江门楼市解读:房价到达冰点 现为购房抄底好时机(2)

   江门良骏兆业发展有限公司营销策划部经理彭碧宇：

   现在正是购房抄底的好时机

   江门良骏兆业发展有限公司营销策划部经理彭碧宇指出，随着2013年房地产市场业绩一片飘红，众多开发商纷纷加快推货节奏，希望在2014年扩张市场份额，但江门今年上半年中心两区商品房供应量创近6年来上半年度供应量新高。彭碧宇分析，从城区楼价上看，上半年各月房价同比仍有一定的上涨，但涨幅已经大幅减缓。今年城区上半年楼价从去年下半年的每平方米7000～8000元下跌到5000～7000元的价格区间，其中还有4个月的房价出现了环比下降的情况。彭碧宇认为，由此说明，江门楼市的房价已全面止涨，开始进入下行区间。

   不过，虽然房价下降，却并没有获得理想的销售成绩。相反，库存积压越来越大。针对这钟情况，彭碧宇认为有两方面原因：“一方面市场竞争日趋激烈，供应激增；另一方面客户购房欲望不强，两方面因素导致库存压力居高不下。”彭碧宇说，在这种形式下，品牌开发商带头掀起“以价换量”降价潮。从3月开始，部分品牌房企开始进行降价促销，至5月份，城区已有10余个项目加入“以价换量”队伍，江门城区住宅项目降价潮已初步形成。各个房企降价促销手段不一，效果也各异。6月份开始，部分知名房企以10%以上的大幅度降价获得较明显的成效。彭碧宇指出，下半年“以价换量”将扩围，市场信心或将触底回升。随着上半年“以价换量”促销有所成效，将迫使部分在售竞争房企跟随。

    今年的“金九银十”与往年有何不同？彭碧宇表示，从6月份开始，已有部分开发商采取以价换量的方式进行促销刺激购买，因此下半年的成交高峰随促销力度也已前置，再结合市场高库存的现状，使消费者在时间和空间上都有较大的选择余地。“所以，今年的‘金九银十’将会是下半年的供应高峰，但未必是成交高峰。”彭碧宇说，根据目前整个大环境市场行情，“以价换量”将成为本年度的主要营销手段。“开发企业通过大幅度的优惠进行促销有两方面原因：一是资金计划，二是客户持续上门量。在目前的高库存、低去化的市场压力下，通过客户最关心的价格来吸引客户到访是比较有效的宣传方式。”

    彭碧宇表示，目前各地政府已陆续推出行政措施放松楼市，但成效不明显，主要是对价格刺激不够以及对银行政策不改变。彭碧宇认为，根据工作重点的定调，在“金九银十”后，如果成交持续低迷，不排除下一步进行银行政策的调整，或者目前业已开始进行，像“已有贷款还清后算首套”就是比较有力的措施。“下半年市场短期内震荡下行的趋势不会发生根本性改变，筑底的过程需要一定时间，政策性调整会有短暂适应期。”彭碧宇表示，下半年江门楼市将进入调整期，而房价上涨压力较大，应该会维持在一个相对平稳的阶段。建议有眼光的客户入手较有品质、未来升值前景较好的楼盘，现在正是购房抄底的好时机。

    江门市恒鑫房地产开发有限公司营销负责人覃致文：

    目前江门楼价已经到达冰点

    江门市恒鑫房地产开发有限公司营销负责人覃致文认为，今年江门一手楼供应量达近六年峰值，面积达68.66万平方米。对于今年上半年江门楼市的总体情况，覃致文表示，虽然供应放量，但本地市场供求面有限，加上宏观市场走淡，客户信心动摇，上半年成交不增反减。“我认为后期江门地产商去货压力会加大，开发商会实行以价换量。”覃致文说。

    8月成交活跃提前将楼市带入了“金八银九”，目前9月份已到尾声，今年的楼市与往年相比有什么不同呢？覃致文分析，从近两年的情况来看，“金九银十”产生了较大的变化，虽然供货量同比有所增加，但价格却同比降低，只是靠变相降价形式，环比不及往年热度。针对目前市场上不少房企纷纷实施的“价格营销”，覃致文认为，从这方面看，不能判断一个区域或一个城市的楼市价格走向，或许个别楼盘使用了促销手段去量。

    很多地方出现救市政策，那么江门情况如何？覃致文表示，目前江门房地产市场还是处在一个较为平和的阶段，并没有出现太大的波动。虽然部分项目进行价格促销，但也是正常的营销手段，并没有出现大幅度的降价。总的来说，江门楼市还是比较稳定，不存在什么“救市政策”。“我认为短期内不会有大的调控政策出台，但是也不能否认不会有新的政策出台。”覃致文说。

   对于江门楼市库存较高的问题，覃致文认为去库存是一个趋势。“江门楼市存货量严重，新的货量还会推出。我认为，从库存量、供应量这两方面进行平衡，是比较重要的。例如批售货量、土地供应，在政府方面要把控。”覃致文说，通过以往的市场走势可以看出，市场是在不断地变化的，在不同的阶段有着不同的拐点。今年江门房价从5月份开始，大部分楼盘都作出不同的降价策略，但其实整体波动并没有想象中的那么大。从宏观角度来看，城镇化的需要以及未来更多的乡镇人口涌入城市，降价只是短暂的，未来楼价肯定会回升。

   “不过对很多客户来说，仍然习惯于‘买涨不买跌’。由于今年很多楼盘变相降价、促销，很多客户也是观望对比，等着楼市降价。我认为，从目前的情况来看，楼价已到达冰点，今年将是买房的最好时机，建议想买房的市民不要错过这个机会。”覃致文说。