延伸地产链条 房企探路医疗服务业

　　国内房地产行业历经15年的繁荣期，高速增长时代正在黯然谢幕，未来房地产市场份额将逐步向龙头企业集中，中小房企的成长和生存空间将越来越有限，生存危机将如影随形。

　　过去简单的圈地运动后，持地待涨的价值创造模式将被削弱，房地产产业链的价值创造正被重构，以医疗服务为代表的房地产服务业或开启一个崭新时代。目前已有宜华地产、世荣兆业、运盛实业将产业链延伸至投资医疗服务领域，医疗服务行业或成房企转型的新富矿。此外，华业地产正在尝试转型养老和医院等行业，已设立全资子公司北京华业康年经营管理有限公司，负责公司养老事业运营与管理。

　　房企扎堆“从医”，对公司的市值管理与持续盈利都有所裨益。业内人士建议，一些“不差钱”的房企可以将专科医院作为产业链延伸的切入口。

房地产服务业前景可期

    自1998年以来，中国房地产业已经历15年的繁荣，尽管2008年曾有波动，但并未改变大趋势。但当前的种种迹象表明，中国房地产超级繁荣、高速增长的时代正在谢幕，未来将进入强者恒强、市场份额向龙头企业集中的新时代。

　  河南建业地产股份有限公司董事长胡葆森指出，房地产CR5（前五强销售额/全国新建商品房销售额）从2007年的4.5%已提升至2013年的8.7%，反映的就是这一趋势。在这样的大趋势下，小型房企的成长和生存空间势必越来越有限，中小房企或将面临更为严峻的生存危机。

　  胡葆森的观点得到住建部政策研究中心主任秦虹的赞同。她表示，从2014年开始，房地产业的增速很难再保持两位数以上，今后增长速度将会逐年下降，2014年的房地产市场将分化非常明显。房地产企业不能够再沿用过去传统的住宅开发模式，未来中国高速增长的消费将会改变很多中小城市的区位价值，未来房地产市场格局也将相应发生大的改变，房地产企业应该抓住结构性机会。

　  从前述两位业内专家的话不难看出，中小房企在这一万亿市场中的逐利将更显艰难。根据海通证券的测算，目前房地产市场对GDP增长的贡献正逐步走向平衡。与过去十年需求与供给的“喇叭状缺口”相比，目前这一缺口正处于收敛过程。未来房地产市场将进入更为细分的时代，这也意味着简单的土地价值创造将面临挑战，以往圈地待涨的商业模式或被改写。

　  2010－2013年间，地价和房价复合增速仅分别为5.84％和5.16％——长期大量持有土地等待价值提升的时代已经逐步过去。伴随土地价值链的逐步平缓，从成熟国家的实际经验判断，房地产金融和房地产服务产业链有望成为地产价值创造的新环节。

　  那么，什么是房地产服务产业链呢？海通证券涂力磊将其分为四大部分，包括城市配套、房地产金融、中介服务和物业服务。在此基础上，房地产服务产业链还可以进一步细分，如专职做好城市配套服务商，包括智慧社区、公共服务（物流地产、医疗地产、养老地产等），还有以解决就业为主的产业地产。

  　按照涂力磊的调研判断，国内的房地产业走过“简单粗暴”的圈地运动后，房地产服务产业链有望逐步崛起。2012年，美国房地产开发、房地产服务、房地产经纪业务收入占比分别为38％、42％和20％；而我国对应的这组数据分别是87％、11％和2％。换句话说，美国房地产服务业务收入占比达62％，而我国仅为13％，未来发展空间十分巨大。

　  当前，一些嗅觉灵敏的房企已开始在房地产服务业上投石问路。如华夏幸福自称秉承“推动中国产业升级”的伟大使命，坚持“打造产业新城，建设幸福城市”的发展战略，努力使所开发的区域“经济发展、社会和谐、人民幸福”，致力于成为引领全球产业升级与城市发展的产业新城运营商。

　  但是更多的房企则将医疗服务作为自己在房地产服务产业链上的延伸，医疗行业由于毛利率高、现金流充沛等诸多优势，正成为不少房企转型探索的新领域。如凤凰股份决定投资5亿元成立专业的养老产业公司，致力于养老产业的研究、开发、运营与管理。运盛实业则下决心做大做强医疗服务产业，同时辐射可穿戴医疗、养老康复等领域。世荣兆业则介入医疗器械生产业务，同时涉足横琴新区的医院项目。此外，华业地产也正在尝试转型养老和医院等行业，已设立全资子公司北京华业康年经营管理有限公司，负责公司养老事业运营与管理。

　  中国证券报记者的调研信息显示，在医疗领域有想法的房企绝不止上述公司。

世荣兆业的启示

    “作为小型房企，转型得越早，越有望重生。”国信证券研究员区瑞明表示，世荣兆业选择向医疗服务领域延伸是个明智的选择，可看作是中小房企产业链延伸的一块模板。

   　在登陆A股的144家房企中，若按照“营业收入和销售商品与劳务收到的现金”进行排序，世荣兆业仅分别位列96位和89位。在未来行业集中度提升的趋势下，公司并无优势与全国及区域龙头抗衡，若继续以地产为主业，发展空间毫无疑问将面临龙头房企的挤压。

　  世荣兆业6月23日晚间发布公告表示将“曲线跨界”进入医疗服务行业。区瑞明认为这一延伸途径靠谱。本次“跨界”中，世荣兆业全资子公司世荣投资拟出资1000万元，通过增资方式取得珠海至和置业投资有限公司（简称“至和置业”）81%股权，从而获得“横琴国际生命科学中心”项目的投资、开发及经营权利。未来至和置业将根据需要引进新的投资者，但世荣投资将依然保持控股股东地位。

　  至和置业成立于2014年2月，注册资本10万元，现有2名股东：珠海至和投资管理有限责任公司持有至和置业90%股权，栗振华持有至和置业10%股权。