新城控股张迅屹：双核驱动 启动全国化战略布局(2)

　　商业篇

　　三大产品线 将发力进入商业地产第一梯队

　　新华房产：新城控股集团近几年也开始涉足商业地产领域，打造出了属于自己的城市综合体品牌“新城吾悦广场”，目前已经在上海、常州、苏州、镇江和长沙建设有吾悦系列产品，这个系列三条产品线有哪些区别?

　　张迅屹：住宅地产与商业地产是新城控股双核驱动战略的核心，我们会在这两个领域继续深耕。主要负责商业地产开发的新城控股已经从占据长三角，到泛长三角，再计划到环渤海、珠三角等地区的开发，我们未来的目标就是要力争进入商业地产的第一梯队。

　　其中，“吾悦”系列是新城重点打造的商业地产品牌。在商业地产方面，新城控股已经形成了一套成熟的招商、运营、管理体系及专业团队。我们“吾悦系”一共有三条产品线，一个是吾悦国际广场，主打奢侈品牌、高端品牌，一般是在占据城市最核心的地段。

　　第二个产品系是吾悦广场，一般占据城市副中心，或者成为城市未来中心发展潜力的区域，以时尚、快速、精品为主打方向，规模一般在50-60万方之间。

　　第三个是吾悦生活广场，第一个产品布局在长沙，这是一个5-8万方的商业综合体搭配适量的住宅、写字楼等其他业态，商业体量相对小一些，但是重点服务于区域内的客户。

　　出现吾悦生活广场这种MINI的商业中心主要是我们对商业配比有一个专业的判断和规范的要求，我们会结合区域内的住宅的体量，包括持有的住宅体量，一般都会控制在5-10%之间。如果超过这个比例，将来商业运营的压力会非常大;因为商业总是需要持续的人流，持续的消费去支撑的。这个也是我们在做综合体坚持控制商业比例、坚持控制自己持有80%商业比例的一个重要原因。只有高持有才能保证我们项目后期运营的持续向好。

　　新华房产：下一步新城控股在国内的商业布局是否也仍会将重点放在“泛长三角”地区?

　　张迅屹：除了已经布局或进驻的城市外，今后的布局考虑上，大的方面来说，目前许多城市商业地产的发展已经趋于饱和，但区域内、城市间、城市内各版块仍然存在不平衡的状况，一些区域仍有陈旧的商业业态需要去更新。所以我们在选择商业地产开发地块时，将更加谨慎。

　　目前来看，我们的商业项目更多趋向于百强县市中间比较好的城市，经济量比较强的城市，另外就是省辖市中间比较好的城市，还有中部城市群中间的城市板块。对于城市中原有商业格局还是属于传统商业，新的综合体的商业格局还没有完全树立起来的，这些城市是我们的关注的方向。

　　现在我们自己的商业运营管理团队已经超过了1000人，从2012年至今发展也是非常迅速，也可以看得出公司对商业运营的决心。常州第一个吾悦广场开业的当天有20万人流，在一个地级市是非常不容易的事。新城对商业地产的发展有明确的规划，即让吾悦品牌进入内地商业地产企业第一梯队；我们预期到2017年，商业项目将扩展到20个项目。

　　吾悦“三板斧”：严控品质、量身设计、定制招商

　　新华房产：新城控股重点打造的商业地产品牌“吾悦”有哪些特色?

　　张迅屹： 我们新城是江苏的企业，做住宅出身，做了21年的住宅，吾悦广场系列首要肯定是以品质著称。

　　第二方面是我们会进行精细化处理，针对不同的区域，不同的城市，不同的项目，会有一些个性化的东西，包括招商的选择、包括项目的外立面、包括装修品质等等，都会针对这个区域找到一个最匹配他的模式。

　　比如苏州项目，苏州是一个丝绸之都，我们在吴江吾悦广场的外立面就结合了丝绸的概念，做的非常炫。苏州的张家港项目是在湖边，水系比较丰富，这个项目的外立面上就更多的融入了一些水文化方面的元素。

　　在招商层面也是这样，会根据这个城市的消费习惯和商业品牌欠缺，有针对性的招商。现在自有品牌库里包括国际、国内的品牌已经有100多个了，我们会从品牌库中选择最适合这个地方的品牌进驻。比如当年常州吾悦广场开业时，有40%的品牌是第一次进驻常州，可以说是给一个城市的商业品牌、布局带来了一场变革。我们也希望未来在进驻的每个城市都打造出这样的产品。

　　基于我们自有的品牌库，新城控股现在已经完全可以做到前置招商，而且在招商方面也可以说是比较有创意、比较大胆。张家港吾悦广场，在地下一层招了一个海洋公园。当时也是看到张家港这个城市经济很好，城市也很美，但是缺少一些公益的、公众化的一些东西;也是看到了海洋公园这个题材，非常吸引人。经过调研之后，张家港吾悦广场最终决定引入这样一个海洋公园，将来会有企鹅、北极熊、白鲸，将来会成为整个张家港城市的一个市民的乐园、儿童的乐园。

　　在招商方面，“吾悦”一定会为进驻的这个城市奉献出更好的作品出来。一方面符合这个城市的消费需求，另一方面也带领整个城市的商业进行发展。可以说，吾悦的城市综合体完全可以出打造出一个新的城市中心。我们每个吾悦广场的的开业，完全可以去塑造一个新中心，进而带动整个区域进行经济发展。(记者 刘莹)