房企融资开新口：放开房企银行间发债(2)

　　有条件限制

　　不过，从目前情况看，不是所有的房地产企业都能获得融资的批准。

　　消息人士称，“监管层规定募集资金要用于符合国家政策支持的普通商品房项目、补充流动资金、偿还银行贷款，而该贷款必须为保障房项目、普通商品房项目的项目贷款。”

　　消息人士还称，以普通商品房为主的房地产上市公司才可发行中票，同时，从事棚户区改造等公益性质的开发“更受鼓励”。

　　路透社透露，“募集资金仅可用于房建开发，不能作为土地款等其他用途。”

　　9月10日，又有报道称，交易商协会已最新制定了《关于钢铁企业、房地产企业等发行债务融资工具的具体安排》（下称“《安排》”）。其中，除了银行间市场发债房企A股上市以外，还要求其具有主体评级AA级（含）以上。这意味着，即使是上市房企，也不是所有的企业都能获得融资。

　　同时，《安排》还明确，将从风险提示及说明、募集资金运用、企业基本情况和企业财务状况四个方面对发债房地产企业进行重点信息披露。

　　“当然会有条件限制。”上述房地产开发商对《国际金融报》记者说，从监管部门的角度看，他们总要进行平衡的处理，一方面，要考虑到宏观政策，如棚户区本就是国家力推的举措之一，不可能不进行融资上的支持；另一方面，市场对于放开房地产普通住宅融资的限制，肯定还存在一定的担忧，比如，“有人肯定会反问：房地产企业真的那么缺钱？”

　　值得注意的是，一则业内公布的上市房企中期票据发行政策称，“为了使发债主体信息披露更为公开透明，在银行间市场发行中期票据的主体必须是上市房企，且须具备丰富的公开市场融资经验，此外，近期海外或国内市场有信息披露完备的直接融资记录也是不可或缺的。”

　　除此以外，存在“闲置土地”、“炒地”、“捂盘惜售”、“哄抬房价”、“信贷违规”、“无证开发”等违法违规行为的房地产商也无法发行中期票据。

　　“这不是雪中送炭，而是锦上添花。”易居中国高级分析师薛建雄说。

　　“很明显，这个政策的出台，针对的并非那些融资最为困难的小企业，而是一些大型的、优质的上市房企。”有观点总结说，因此，此次放松目的不是单纯“救市”，而是意在影响房企预期，增强购地积极性，减缓地方财政压力，毕竟，“在银行间发行中期票据”允许范围内，符合条件、能够发债的房企，如万科、保利等大牌房企，一般是不缺融资渠道的。

　　因此，如果站在这个角度看，放开带来的“促进意义”可能是“微乎其微”的。

　　房地产风险可控

　　“站在风险的角度，监管层的‘锦上添花’，真得一点都不意外。”一位国有银行地方支行的主任级贷款经理对《国际金融报》记者说，我个人的判断是，相对于前几年，今年房地产行业的风险更大一些，“虽然仍可控，但足以让监管部门多用心，保证市场不出乱子。这也是为什么，只有少数企业能获准发债的原因”。

　　全球三大评级机构之一的标准普尔评级服务公司9月2日发布的报告值得警醒：中国房地产市场状况的持续疲弱将在未来几年削弱中国房地产商的信用状况，并导致部分实力较弱房地产商的生存前景备受质疑。

　　“房地产行业无法保持过去几年的高增长率。”标准普尔称，政府不会再像此前的行业低迷期时那样提供救助，从而导致开发商较长期的艰难经营状况。

　　对此，标普预计，“房地产业信贷增速放缓和较高库存将在未来几年限制房地产商的增速，尽管基数较高。因全行业增长放缓且利润率受压，中国房地产商的财务杠杆也预计将继续上升。”

　　“在目前的市场状况下，企业管理疲弱的小型开发商或未评级开发商的债务违约或受并购而退出市场的情况将增加。另一方面，大型开发商的情况亦不较为明朗，特别是土地收购战略激进的开发商。”标准普尔称。

　　标准普尔在报告中总结称，未来12个月内负面的评级调整数量将超过正面的评级调整数量，较低评级的公司会出现债务违约。

　　事实上，商业地产服务和投资公司世邦魏理仕此前在提供给《国际金融报》记者的报告中也称，由于影子银行的借贷可能大幅收紧，中国房地产行业可能会出现更多债务违约行为，不过“风险仅限于中小开发商”。

　　“对于中小开发商而言，一旦银行贷款的成本与难度加大，预售收入就会成为他们的主要资金来源。但事实是，今年以来中国经济增长继续放缓，二、三线城市的中小型房地产开发商原本就依赖的预售并不理想，由此必将造成流动资金吃紧，因此他们面临的风险增加。”世邦魏理仕解释。

　　但与此同时，世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟强调，中国政府有充裕的外汇储备和庞大的国有资产，“如有需要，中国政府有能力对房地产行业实施援助”。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌此前在接受《国际金融报》记者采访时则称，就今年的情况看，总体风险还是可控的，“一些供大于求的地方市场，开发商将面临较大压力，这意味着，只有品质好、质量上乘的房地产将更多地存活在市场中，一些小型的企业，可能倒闭或被整合。但同时，就大城市看，可能不会出现那么糟糕的情况”。(黄烨)