广州将搭建维修基金信息管理平台 电梯停运可启用

　　《广州市物业专项维修资金管理办法(征求意见稿)》(以下简称《办法》)首次从市级层面全面明确物业专项维修资金管理和使用细则，提出了小区可以自管物业维修资金等创新举措，引起了社会广泛关注。南方都市报“坐下来，谈一谈”系列公共论坛日前再度针对这一话题展开讨论。

　　如何管好用好维修资金？如何让这笔钱保值增值？记者针对维修资金的热点焦点问题进行了采访，了解到广州物业专项维修资金最新情况。据悉，自2012年起广州实施维修资金预交存制度以来，维修资金归集总量增长较快，截至2014年9月，广州市维修资金归集量141.7亿元，是预交存制度施行前归集总量的2.5倍。

　　●南方日报记者 郑佳欣 实习生 何家伟

　　焦点1

　　将细化维修资金紧急使用程序

　　据记者了解，为进一步规范维修资金管理，解决业主欠交维修资金、发生紧急情况怎样使用维修资金、房屋产权转移后维修资金分户账更名难等社会普遍关注问题，广州市国土房管局起草了该《办法》。

　　维修资金管理中心相关负责人表示：“《办法》是以《物权法》、《物业管理条例》及165号令等上位法为依据，结合广州市近16年的维修资金管理实践经验，并在借鉴相关兄弟城市成熟做法及广泛征求意见的基础上制定的，既是对以往维修资金管理工作的总结和提升，把工作中行之有效的做法以规范性文件的形式固定下来，又根据165号令等规定，落实了业主大会自主管理等制度，将国家层面的规章与广州市的实际情况结合起来，给广大业主行使权利提供了制度平台。”

　　据介绍，《办法》依据《广州市物业管理暂行办法》和广州市非住宅物业的管理需求，将非住宅物业纳入维修资金使用范围，同时，建立维修资金预交存和续交制度，确保维修资金及时归集到位，实现维修资金全覆盖。值得一提的是细化维修资金紧急使用程序，设立预支付制度，保障紧急使用资金及时到位。

　　维修资金紧急使用，是指物业保修期满后，由于突发性或不可抗力(例如暴雨等)等因素导致物业共用部位、共用设施设备意外受损，或物业使用功能出现障碍，对公民人身财产和社会公共安全造成现实威胁，亟待使用维修资金进行应急性除险的资金使用方式。

　　记者了解到，广州市暂未出台紧急使用维修资金的相关规定。但实际操作中，当遇到紧急情况时，业主委员会或物业服务企业可先向维修资金主管部门报告情况，主管部门派出工作人员到现场核实情况后，指导业主委员会或物业服务企业先行组织维修，并按维修资金使用备案程序补办手续。

　　为确保紧急情况下维修资金使用及时到位，更好地维护业主的合法权利，市国土房管局已在起草《办法》时，对维修资金紧急使用程序进行了细化。当发生严重影响到业主生活秩序、威胁业主人身财产安全的紧急情形时如屋面漏水、电梯停运、消防及水电设施故障等，凭建设、消防、安监、质检等部门的紧急限期整改通知书或具备专业资质的单位出具的检测报告，经管理部门到现场确认后，可简化“双三分之二”业主同意程序，申请紧急使用维修资金。管理部门可根据工程审价报告向组织实施单位预支付维修资金进行紧急维修，待维修项目竣工验收后再办理审核手续。

　　“我们将对维修资金紧急使用严格把关，确保既解决业主之急，又更好地维护业主合法权利。”市维修资金管理中心相关负责人表示。

　　焦点2

　　维修资金使用率逐步提高

　　记者了解到，由于楼盘较新、还未到维修年限等客观原因，广州目前的维修资金使用量增长较为缓慢；近年来，随着楼龄的不断增长、房屋的逐步老化等，维修资金的使用率逐步提高。

　　市维修资金管理中心相关负责人表示，不能简单地以使用量的多少来衡量维修资金的使用效果。客观上说，广州维修资金的使用率属于正常水平，也有其特殊原因。

　　“维修资金只有在共用部位、共用设施设备保修期满后才使用。共用部位、共用设施设备的保修期一般为2—5年，在保修期内发生的维修由开发建设单位负责组织实施。而房屋结构维修期一般在使用8年之后，电梯和管线的维修期一般在使用5年之后，而维修资金近几年随房地产行业迅速发展而交存额逐年增大，再加上近几年新楼盘交存的维修资金量在广州市维修资金总量中占比较大。因此，目前大部分商品住宅较新，尚处保修期内，或未进入维修高峰期，使用维修资金的需求少，相对于维修资金总量来说，维修资金使用率也就较低。随着房屋楼龄的不断增长和房屋逐步老化，维修资金的使用率将会逐年提高。”市维修资金管理中心相关负责人表示。

