楼市新政提信心 东莞成交量增价格跌

　　部分住房或可省万元

　　文/记者蒋幸端 图/记者卢政

　　东莞房地产新政后首周成交量快速升温，购房需求集中释放，上周东莞住宅成交847套，环比继续回升。业内人士表示，由于普通住宅价格标准将于9月1日调整，部分楼盘预计会延迟至9月份签约，加上“金九银十”即将到来，不少楼盘在8月底才入市，预计9月成交量会出现明显上涨。

　　房产新政后需求现好转迹象

　　上周是东莞《关于促进房地产市场健康平稳有序发展若干措施》（简称《若干措施》）的首周，根据东莞市房地产公众信息网数据统计显示，上周东莞住宅市场出现量升价跌，住宅成交847套，环比前一周上升了2.05%，一手住宅均价为9083元/平方米，环比下降了5%。8月18日~20日，东莞住宅成交分别为114、90、107套，成交继续转好。

　　虽然上周成交量环比上涨并不明显，但东莞中原研究部认为市场预期稳定并且好转，市场表露出升温迹象，从该研究部监控的数据来看，成交量不再仅仅集中在个盘上，上周成交套数大于10套小于20套的项目个数明显增多，说明部分楼盘的销售速度在加快，而大于5套小于10套的项目也对比先前的26套左右有所增多，反映不少楼盘先前消化低迷的情况已有所转变，成交表露出升温的迹象。

　　该研究部相关人士表示，上周市场出现需求集中释放，除了新政增加市场预期，购房者入市信心增强外，开发商纷纷调整价格，定价合理也对购房者入市有一定的拉动作用，此外，购房需求被压抑半年，也在一定程度上逐渐有所释放。

　　部分楼盘延迟至9月签约

　　另外，《若干措施》中规定，2014年普通住房价格标准将从9月1日起实施，预计将有更多购房者可享受税收优惠政策。部分楼盘也将延迟签约，让更多的购房者能够享受到优惠。

　　受近期价格调整到位和新政出台影响，近期部分楼盘成交情况明显好转，并将在9月初体现，记者了解到，目前有部分楼盘有意识地延迟至9月初集中签约，因此预计8月份成交量并不会出现明显上升，9月成交量或会出现明显升温。

　　东莞中原研究部根据今年上半年住宅成交和价格情况预测认为，根据原有的普通住房价格标准，前7个月成交的20544套普通住宅（144平方米以下的洋房+公寓）当中，仅有8281套住房符合普通住房价格标准，占总体的40%。而调整新的普通住房价格标准，将可能有60%的住房符合普通住宅价格标准，即将有5182套住房重新回归“普通住房”，而调整后的契税优惠覆盖面迅速扩大，多个镇区的普通住房可能会节省逾万元契税。

　　此外，有不少楼盘推迟至8月底、9月才入市，合富辉煌东莞市场研究部表示，截至上周全市已有多个项目正式开启了“金九”新品开盘前的市场预热及蓄客活动，预计在8月底将打响“金九”第一枪，成交也将陆续在9月份体现。

　　入市信心增 开发商积极蓄客

　　自6月中旬开始，多个城市纷纷传闻酝酿取消或放松“限购”，楼市大环境逐步向好转变。8月10日，东莞市政府也出台《关于促进房地产市场健康平稳有序发展的若干措施》，给东莞短期楼市释放了利好信号，稳定了市场预期，增强了购房者的入市信心，有效促使市场观望情绪逐步减退，楼盘来访客户量快速上升。

　　受此影响，开发商也积极进行拓客，在“金九银十”到来之前积蓄客源，以便在“金九银十”能够顺利跑量。据东莞中原研究部对市场监测数据显示，上周住宅仅有碧水云天二期·中央公馆、绿茵·温莎堡和东逸湾花园供应6.25万平方米，合计539套洋房，大部分楼盘处于蓄客阶段。

　　进入8月以来，楼市开盘量明显减少，新品供应有所放缓，东莞中原研究部认为，多数开发商选择放弃在8月入市，主要是由于今年8月市场氛围仍然较冷淡，而“金九银十”作为一年中的楼市旺季，市场人气高，购房者也多于此时集中入市，因此开发商集中精力在“金九银十”推货，借高热的楼市人气跑量，而当前大部分项目处在极力拓客蓄客的阶段，为“金九”的到来全力备战。

　　提醒

　　市场存隐忧 后市莫过分乐观

　　尽管《若干措施》的出台为市场释放了一定利好，成交量出现升温迹象，也改变了开发商的市场预期。但东莞中原研究部认为开发商对市场不应该过于乐观，市场仍存在隐忧，该研究部认为，早在2012年，东莞楼市就有进入危机期的迹象。过去两年楼市成交量的高位，很大部分是通过低首付、二三级联动等方式带动，低首付、垫首付的方式能够降低购房者入市门槛，但并没有实质降低购房成本，价格依旧坚挺，房价持续上涨，房价的高企已逐渐与东莞购买力脱节。

　　同时，2010年以来东莞挂牌交易的商住地中仍有大部分项目尚未入市，开工进度缓慢。土地待开发建筑面积量大，后市房地产开发投资集中，未来几年东莞商品房供应量将爆发增长，供求风险显现。此外，利率市场化的信贷环境下，房地产融资成本提升，整个行业将进入资金偏紧的信贷环境。

　　该研究部认为，市场存在隐忧，开发商不应该对后市预期过高，更不应该对市场过于乐观，建议东莞开发商启动高周转的开发模式，通过快建快销实现资金的快速回笼。

　　建议

　　三季度将是入市好时机

　　今年楼市成交低迷，开发商出货压力大，主动调整价格适应市场，进入7月份，开发商价格调整基本到位，房价在下探中出现企稳迹象。

　　东莞中原研究部相关人士表示，楼盘成交低迷难销，买方优势占上风，购房者议价空间增大，预计三季度东莞楼价将会在底部徘徊，反复探底，这个时候是购房者入市的最佳时机。

　　该人士表示，四季度楼价或将会缓慢回升，明年支撑楼价上涨动力仍然较强，一是因为明年R2轻轨即将开通，带来的利好直接支撑轻轨物业楼价的上升，房价将会出现反弹。二是明年开发商的资金链逐渐宽裕，开发商追求高利润空间，涨价动力增强。三是购房积分入户、积分入学的条件进一步降低，将刺激新莞人置业购房的需求，需求被充分释放，也会支撑房价上升。而南城总部基地、王府井、万达广场等多个标杆项目的落实建成，城市建设和商业配套进一步完善，东莞城市吸纳力增强。此外，深圳客助推东莞房价，地价持续走高，土地增值税的清算、人工材料费的高企等都在支撑后市楼价上涨的动力十足。