杭州土地出让尝试现房销售 开发商惊呼条件苛刻

　　余杭区的住宅用地在沉寂了半年后，终于有一块较为优质的土地进入了待嫁期。据余杭区国土资源局公告显示，余政储出〔2014〕39号地块将于下个月中旬进行出让，但是出让条件非常严格，尤其规定：“该项目地上总建筑面积的10%可预售，其余建成后可现房销售。”这意味着，该项目90%的房源要现房销售。

　　有业内人士称，“政府对于后市发展预期的谨慎，从中可见一斑。”

　　空窗半年

　　余杭再推住宅用地

　　沉寂的余杭区住宅用地再次发力。

　　位于未来科技城的余政储出〔2014〕39号地块，近日挂牌，结束了半年的余杭区宅地空窗期。如果不出意外，这块土地将于10月15日正式出让。

　　上一次的住宅用地出让还是在今年的3月，余政储出〔2014〕5号于3月18日挂牌，并于4月21日被江苏新城地产拿下，出让面积3.36万平方米，总成交价约4亿元。此外，4月11日，余政储出(2014)16号国有建设用地使用权也正式挂牌，但9天以后便被撤销挂牌。

　　资料显示，余政储出〔2014〕39号地块为杭州未来科技城83号出让地块；东至永福路，南至新桥港，西至常二路，北至海兴路。出让面积60114平方米，容积率2.0-2.2，出让起价为63120万元。

　　此宗土地所处的未来科技城位于西溪湿地和五常湿地辐射核心区域，区域位置和生态环境都具有相当优势，正是目前炙手可热的板块。

　　目前，该地块周边正在出售的项目有西溪悦居等高端项目，据钱江晚报购房宝(www.house178.com)数据，从9月16日至9月22日，富力·西溪悦居共签约10套，成交均价为16094元/平方米。

　　从2013年1月至今，未来科技城共成功出让地块9宗，其中只有今年1月17日成交的余政储出〔2013〕87号属于住宅用地，竞得人为合景泰富，成交价格73400万元，楼面价为6899.34 元/平方米。

　　开发商惊呼条件苛刻

　　入市需谨慎

　　据公告，余政储出〔2014〕39号地块折算下来楼面价4773元/平方米。乍看不贵，但条件颇为严格。

　　首先，这块地的出让价格为出让起价63120万元，但保证金就要交31560万元，达到起价的50%。按照合同约定，拿下这块地的业主，如果要退地，3个多亿的保证金就要被没收。一般来说，保证金不会超过出让底价的20%，这块地的保证金可谓出奇的高。

　　其次，按照合同约定，该地块出让价款分两期交纳，“第一期为一个月内交清出让价款的95%(含保证金)，第二期为12个月内交清出让价款的100%”。但由于地块目前尚未达到净地交付的标准，所以真正的土地交付时间，要等到2015年10月30日。这意味着，就算是有开发商底价收入，至少也有6个亿的资金需要沉积在这个项目上。

　　第三，按照合同规定，“该项目地上总建筑面积的10%可预售，其余建成后可现房销售”。

　　按照这样的出让条件，一位专业人士给钱江晚报记者粗粗算了一笔账。假设按照底价成交，土地成本6个亿，约13万平方米的开发规模，90%须等到现房销售。按4500元/平方米的开发成本，两年的开发周期，15%的融资成本算，等到可正常开盘的时间节点，这个项目的成本将会达到约16亿元，单价成本约为12280元/平方米。“这还是理想的状态，如果销售情况不理想，销售时间拉长，成本还会随之增加。”

　　一位不愿意透露姓名的开发商拿到出让文件后，直呼：“这个条件怎么做？房地产要的就是滚动开发，这么高的资金要求，我们完全可以去拿别的项目。”而一位与国土局关系密切的人士告诉记者，之所以出让文件规定得如此苛刻，主要是有两个因素：“拿到出让金一年才交地，是因为政府需要用出让金来进行后期的地块整理工作。而只有10%可以预售，主要还是因为对目前的市场状况有顾虑，为了防止后期出现烂尾现象，所以规定做到现房出售，这样也是降低购房者的风险，对社会稳定有一定的作用。如果我没有记错的话，还没有出现过条件这么严格的出让文件。”

　　据了解，由于楼市销售不景气，政府卖地收入也低位徘徊，因此在土地的整理进度上也多受影响。先出让，再花几个月整理为净地后再交地，这已经不是个别现象。

　　余杭区国土局的有关人员告诉钱江晚报记者，每块地的位置和规划条件都不同，所以出让条件也会差别比较大，不过像这块土地的交地条件的确属于比较罕见，“可能主要还是因为位置比较好”。

　　优质的土地，苛刻的条件，市场是否买单？有没有可能会撤销出让？到底会由哪家开发商收入囊中？且让我们拭目以待。