利率优惠难惠及首置刚需 首套房贷认定降低改善门槛

　　楼市表情 买房人

　　9月底，几乎同时出炉的房贷新政与调整普通住宅标准两大利好被业内认为是拯救2014年北京楼市最后的稻草。新政给了房地产一剂莫可名状的药物，它催生了开发商的笑，没买房人的苦、银行的囧、二手房的雀跃……每一个不同的表情背后，都映射着一个个不同心态的楼市观。

　　房贷利率优惠下限重回七折时代，首套房贷政策“认贷不认房”……黄金周前，央行推出的房贷新政在楼市引起了不小的震动。然而，这个看似力度巨大的政策对于购房者来说却有着不同的意义。银行并未给出大幅度的利率优惠，刚需购房人购房成本并未因此降低；部分改善型购房人因新政获得了提前改善置业的机会，寻求入市；投资需求也因新政而有所提升，部分商住项目咨询量大幅提升……业内人士指出，虽然央行此轮房贷政策的调整中，七折的优惠利率下限难以落到实处，但这次调整无疑提振了购房人的信心，加速了购房人的决策过程。

　　刚需购房人：利率优惠仍难寻踪迹 购房成本无变化

　　“从十一前到现在，心情真的像坐过山车一样。”霍先生这样向我们描述这段时间的买房经历。作为首次置业的刚需购房人，霍先生几乎看遍了每个符合他心理价位的房子。“我购房首付款是父母多年的积蓄，总担心房价会降，迟迟做不了决定。”

　　9月30日，央行和银监会发布房贷新政，霍先生第一时间得知这一消息，新政中提到的“首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍”让他十分惊喜，觉得这段时间的犹豫没错，他期待的优惠终于有了。

　　霍先生为我们算了一笔账，以他看中的一套总价为210万的两居为例，他计划贷款140万元，贷款期限为20年。如果采用基准利率，他每月还款额为10479元，而如果房贷利率可以降到七折，他每月仅需还款8921元，还款总额也少了约37万元。霍先生告诉我们，在他看来，如果贷款利率能优惠，比房子每平方米降1000元诱惑还要大。

　　带着这样的期望，霍先生的十一假期几乎都奔走在各个售楼处间，但期待的七折利率并未出现，反而是几乎每个置业顾问都给出要涨价的信号。在通州某项目，银行个贷经理告诉霍先生，如果霍先生曾经有过贷款记录并还清，新政后基本可以算作首套。但“传说中”的七折利率，还是不要期待了，以他的了解，几乎是不可能的。目前对于首套房，他们银行仍然采用的是9.5折的利率，优质客户最多也就能做到9折。

　　在得知利率无法有大幅度优惠的同时，置业顾问对于楼盘未来价格走势的预期大幅上涨。在某项目，置业顾问劝他尽快做决定的说辞也从原来的“自己住就不用考虑太多楼盘涨跌”变成了“政策一松动，下一期一定会涨价”。

　　霍先生也向他在银行的同学打听了未来房贷利率优惠出现的可能，这位在银行工作的同学告诉他，按照他们内部目前得到的讯息看，七折利率是很难出现的，而且像霍先生这样资产较少的客户，更难拿到优惠。“开句玩笑，七折贷给你了，银行还不如存余额宝呢！”某国有银行分行个贷业务负责人也向《广厦时代》透露，按照目前银行的资金情况，除非是央行强制要求首套房利率7折优惠，否则7折的利率在银行几乎不会出现。

　　虽然利率无法获得优惠，购房成本几乎无变化，但霍先生还是决定马上出手，“优惠看来是不可能了，但涨价却是分分钟都会发生的事儿”。对于他这样的刚需购房人，他觉得没有意义再等下去，而且也不敢再等了。

　　改善购房人：不用为首付发愁 置换节奏提前

　　央行的房贷新政没有为霍先生这样的购房者带来福音，但对于像于女士这样的改善需求购房人无疑是个重大利好。面对孩子渐渐长大，三代同堂带来的居住问题，置换一套大房子成了摆在她面前的课题。

　　于女士的第一套房是一套70多平方米的两居，她希望可以置换成一套大三居。经过多番比较，她看中了一套135平方米的三居，总价约700万元。房子确定后，首付款就成了于女士最头痛的问题。虽然于女士首套房贷已还清，但在银行认定上，她仍然属于二套房，首付比例要达到70%。近500万元的首付是于女士无法承担的，即使把现在的房子卖掉，同样也无法凑够。

　　对于于女士遇到的问题，置业顾问原来给她提出的解决方案是进行首付分期，开盘时交30%的首付，剩余的40%在之后的一年内交清。但首付分期政策虽然可以解决当下的燃眉之急，但对于女士这样的购房人，虽然月收入较高，但一年凑齐近300万的房款还是有不小的困难。也正因为此，于女士的改善计划迟迟没有实现。

　　央行房贷新政一出，于女士的置业顾问就打来电话，通知于女士，像她这样的客户，新政下可以认定为首套了，不仅首付比例降低，而且还有可能拿到利率优惠。这个消息对于于女士全家来说是个不小的惊喜，她立即重新回到了售楼处。在售楼处，置业顾问为她重新算了一笔账，700万元总价的房子，新政前首付需要500万元，贷款的200万元如果贷20年，月供16000元左右；而在新政下，首付则只需210万元，月供则在35000元左右。如果于女士卖掉现在的房子，不仅可以凑齐首付款，还可以剩余一部分钱反存银行，换取更优惠的利率。

　　置业顾问也向她透露，新政后，她的好几个原来因资金问题在犹豫的客户都在考虑近期入手。首付不愁了，对未来价格的走势也重新看好，目前入市在她看来是个不错的机会。

　　多个改善型楼盘的开发商也透露，十一黄金周期间，改善型楼盘的看房量明显增加，房贷新政对于改善型购房人的刺激最为明显。

　　投资客：挂牌房屋询问度提高 真实购房意向增多

　　购房者加快入市节奏，一些投资购房人也因房贷新政松了一口气。韩先生2011年底在顺义投资了一套商住公寓，今年年初正式收房。收房后，韩先生就决定出售这套房源回笼一些资金。于是他把房子挂到了网上。一开始，偶尔还有人打电话咨询这个房子的情况，但从8月起，两个月内没有一通电话打到韩先生这里，甚至连中介也没有骚扰的。

　　这一切在房贷新政出台后发生了明显变化。虽然韩先生的房子是商住产品，基本不受房贷新政的限制，但新政出台后，他的房子咨询量陡然上升。他告诉《广厦时代》，近两日，他就接到了十多个电话，有中介表示要帮忙代卖的，也有普通购房者要上门看房的。询问度提升的同时，韩先生的房子定价上也有了底气。此前他的房子挂出价格为65万元，政策出来后，中介建议他把底价调到68万元，价格提上来了，询问度反而还大幅提升。

　　同样，在通州的一个商住项目，一位置业顾问也透露，新政出台虽然仅半月，但产生的效应在他们的项目感觉还是很明显的。虽然首付比例的下调和利率优惠下限的调整并没有惠及商住项目，但她可以明显感觉到来看房的人变多了，而且具有真实购房意向的客户明显增多。“前段时间来看房的，很多都只是问问而已，了解完情况，询好价几乎就没了消息。近期来看房的，真想买房的多了不少。”她还告诉我们，不仅近期客户多了，她的老客户最近也有不少给她打电话的，询问项目的价格是否有上调。她能感觉到，这些客户对未来价格的走势也有了新的判断。文/门庭婷