　　另外，广州房地产市场发展良好，2012年起又实施了维修资金预交存制度，使近三年维修资金归集量增长较快，而使用量没有快速增长，也是形成目前使用率现状的一个原因。记者了解到，截至2014年9月，广州市维修资金归集总量141.7亿元，是预交存制度施行前归集总量的2.5倍。相反，维修资金的使用需求增长较慢，因而使用率不会快速提高。

　　据记者了解，“双三分之二”业主同意难通过，也是造成使用率较低的原因之一。根据《物权法》和《住宅专项维修资金管理办法》规定，维修资金的使用方案由物业服务企业或相关业主提出，并需列支范围内，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主(即“双三分之二”业主)讨论通过。由于实际操作中，征求“双三分之二”业主同意存在一定难度，物业服务企业容易出现畏难情绪，不愿征集业主签名，取而代之以使用小区公共收益等方式解决小区公共部位、共用设施设备的维修问题。

　　焦点3

　　调整维修资金计息方式

　　根据国家有关规定，维修资金有银行存储和购买国债两种增值方式。记者了解到，目前广州维修资金保值增值方式为银行存款产生的利息收入。

　　为实现维修资金保值增值，维护广大业主合法权益，市维修资金管理中心于2010年、2013年和2014年三次调整维修资金增值利率，将原来的活期存款利率调整为现在的两年定期存款利率。同时，还将新增维修资金的计息方式，由原来的每季度转存一次定期，调整为每月转存一次，减少活期资金沉淀，提高维修资金利息收入。目前广州维修资金的收益率已有了较大提高。

　　此外，根据《财政部中国人民银行关于印发〈储蓄国债(电子式)代销试点管理办法(试行)〉的通知》和《中国人民银行财政部关于2012年凭证式国债改革工作的指导意见》规定，政府部门代管的维修资金只能用于购买记账式国债。这种记账式国债利率浮动较大，有时会低于银行同期存款利率，资金的投资回报率也相对不稳定。与银行存储式增值方式相比，在利息收益、管理灵活性及安全性等方面都不占优势。因此，目前广州市维修资金未购买国债。

　　“维修资金划转业主大会自管后，业主可根据自身小区的实际情况和需要，决定维修资金是否购买国债。”广州市维修资金管理中心相关负责人表示。

　　焦点4

　　维修资金可划转业主大会管理

　　有业主认为，“维修资金的所有权和使用权都属于业主，维修资金的使用理应由业主自己说了算”，这实际上涉及维修资金划转业主大会自行管理的问题。由于维修资金关系千万业主的切身利益，什么条件下可以划转业主大会管理、如何划转、划转后如何监管等都是需要慎重考虑的问题。

　　为落实维修资金划转业主大会管理，广州市国土房管局在《办法》中对维修资金划转业主大会及划转后的管理和使用作出了规定，建立了业主自行管理的各项具体制度，包括：维修资金使用程序、维修资金管理规约表决、维修资金划转程序、专户管理银行委托、账户变更及维修资金审计等。

　　记者了解到，目前，广州市国土房管局已协商中国人民银行广州分行印发了《关于明确业主委员会银行结算账户业务有关事项的通知》，明确了业主委员会开立账户相关事宜，并起草了划转制度的操作细则及配套文件，为实现维修资金划转业主大会管理做好了充分准备。

　　有专家认为维修资金划转业主大会管理不宜操之过急，应在充分试点的基础上，认真总结成功经验，稳步推进。“从目前来看，无论是业主大会还是业委会、物业服务企业，在未形成有效、公信、廉洁的自治模式时，在未建立畅通的公共议事机制时，贸然把巨额维修资金交到其手上，难以避免盗用或挪用状况的出现”。

　　“我们正着手开展维修资金划转业主大会管理工作，准备选取一些管理相对成熟、完善，业主委员会对维修资金管理法规较熟悉，诚信度较高的物业管理小区进行试点，指导和协助他们建立维修资金管理规约，实现资金划转和自管。待进一步积累实操经验、完善的划转制度和操作细则后再全面展开。”广州市维修资金管理中心相关负责人透露。

　　焦点5

　　将搭建统一的信息管理平台

　　据记者了解，广州早于2000年就已建立了维修资金管理系统。但由于早期归集资金较少，管理系统的建设主要注重在资金归集方面。为配合预交存制度出台，2012年又制作了预交存软件。虽然多年来不断对两套软件进行升级和改造，但随着资金归集量的快速增长和使用需求增加，目前的信息管理手段已难以满足维修资金管理需求，尤其是为业主办理业务、查询信息等提供快速、便捷的服务方面，都有待进一步加强。

