零售业再掀商业地产“淘金”潮 福兮祸兮？(3)

　　万科副总裁毛大庆9月15日在北京万科商业大会上接受中国商报记者采访时也表示，对于地方政府超量卖地、商业物业失衡、过剩的现实，万科也“挺警惕”，如今万科对投资开发商业地产的城市选择“很挑剔”，对布局“很小心”。除此之外，万科商业地产已主动避开和减少传统商业经营物业的开发，加重教育配套、养老配套、医疗配套等创新性的城市生活配套的商业经营物业产品。

　　那在这波“高烧”的商业地产开发中，零售商如何避险突围？

　　步步高的策略是打三张牌：专业化、差异化、品牌化。

　　比如，王填将梅溪新天地项目当作“要立起标杆”的“创作”作品。

　　以梅溪新天地项目为例，其建筑设计为美国凯里森(CALLISON)团队，商业运营顾问为盈石集团，清一色“高大上”商业地产专业服务商，其中的逻辑是在竞技之前，王填反而是“大掏腰包”在先，为赛马配上了一副“好鞍”。

　　有了专业机构的保驾护航，步步高的布局也巧妙避开商业地产最热点之外——选择三四线城市。“三四线城市对购物中心这种‘大盒子’的升级商业形态需求大。”王填说。

　　比当下购物中心加重体验化趋势更极致的是，在长沙梅溪新天地项目，70万平方米的面积中，王填拿出10万平方米打造汽车酷玩公园，以及汇聚业界标杆的欢乐谷游乐项目；投资5000万元引进中南地区首个太空飞行体验馆；高端室内高尔夫练习场、28米超高巨幕影院；为方便驾车购物，辐射周边500公里人群，步步高花费12亿元投建了10000个停车位；按项目设计的主动线环绕一圈达6公里；整个项目购物业态只规划到20%至25%的比重，其他均是体验业态，未来王填还准备投资设置梅溪书院、梅溪剧院等纯文化艺术中心。

　　为给消费者提供绝佳体验，最大程度满足消费需求，王填甚至在梅溪新天地项目中试行主力店品牌入驻的“双黄蛋”现象——超市、电器、百货、影院等主力店都引进两个品牌，给消费者双重选择。

　　基本与万达模式类似，步步高新天地的单个项目开发通过销售部分商业街、写字楼等物业就可回笼投资资金，实现资金链的平衡，但和万达“金街”一卖了之不同，步步高强调后期的商业运营，表示还将对销售的商业街商铺进行统一规划和后期运营的管理。按王填的预期，步步高长沙梅溪新天地6至7年有望收回投资。

　　沃尔玛的突围新思路则是在规模体量上“弃大选小”，主打社区型购物中心。夏必得称，从小规模的购物中心项目做起，能使购物中心的面积和租户的数量及类型都更加与社区相匹配，最后沃尔玛将根据消费需求、业绩销售等情况分阶段逐步开发扩大规模。

　　显然，扎堆商业地产的投资热潮并不意味着全军覆没，任何时期也是挑战和机遇兼具。但毫无疑问，“淘金客”们要付出的代价已与前十年全然不同。

　　在娃哈哈的娃欧商场、TESCO乐购的乐都汇购物中心相继折戟之后，新入局者谁能胜出？谁又将覆没？

　　为何零售商都热衷商业地产？道理很简单，零售业现金流充足，但利润微薄，近两年，地价翻番儿涨带动商业物业的租金也是水涨船高，零售业的微薄利润几乎全部“贡献”给了地产商。王填表示，步步高涉足商业地产是被逼出来的。“步步高是因为商业而做了地产”。

　　零售企业纷纷布局商业地产

　　●9月1日，沃尔玛中国对外发布消息称其在中国自行开发、建设和经营管理的购物中心日前在珠海举行了奠基仪式，该购物中心计划投资6亿元，建筑面积约为10万平方米。

　　●9月10日，步步高集团在长沙启动体量达70万平方米的长沙梅溪新天地的全球招商大会，并发布步步高商业地产产品体系的新成员——“新天地”。按计划，步步高新天地项目在明后两年将陆续开业13个，总建筑面积达617万平方米。

　　●此前，雨润集团宣布在2015年完成建设50个商业综合体。

　　●2013年进军商业地产的红星美凯龙集团旗下红星商业表示将在2020年完成100个爱琴海购物中心的建设。

　　●英特宜家购物中心集团投资100亿元在北京、无锡、武汉开发购物中心。