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二手房交易:逃得了个税 也难逃营业税

2014年08月18日 09:57 来源:广州日报 参与互动(0)

  白云、越秀、海珠三区目前二手房个税还可在核定征收和据实征收之间进行选择。

  白云海珠越秀实行二手房个税20%规定,不过不交上手发票避税仍行得通

  今年年初,白云区出台20%个税的规定,让人惊呼“狼来了”,而最近海珠和越秀也开始实行二手房个税20%规定。据记者了解,白云、越秀、海珠三区二手房个税还是可以在核定征收和据实征收之间进行选择。地产人士表示,不仅豪宅要提防二手房重税,一些证满5年的普通住房,如果出示上手契税完税证,就有可能导致巨额个税的产生。文/图:记者李凤荷

  今年年初,白云区出台20%个税的规定,让人惊呼“狼来了”。最近,海珠和越秀也开始实行二手房个税20%规定。据记者了解,白云、越秀、海珠三区二手房个税还是可以在核定征收(按评估价1%征收个人所得税)和据实征收(按买卖差价20%征收个税)之间进行选择。不过由于目前二手房交易流程“先税后证”,税务专窗办理一条龙,个税与营业税合并办理,对于超过144平方米的豪宅来说,证满5年营业税是按买卖差价的5.6%来征收,若出示上手发票可以扣减,但一出示上手发票即“暴露”买入价,则个税必须按照据实征收。

  地产人士表示,不仅仅是豪宅需要提防二手房重税,对于一些证满5年的普通住房,如果不小心出示上手契税完税证,就有可能“暴露”原来超低的买入价,有可能导致巨额个税的产生。

  白云:实行半年有多 尚未出现巨额个税

  据记者了解,白云区在今年春节前已开始针对非普通住房实行20%个税的规定。非普通住宅和非居住用房提供购房发票扣减营业税/增值税的,如产生个人所得税的,必须以据实征收的形式来收取个人所得税(即差额的20%),不能以核定征收(1%)的形式来收取个税。

  中原地产岭南新世界分行高级营业经理黄燕龄表示,白云区实行豪宅二手房重税的规定以来,岭南新世界片区尚未出现巨额个税的案例,主要是因为买卖双方都知道还可用不出示上手发票来按核定征收1%的方式缴交个税,且今年以来大户型成交非常少,超过144平方米的成交本身就少之又少。

  据黄燕龄透露,白云片区如松云雅苑等老牌豪宅楼盘,大部分单位在190平方米,这个楼龄有十多年的小区业主基本上是一手购入,手里持有的发票为当初的5000多元/m2,目前市价已过20000元/m2,如果贸然出示上手发票来扣减营业税,可能导致3000元/m2的个税(买卖价差为1.5万元/m2,20%个税为3000元/m2)。以岭南新世界为例,目前证满5年的房屋大多在2007年购入,当时一手房价格也是“7字头”,目前二手房价格也过2万元/m2,价差惊人。

  越秀:普通住房也差点被征几十万重税

  白云区二手房重税只针对非普通住宅,不过在越秀区,这个二手房重税也波及到普通住房。据按揭人士郑大源透露,如果一宗普通住房的交易出示了契税完税证,所要缴纳的个税就要按买卖差价的20%来缴交,对于一些持有时间长的普通二手房来说,有可能意味着几十万的个税。

  郑大源最近就遇到了一宗差点被征收重税的交易。这宗交易的业主持有时间较长,中间房产证有变动,业主出示契税完税证来证明证满5年,不需缴交营业税,不料税务机关却要按照买卖差价征收20%的个税。业主本次卖出价为340万元,当初购入价只是几十万元而已,如果按照两次价差征收20%个税,有可能产生五六十万元的个税。故此,业主连忙收回契税完税证,改用调档的方式来证明证满5年,故此本次交易的个税仍然按照评估价1%征收个税。

  海珠:豪宅营业税个税

  合并办理“好伤”

  海珠区滨江东片区是豪宅集中地,据地产人士透露,过往滨江东片区成交70%为超144平方米的豪宅,因此也是二手房重税新规最受影响的地区。

  中原地产珠江广场分行客户经理李继英最近忙于做一手房的销售,对新出台的二手房重税也不太了解,后来才知道的。他表示,豪宅重税在5.6%营业税、1%个税和3%契税,如果不提交上手发票,必须按全额征收,这三大税种已达交易价的9.6%。以往他曾经成交金海湾一个1500多万元的豪宅,业主持有5年以上,手里的发票为600多万元,那一次业主提交了上手发票进行营业税扣减,但个税依然可按照评估价交1%的个税,交易纳税总额不到100万元。如果该交易放在现在进行,按照增值额900万元交20%的个税,个税一项就达180万元。

  据李继英透露,滨江东证满5年的豪宅为中信君庭,买家2007年一手买入,买入价为1.3万~1.4万元/m2,目前买家实收的价格为3.4万元/m2,预料加上税费交易价格为3.8万元/m2,如果按照增值额征收20%个税,买家根本负担不起,因此相信绝大部分的交易都会选择不出示上手发票的方式来交税,买卖差价的20%远超按本次交易价5.6%。即将证满5年的信达阳光海岸在2008年出售,当时价格2.5万~2.8万元/m2,目前市价已达4.5万元/m2,高达2万元/m2的增值额也让买卖双方选择不出示发票的方式来交税。

  一周成交风云榜

  鞋城老板“侃价”10万买桃园三房

  物业地址:白云区罗冲围富力桃园高层电梯三房单位,建筑面积:约91平方米,成交总价:约163万元,折合单价约17912元/m2。目前,该盘市场均价约1.8万~1.9万元/m2。文/图:记者李凤荷

  点评:合富置业专业人士介绍,该物业是高层电梯楼三房两厅东北向单位,证已满五年,装修保养情况不错,室内采光通风好,阳台景观视野开阔。该物业是业主一手购入用于自住,近期业主有意结束在广州的生意移民国外,因此放盘。初始放盘价为173万元,与市场价持平。后买家与业主商量,由于买家一次性付款购买,业主最终降价10万元成交。买家是附近鞋城做生意的外地人,购房用于自住,之前一直在富力桃园租房,对该小区居住环境较为认可。由于有意于近期接父母及妻儿来穗团聚,因此需购置电梯三房物业。

  置业TIPS:富力桃园是罗冲围大型楼盘之一,小区绿化、居住环境较佳,交通出行较便捷,乘搭数站公交车即能到达地铁五号线西村站接驳地铁出行,也能很快到达环市西、克山鞋业批发商圈。目前,该楼盘电梯三房市场均价约1.8万~1.9万元/m2。

【编辑:孙建永】
 
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