广州超七成二手盘同比价跑输CPI(2)

　　郊区二手房降价最猛

　　番禺六大指标盘无一幸免

　　满堂红市场部高级专员刘镜棠介绍，受“穗六条”影响，非广州户籍买家入市门槛被抬高，而番禺二手市场主要消化力来自非广州户籍人士，因此该区二手住宅市场需求受抑制，加上番禺区以及临近的南沙区一手供应量较大，一手楼降价风此起彼伏，令部分二手买家逐渐转向一手住宅市场或保持观望，进一步减少了番禺区二手住宅成交。

　　为加快放盘成交，二手房业主必须降价出售，议价空间增大，从而造成标志性楼盘成交均价同比基本持平或小幅下滑。满堂红统计数据显示，目前丽江花园“丽字楼”二手成交均价在12000~13000元/m2之间，而去年同期均价在14000~15000元/m2。

　　据中原地产华碧分行高级营业经理何德龙透露，受一手新盘降价促销的冲击，今年华南板块二手住宅一直被冷落。现时华南碧桂园均价在1.4万~1.5万元/m2，放盘价与市场均价基本一致，放盘量较为充足。业主大多心态不强硬，有5%的议价空间。个别买家会大胆砍价，甚至要求降价超过10%。但也经常出现业主无法一降再降，价格谈判僵持不下的情况。何德龙坦言，同样是华南碧桂园107平方米的单位，去年最高峰的可售总价170万元，而最近成交的同面积单位，总价仅为140万元，总价缩水近两成。

　　另外，广州雅居乐花园的成交均价也有下跌，主要受周边一手新货的影响，广州雅居乐的成交以大户型为主，二手成交均价在15000~17000元/m2，而去年同期，该盘不少大户型二手成交均价都在18000~19000元/m2。而星河湾二手成交均价则基本维持在2万元/m2以上，成交以130~170平方米的中大户型为主，成交总价介于290万~390万元之间，成交总价维持在去年的水平。“不过，今年业主心态一般都有松动，通常在总价上都愿意有5万~10万元左右的议价空间，如果遇到一次性付款买家，则议价空间会更明显一些。”此外，刘镜棠表示，今年星河湾成交的大户型约有半数买家是选择一次性付款。

　　后市预测：

　　四季度“深寒”或有好转

　　面对前三季度广州二手楼市的惨淡行情，龙斌预计，四季度广州二手楼市较前三季度的“深寒”将会有所好转，主要体现在人气较前三季度或会有所增加，但交投量大幅放量的可能性不高，以维持低位企稳或温和回升为主，价格基本保持平稳。业主叫价有一定幅度松动的物业仍然受到市场关注，其中地段较成熟、价格回调到位的优质“笋盘”尤其受中高端买家追捧。楼市正逐渐回归价值的本质，价格与地段、综合素质相匹配的产品，依然得到市场肯定；反之，叫价与物业固有价值明显脱钩的物业，成交机会缩小。