专家:楼市本轮调整期将结束 明年房价或止跌回升(2)

　　房产政策有望逐渐放松

　　赵卓文分析，现在房地产市场出现三个现象：一是投资量仍增长，但增速放缓，销售面积下降，市场萎缩。二是买家越来越谨慎，市场的观望气氛比较浓厚。三是今年政策会逐步放松，“就全国来看，大部分城市都放松限购政策了，整个政策环境趋于放松。”赵卓文说，房地产市场应该进入一个新的阶段，以平稳为主。

　　鉴于房地产市场成交量萎缩的现状，赵卓文指出，中央关于房地产调控的态度现在是清晰而明显的，总体思想是由市场配置资源，政策会逐渐放松。未来应由以往政府预防房价上升过快转为由市场控制资源。因此，未来房地产政策应该主要由地方政府来制定，“像广州、佛山、江门等珠三角城市，都有自己的地方房地产政策。”赵卓文表示。

　　对目前各界“救市”的呼声，赵卓文认为出台政策是必须的。因为现在经济增速减缓，需求下降，对经济的影响很大。因此，今年房地产市场最重要的是增加销售量，“价格不是主要目标，关键是增加销售量，如何促进销售更是重中之重。因此，原来的‘限购、限贷、限价、限签、限售’这‘五限’政策应该会逐步放开。”

　　发展商降价仍没有到位

　　今年的“金九”已悄然过去，“银十”马上开启。赵卓文表示，从9月各地的销售情况来看，“金九”并不“金”。究其原因，一是因为今年楼市的购买气氛并不浓，二是因为现在楼市供应量还比较大。“按照发展商的施工周期，一个楼盘从拿地、建设到销售需要一个过程。现在很多物业是2012、2013年开工的楼盘，现在供应量处于高峰期，但销售量却很低。加上今年金九银十的需求不是很旺盛，特别是投资信心暂时没有得到提升，导致‘金九’旺季不旺。”

　　针对近段时间各地出台的救市政策、发展商采取的降价促销措施，赵卓文认为，目前发展商的打折仍没有到位。

　　后市销售气氛有望回暖

　　不过，赵卓文透露，金九银十之后楼市的走向是乐观的，因为下半年中央政府会出台一系列刺激经济的措施，虽然不知道是强刺激还是微刺激，但都会对楼市带来振奋效果。其次，金融政策也会放松，这对很多开发商来说将是一个利好。而发展商也会降价促销，以价换量；特别是一些大型的上市公司，在第四季度会为了追求业绩而有较大力度的优惠。最后，现在正是消费者购房的黄金季节，销售量会越来越好。冬季是广东销售旺季，所以下半年出现真正旺季仍是有希望的，市场销售气氛会逐步回暖。

　　谈到房地产库存量，截至8月底，江门中心城区库存一手住宅约共12600套，达到历史新高。赵卓文表示，高库存情况逐步增高与销售下降是相关的。“房地产有库存是很正常的，江门目前的数量在可以接受的范围内。如果楼市转好，一年内是可以消化的。关键是政府与发展商要共同想办法解决销售，其次，发展商应适当控制建设规模与开发节奏，适当控制供应量。”赵卓文表示。

　　过去6年间四次政策调整

　　2008年～2009年

　　2008年出现调整期的直接原因是全球金融危机，结果是政府出手四万亿货币投放救市，对经济强刺激的结果是出现2009年的楼市繁荣期。

　　2011年～2012年3月

　　2011年，全国房地产市场在全方位的限制性环境中生长。这一年，央行总共3次加息，6次上调存款准备金率。信贷日益紧缩，致使房地产行业运行整体放缓。

　　2012年4月～2013年11月

　　第三次调整期的原因是出现限购限贷，导致成交量下滑。

　　2013年11月至今

　　各种限制性房地产政策相继出台，如新国五条、上海的沪七条、深八条，穗六条等，再加上房贷收紧，使购房者陷入观望。

　　数说GDP：四次市场调整期的GDP增速都跌破7.5%，每次调整期都持续15个月左右。