　　市维修资金管理中心相关负责人表示：“我们已筹划建立一个全市统一的维修资金信息管理平台，目前正加快制订建设方案”。

　　明年小区要晒

　　维修资金账本

　　房屋“养老金”该怎么管？南方都市报“坐下来，谈一谈”城市论坛日前针对这一热门话题展开讨论。广州市物业专项维修资金管理中心相关负责人透露，该中心正在调研指导部分小区草拟管理规约，接下来将确定试点，推进业主委员会自管维修资金的工作。该中心还计划明年按季度公开维修资金账本，“全市3200个小区把所有的账目拿出来晒一晒，欢迎所有业主监督”。

　　动用维修金究竟难不难

　　广州市人大代表刘莲香有这样的遭遇：自家小区有5栋楼，其中一栋楼爆水管要动用维修资金，却需要三分之二业主签名同意。正常用水楼栋的业主说“我家又没有爆水管，为什么要签名”，结果还是没有用到维修资金。

　　华南和谐社区中心副主任徐凡则表示，自己所在小区是一个1300户的中型规模小区，使用维修资金今年就有几单。“申请动用维修资金，实事求是地说，我们也没觉得有多难，但是在具体的申请过程当中，有一些要求就不太符合小区的实际情况和法律法规。”徐凡举例说，比如业主签名表格只有同意栏，没有反对栏不符合其区议事规则所规定的业主大会表决结果要公布同意、反对人数等规则。

　　“客观来说，维修金不难用。”荔湾区金盈居业委会主任练志群则表示，自家小区通过业主签名动用了几次维修资金。他认为，对于维修资金的管理要依法行政，尊重业主的拥有权、决策权、知情权以及参与必要的管理工作。

　　针对维修资金买国债的问题，广州市物业专项维修资金管理中心副主任马晓兰解释说，根据国家有关规定，维修资金的账户属于对公账户，对公账户不能购买平时老百姓购买的凭证式国债，就只能买记账式国债。“记账式国债不是固定利率，是随着市场的波动而波动的，就像我们炒股一样，要有人固定地来看、来操作。”

　　指导部分小区试点自管维修资金

　　酝酿出台的《广州市物业专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》)首次提出，允许物业专项维修资金划转小区业主管理。这意味着业主或将可以自行决定这笔专项资金的使用、增值方式、监管等，或将能提高资金的使用效率，而资金的使用如何监管也备受关注。

　　广州市物业专项维修资金管理中心使用部部长郭贤光表示，从今年开始，在各个区分局推荐的基础上，各个区都有一个自管意愿的小区在进行调研。“有些小区确实在对政策理解、组织能力等方面具备了自管的前提条件。”他表示，通过调研后，指导这些小区草拟管理规约，因为将来自管维修资金，必须要通过管理规约来管理。“我们在调研的基础上，如果小区符合条件，我们就会确定为一个试点，推进业主委员会自管的工作。”

　　业委会自行打理维修资金后，如何保障资金的安全？马晓兰专门介绍了广州保障维修资金安全的三大措施：设立专户银行，在这个专户银行里，政府可以监控资金的进出，维修资金中心将对专户银行的钱进行监控。对维修工程造价将设立审价机制。“比如说我这个小区的电梯坏了，进口的电梯缆绳每米30元，国产的每米十几元。我们作为管理部门，不是专业人士，很难知道你这个电梯缆绳到底是多少钱，我们就请专业公司，具有审价资质的公司对你这个项目进行审价。”政府代管的资金，由管理部门对整个使用方案进行审核。如果是业主委员会自管的项目，方案得到三分之二业主同意或者是业主大会表决通过后，到政府部门备案。

　　15个小区今年试点晒账本

　　141.7亿元维修资金未使用部分情况如何，能否每年向业主公示维修资金的基本情况？在论坛现场，有观众提出这样的问题。“现在政府预算已经公开了，维修资金作为业主的钱当然也是要公开。而且应该是每个业主都应该能够在线即时查询到，现在信息技术是可以做到的。”刘莲香提出建议。

　　“业主交了维修资金，每个人手上都有一个物业专项维修资金卡，在银行网点的ATM柜台上可以随时查得到。”马晓兰回应说，维修资金中心正在计划把全市3200个小区所有的账目拿出来晒一晒，给大家看一看。今年在12月15日之前先做试点，在15个小区把维修资金的总体情况晒一晒。明年将分季度把所有交了维修资金的3200个小区的维修资金账本晒出来，把小区维修资金的总额以及使用了多少、历年来的利息多少以及最后2014年12月31日截止总额数是多少，到时候在小区张贴，欢迎所有业主监督。