等楼盘，带精装修的价格在10000~12000元/平方米左右。

　　降价热销这种现象在今年多次出现，如临深片区三正瑞士半山以低于市场预期定价入市，持续签约量大，直接促进7月临深片区成交量回升。

　　此外，“价格屠夫”碧桂园旗下楼盘碧桂园·常平首府低价入市销售金额6亿元等，低价入市促进成交成为目前东莞楼盘的制胜法宝。

　　开发商：新盘定价摇摆不定

　　一边是楼市环境在好转，房贷、限购政策在悄然放松，一边却是成交回升缓慢，供应量增加带来的竞争压力在加大，新盘定价是涨还是降，许多开发商也在摇摆不定。

　　据东莞中原研究部对市场监测数据统计，7月有近1成楼盘的价格上浮超过10%。市场中仍然有6成多楼盘的价格在5%幅度间上下涨跌。此外，7月中大户型产品和尾货促销力度加大、优惠更深，价格走势现下行压力，价格跌幅在10%以上的楼盘比6月明显增多，多种促销手法明暗对战，如直接降价、打包转让等。

　　但是在新盘方面，开发商的定价则表现较为两极，如世纪城·幸福公馆在7月底进行价格调整，定价走低；而松山湖的一新盘入市定价明显偏高。东莞中原研究部认为，由于对市场走向仍然拿捏不定，开发商们出于各自的考虑定价，造成近期新盘定价分歧较大。

　　业内：开发商启动高周转模式

　　中央城区刚需盘降价销售，其他楼盘是否会跟进？合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺认为，该楼盘降价销售是一个特例，不会扩散到其他的楼盘，他认为，下半年楼市成交量会继续上升，而房价将稳中有升。

　　不过也有人持不同的观点，“淡市下楼盘要卖得好，只能靠降价促销，近期低价入市热销楼盘就是例子。在以价换量的推动下，下半年成交量肯定涨，但价格会下来。”业内人士张小姐认为，这个会下降的价格是指扣除掉别墅的普通住宅的价格。

　　东莞中原策略研究中心总监车德锐认为，过去两年楼市成交量的高位，很大部分是通过低首付、二三级联动等方式带动。低首付、垫首付的方式能够降低购房者入市门槛，但并没有实质降低购房成本，价格依旧坚挺，房价持续上涨，房价的高企已逐渐与东莞购买力脱节。

　　对于未来楼市，车德锐认为，行业资金的紧缩，开发商启动高周转开发模式，实现快建快销、及时回笼资金才是王道，预计下半年楼市调整仍将继续，以价换量达成共识，量价交换加速，成交将大幅放量，调整下的楼市，将会有更多开发商寻求转型和合作。

　　记者观察：

　　城区盘降价有迹可循

　　从去年开始，南城、东城刚需盘均价上涨至10000元/平方米以上，精装修房更是维持在11000~12000元/平方米，但是从成交情况来看，特别是今年以来，市场进入冷淡期，总价过高的刚需产品很难吸引到刚需购房者出手买房。

　　今年3月份，位于万江区的深业·欧景城以“6字头”特价房促销，就引起了一波销售热潮。记者观察发现，为了促进成交，原本“不愁卖”的城央刚需盘也在想尽办法进行各种方式的促销，低首付、购房贴息、特价房、打折优惠、二三级联动等，时常出现在各个楼盘的销售当中，价格悄然出现松动。特别是进入6月份以来，镇区楼盘以低于片区2000元/平方米左右价格低价入市。

　　从长远来看，尽管各地“限购”政策放松，房贷放款加速，但是下半年楼市仍然是一个未知数，由于长达大半年时间成交冷淡，东莞库存压力在加大，因此，面对未知的市场，城区刚需盘也不得不放下身段，以价换量，回笼资金。

　　今年东莞降价路线图：

　　主城区

　　3月初，万江区深业·欧景城“6字头”促销，拉开了今年楼市降价促销的序幕。

　　镇区

　　3月29日，厚街镇花香十二院以6600元/平方米的价格开盘，低于周边1000多元/平方米。

　　6月14日，凤岗镇保利·百合花园开盘推出8400元/平方米精装修洋房，低于周边价格2000元/平方米，临深片区虚高的房价开始回调。

　　6月14、21日，常平镇富盈·加州阳光、碧桂园·常平首府分别以5500元/平方米毛坯房和6500元/平方米精装房价格入市，比区域价格低了2000元/平方米，首轮价格战正式打响。

　　6月21日，凤岗镇三正瑞士半山以12000元/平方米价格推出别墅，比周边低1000~2000元/平方米。

　　主城区

　　8月1日，南城世纪城·幸福公馆“8字头”起二次开盘，中央城区刚需盘也加入到降价促销行列。