北京豪宅白刃战:谁先涨价谁会先出局

　　“如果有人说哪个豪宅热销，狂销多少多少套，一定是在吹牛。”一位地产营销经理曾经告诉北青报记者，下了订金不一定买，这是一个不争的事实。据了解，国庆期间，房贷新政效应在豪宅市场虽然未直接产生太大效果，但关注度与换签率却在提高。各个豪宅项目销售成绩大同小异，价格仍然保持9月份的水平。

　　国庆期间豪宅销售仍然不温不火

　　“房贷新政会影响二手房市场，间接地也会对豪宅市场带来利好。国庆期间来看房的人不少，意向也不错，就看随后的签约了。”保利海德公馆销售负责人告诉记者。9月份海德意向签约客户30多套，位列豪宅榜单首位。国庆期间，他们延续了良好的势头。

　　广渠金茂府在国庆期间也收获颇丰。由于所剩就一栋楼，开发商也并没有急于走量，因此对于交了订金而未签合同的买房人并没有催着签约。但在假期里，这部分买房人不少都到售楼处表示可以决定购买了。

　　“其实，交了订金的买房人以种种借口迟迟不签约，也是在观望。”金茂府销售负责人对记者说，而新政的出台虽然效应还没有显现，但利好的前景有目共睹，因此，买房人加快了出手的速度，避免房价上涨。

　　据亚豪机构统计，9月份，北京64个在售楼盘报价超过每平方米5万元，公寓豪宅累计成交289套，环比8月大涨61%，成交总面积达5.1万平方米，环比上涨60%，无论是成交套数还是成交面积，均创下了今年的新高。而10月份由于刚过半，还不能统计，但超过9月份的数值是板上钉钉的事情。

　　对于北京公寓豪宅成交量出现阶梯状升温，亚豪机构市场总监郭毅分析，主要是货币政策的短期宽松成为常态化，机构投资者、企业主等高端客群手中可供支配的流动资金也因此有所增加，出于资产配置及保值增值的需要，资金投向高端住宅市场谋求稳定回报依然是高端人群的主要选择，因此推升了下半年北京公寓豪宅的销量。

　　买房人“筹钱时间”里边找钱边观望市场

　　“豪宅不同于普通住宅，签了正式合同才算落袋为安。”万科北京公司营销副总高广汉表示。

　　据了解，豪宅从认购到销售，要经过认购、网上认购、网上签约三个环节。由于北京实施限购措施，所以在网上认购环节，在开发商协助购房者完成购房信息录入之后，市住建委将根据录入的情况进行购房资格审核，这个审核过程需要10个工作日，一般在15个自然日左右。

　　在购房资格审核通过后，进入网上签约阶段。对于何时签约，建委并无具体要求。开发商可依据自己公司及项目要求自行拟定。短的有一周内的，长的也有半年以上的。特别是豪宅类项目，因总额较大，因此会出现个别客户需要的专门的“筹钱时间”，因此，开发商也会相应延长网签时间。但如果购房资格审核未能通过，住建委网签系统将显示该房源“可售”。

　　以往的“筹钱时间”，现在往往要加上“找买房资格时间”，目前开发商给的时间也比较宽泛，甚至有一年的。很多买房人一边筹钱、找资格，一边静观房价变化，遇到房价要涨，马上签约；遇到房价下跌，会采取各种理由拒绝签约，开发商也没有办法。

　　因此，现在所谓认购多少套没有太多的实际意义，只有签订了正式买房合同，才算是卖房成功。

　　明年将是豪宅的血拼年　谁涨价谁先出局

　　眼下的豪宅之所以卖得动，源自于价格走“低”。虽然今年北京的预售价格管控有所放松，但限购政策依然趋紧，整体楼市处于下行通道中，在这样的市场环境下，开发商普遍采取相对保守的价格策略，如地处北五环的某楼盘以每平方米6万元的价格开盘，比之前预期的售价下调了2万元；位于西三环某高端项目的入市价格定在每平方米73000元，低于周边同档次二手房的市场价格。海德公馆一直被业内认为一定会卖到12万均价以上，但最终以95000元/平方米价格开盘，足以说明，豪宅市场跟其他产品市场论调一致：走量。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，多个高端项目受制于市场大势，低价入市，成功吸引高端客群出手，对北京整体公寓豪宅市场的实际销量形成直接拉升。根据目前的市场行情，郭毅预计，高端市场的复苏回暖势头年内仍将持续，北京公寓豪宅市场的成交量、价格也将保持稳中有升的态势。

　　“现在的豪宅谁先涨价谁先死”，业内资深人士季满如说，明年入市豪宅太多，泛海、东山墅、农展馆、西局、夏家胡同、保利海德，还有太多的别墅产品加入竞争。几十个超过10万元每平方米的豪宅同台竞技，但买房人从来就是那部分人群，不会因市场的冷热而增减，销售难度可想而知。因此，明年豪宅的价格仍然会保持一个相对稳定的状态，甚至出现下降。

　　文/本报记者张舰