消费结构升级催热高端住宅 社区需求迎来新机遇

　　国庆长假刚过，各项消费数据陆续出炉。与以往相比，人们在这个黄金周有了更丰富的选择，消费结构升级的特点也更加凸显，不仅旅游、休闲、餐饮、购物等活动依然红火，新的假日消费也越来越有市场：看房、买车、健身等成了更多家庭的度假节目。尤其是节前“房贷新政”发布，更是打乱不少人的出游计划，“不看景点改看房”成为今年国庆期间独特的风景线。专家表示，在居民收入增加的背景下，消费结构持续升级，楼市需求有望持续旺盛，契合居民改善性置业需求的高端生活社区将迎来新机遇。

　　消费升级 楼市需求持续井喷

　　“十一”长假历来是市民消费旺季。来自天津市商务委的信息，国庆黄金周期间，节日消费市场繁荣活跃，据对170家商业企业监测显示，国庆黄金周期间共实现销售收入16.6亿元，同比增长10.8%。与以往长假相比，这个长假消费升级的特点也更加凸显，不仅旅游、休闲、餐饮、购物等活动依然红火，新的假日消费越来越有市场：看房、买车、健身等成了更多家庭的度假节目，文教消费、租赁消费、网络消费、绿色消费走俏，高科技、高附加值的新产品热销，时尚、现代、个性化的休假方式受到消费者特别是中青年的欢迎，黄金周的含金量正在加速提高。

　　专家表示，从长假期间居民消费现状来看，我国目前消费结构升级正驶入快行道。资料显示，我国居民消费结构经历了三次升级转型：第一次消费结构升级出现在改革开放之初，这一阶段粮食消费下降，轻工产品消费上升，带动了相关产业的迅速发展，并带动了第一轮经济增长；第二次消费结构升级出现在上世纪80年代末至90年代末，这个阶段居民消费水平得到较大提高，家用电器等耐用消费品开始大量进入寻常百姓家庭；进入新世纪以来，我国居民消费水平开始进入以享受型模式为主要特征的第三次消费升级。

　　数据显示，目前我国人均GDP已超过5000美元，按照国际经验，我国总体上进入了消费加速转型阶段，居民消费由原有的简单数量增长演变为数量增长与质量提高并行，消费结构向更高层次转化。第三次消费升级转型持续的时间将比前两次长，对经济的影响力和推动力要更强。消费结构的变化将越来越体现以人为本和生活质量的显著改善。这一时期各种高档耐用消费品如住房、汽车、家用电脑、现代通信商品等有效需求将逐步上升，对服务消费（如餐饮、旅游等）的需求和质量要求意识大为提高等。其中，住房消费增长最为突出。据中原地产（天津）投资顾问部数据显示，2013年天津新增商品住宅1364万平方米，较2012年上升17%；成交1299万平方米，环比2012年上升35%；2013年天津市二手房私产住宅共成交87277套，与2012年相比上涨56.1%；成交面积为725.6万平方米，环比上涨63.5%。

　　专家表示，目前我国居民的消费结构正加快升级，新的消费热点不断涌现。未来我国居民的消费活动将进一步活跃，消费增长率将稳步提高，消费总量持续高速增长。把握消费升级的契机，不仅有利于形成新的国内市场空间和经济发展空间，也有利于经济的持续快速协调发展。

　　改善住房 高端社区迎来机遇

　　相关专家表示，随着我国居民的消费结构加快升级，城镇居民消费从十几年前的百元级、千元级升至近几年的万元级、十万元级甚至百万元级。消费档次愈来愈高，消费周期愈来愈短，恩格尔系数愈来愈低。从住房方面来看，几年前，多数人认为有套房子，幸福指数就很高。而在人们生活水平提高的当下，人们对住宅产品的认识不断升级，消费者越来越重视家居质量和家庭氛围。买房的要求已经从过去“看着好”向现在“住得好”转化，产品中各方面细节的设计及社区居住舒适度已成为客户购买住宅的重要标准。

