降息后购房者关注房贷变化 若提前还贷需算好账(2)

　　像韩先生这种急于出手套现的人群，属于“卖小买大”的刚改型置业人群。“伟嘉安捷”认为，这类换房人群一般对成交周期要求比较高，因此急于出手买房。而且央行9.30新政出台后，韩先生这类情况再买房将由原先的“二套”变为“首套”。其次，最近央行意外降息，能为韩先生在贷款后续月供方面省下一大笔开支。以430万元的总价计算，政策调整后，韩先生的首付由原先的301万降低为129万，可极大地减轻韩先生的购房压力。其次，以最新贷款额度301万来看，在同样基准利率的情况下，央行降息后韩先生每月的月供将比原先少还704.6元，20年后总共利息可以节省169100.75元。

　　业内人士也分析指出，首付比例的降低和贷款利息的减少对于很多购房人来说，是“看得见”的实惠，但房贷政策的调整重要的是还给购房人带来了预期上的调整。一系列的利好刺激了市场中的观望心态，对楼市下一阶段预期的转好可能是房贷政策调整对于楼市整体发展形势更深远的影响。从市场预期改变的方向看，目前可能是近期较好的一个购房时机。

　　首付分期买二套房

　　还能算首套吗？

　　房贷政策的调整让不少本处在观望中的购房者开始入市，但一些已经确定购房意向的购房人也希望可以享受调整后的房贷政策，余先生正是这样一位购房人。9月中旬，余先生购买了位于北五环外某新开盘项目中的一处三居。余先生名下现在有一套房产，并且也是贷款购买的，目前贷款尚未还清，而且余先生购房时，银行执行的还是“认房又认贷”的房贷政策，因此他需要支付至少60%的房款作为首付。由于无法短时间凑够六成的首付款，余先生选择了开发商为购房人提供的首付分期业务，即当时先缴纳30%的首付款，剩余30%首付款在2015年底该项目封顶前交齐。

　　9·30央行房贷新政出台后，余先生了解到像他这样的情况，只要把第一套房的贷款还清，就可以享受到首套房的优惠贷款政策。这样不仅可以节省一大笔首付款，同时还有机会享受到优惠利率，于是余先生就向他所购项目的开发商咨询，询问他是否能够改变贷款方式。该项目的开发商代表为余先生进行了答疑。他表示，由于首付分期政策是他们为了方便购房者购房推出的金融支持政策，实际上，购房人与银行之间的合同签订时间是在2015年项目封顶前，只要购房人在此之前把名下贷款还清，并且银行在该节点依然支持“认贷不认房”的首套房认定方式，购房人即可享受到首套优惠，能否享受贷款优惠，决定权还是在银行。

　　余先生咨询的银行个贷负责人也表示，银行对于首套房标准的认定，都是以认定央行的指导政策为准，与购房人选房的时间无关，只要购房人在与银行签订贷款合同时，符合首套房认定标准，即可认定为首套房。如果余先生现在能够把名下房子的贷款还清，现在就可以以首套房来办理新购房屋的贷款。

　　虽然当下无论是开发商还是银行都告诉他有机会以首套的方式来进行贷款，但余先生还是担心贷款政策会随时变化，对于余先生的担心，有业内人士分析认为，从目前楼市发展的大势看，短时间内应该不会出现暴涨的现象，而只要楼市不出现大的波动，央行一般就不会出手调整贷款政策，只要余先生在明年年底前能把名下贷款还清，享受首套房优惠不会有大问题。

　　本版文/门庭婷