　　有市场自然不缺产品，天津下半年高端住宅入市脚步加快。据悉，上月天津已有不少高端楼盘开盘或加推，其中包括公寓住宅及别墅。天津某高端别墅的负责人表示，对于今年“金九银十”，他有非常大的信心。一是由于家庭人口的分化衍生所形成的一个关于房屋面积的改善；另一个是对生活诉求、生活状态、生活方式的改善。与此同时，在京津冀协同发展的大背景下，天津北方经济中心的战略地位不断凸显，天津经济发展空间不可限量，这也会吸引越来越多的外地高端置业者进入天津，推动天津高端住宅持续热销。从消费倾向来看，如果是对于面积的追求，那么在市区内的大盘项目会比较好，因为配套和交通距离相对完善；如果对于生活状态的完善，那么近郊的别墅和资源型住宅不妨是一种选择。

　　对于这些中高端楼盘，专家认为是楼市产品中保值性较好的。稀缺性是终极置业楼盘的最基本素质，它的价格决定了它只能面向金字塔最顶端的人群。但中高端楼盘的改善型楼盘价格仅略高于市场均价，抗跌能力强，时间越久越有价值。因此，中高端的改善型楼盘除能抵御通货膨胀，在经济形势不乐观、市场冷淡的背景下，房价最先下跌的可能是受价格影响较大的刚需楼盘，而改善型楼盘相对受到的波动较小。

　　品质制胜 高端综合体受青睐

　　在地产界人士看来，高端住宅虽然代表着楼市未来方向，但置业者也需区别对待，具备稀缺地段、配套完善、居住舒适等要素的高端复合大盘更具置业价值。首先是完善齐备的生活环境。即在项目所在的地段以及该地段周边区域所形成的商业、生活、娱乐的环境，在购房决策中，一个良好的地段始终是人们最注重的因素。尽管曾经有一轮高端休闲去地段论的不同声音，但经得起市场、时间检验的真正高端住宅，必然占据城市核心地段，这是稀缺资源的不可复制性决定的。

　　其次是成熟的设计理念和规划。好的社区环境能够满足人们心中的审美需求，在人工的建筑物中间，绿化起到了很好的柔化和连接各个建筑实体之间关系的作用。人来自于自然，同样回归于自然，设计尊重自然，因地制宜充分利用大自然原本的环境和原有的特色，达到设计与当地风土人情、文化氛围相融合的境界。一般来说，公共的景观与绿化和用地面积，标志着社区整体环境质量的档次。

　　第三是优良的物业服务。对于高端住宅而言，品质与管理应并重，在强调物业管理的同时，多元化的会所设施，足不出户就可享用各项设备，优良的物业管理，可提高私隐度及住户的安全感。完善的设备及管理，是高端休闲住宅的重要一环。与众多高档楼盘同时出现的，是越来越多的项目开始引入先进的物业管理公司，一是提升楼盘的品牌形象，二是为楼盘交付后的保值增值提供保障。高端住宅不仅仅是奢华的户型和昂贵的装修，更重要的是后期的服务能否达到客户所想要得到的标准。

　　第四是丰富齐备的社区配套。随着人们生活水平的提高以及城市的发展，人们对居住的要求也不断升级，如今人们对于居住的要求已经不再满足于单纯的遮风挡雨，而是更多地开始关注住宅产品各方面细节以及社区居住舒适度。交通便利、道路通畅，配套完善，周围商业完善，无或少不良污染源，已成为购房者必选的参考要素。

　　地处天津西南板块的新京津·高银天下高端综合体，便将上述因素进行了完美的诠释。该项目位于天津高新区华苑科技园，毗邻天津南站、地铁2号及3号线，既拥有优越的产业环境，交通也极为便利；项目国际商务环境浓厚，既有597米高的摩天大楼——高银金融117大厦，还包括双子塔、国际会展中心、酒店群、O-Show百老汇歌剧院、精品购物区以及名牌旗舰店、靠山楼和总部大楼等，商务办公、会展、休闲等一应俱全；项目所属的高端住宅富国高银，主打高端精品公寓、独栋别墅及联排公馆，超大的空间，名家设计及规划，建筑选材精挑万选，着力于为业主打造舒适、品质的居住环境；天津环亚国际马球会是中国目前最具规模的马球会，将马球这项高端运动重新带到天津，马球这项运动不仅可以帮助业主培养不折不挠的进取精神，还可与同等层次的精英人士为邻，打造自己的高端生活圈。