区域观察：北京孙河冷热不均 首开中粮前景不明

　　中央别墅区从1991年一个赴港招商引资项目伊始，经历了天竺（外销项目时代）、大湖（本地客群崛起）、后沙峪（自住成为主力）到孙河时代，漫漫二十年，成为北京知名的高端居住区域聚集地。“孙河”--地处中央别墅区，又隶属朝阳行政版图，从该区域第一块土地入市开始，就受到开发商的追捧，龙湖、泰禾、首开、中粮各大房企纷纷入驻...

　　2013年孙河区域大热

　　作为中央别墅区的新贵—孙河，以下的数字在业界一定是耳熟能详的：2012年9月26日，龙湖地产击败万科、华远地产等房企以14.7亿元拿下孙河首宗地，溢价率仅为8.7%，折合楼面价仅2.016万元/平米。但是仅4个月后，与该地块资质相近的孙河乡北甸西村W地块入市，泰禾地产击败11家房企以18.5亿元的价格和配建2000平方米保障房的代价收入囊中，折合楼面价2.86万元/平米，溢价率约为49.79%。

　　首开地产在泰禾地产之后，拿下的F、G2宗地，楼面价也达到2.6万元/平米。就在舆论争议泰禾地产的地块是否高估的时候，2013年7月23日下午，中粮地产经过34轮竞拍击败10家房企，以23.6亿元、同时配建3.3万平米保障房的代价获得孙河HIJ地块，溢价率42.1%。扣除保障房面积后，楼面价高达4.84万元/平米，刷新了北京单价地王。

　　2013年的孙河区域无疑是热闹异常的，龙湖、泰禾、首开、中粮的相继进入，使得该地区楼面价一路从2万元/平米上涨至近5万元/平米。该区域异常火爆的原因早已经被专家解读，鉴于整体容积率为1.1—1.4，属于低密度地块，且中央别墅区经过20多年的发展，周边配套相应成熟，这些都是房企“摩拳擦掌”争夺孙河区域的原因。

　　2014年孙河地块两度流拍

　　不过今年以来，整体经济增速放缓，房地产市场遇冷，使得孙河这个很有竞争力的区域承受了很大的压力。2014年9月28日，孙河BCDE地块降价3.7亿，仍然未能打动众多房企。无论是网上报价还是现场竞拍，均没有收到报价，于是孙河地块惨遭二度流拍。

　　根据业内人士测算，孙河BCDE块为混合地块，其中B地块为学校，E地块为商业用地，仅C和D地块为居住及混合用地，学校和商业建成之后将要还给政府，所以真正可销售盈利的面积不足10万平米。以孙河C地块为例，起始楼面价3.7万，容积率是1.1，产品的组合形态将会是以小高层、多层住宅、低密别墅产品的组合形态，按照业内常规的规划排布，低密度产品容积率最多只能达到0.7，而此部分低密度产品的楼面地价将达到6.9万元/平米，未来进入市场价格将接近15万元/平米。

　　对比前期已经入驻此区域的龙湖、泰禾、首开和中粮拿地涨幅达到30%—80%之间不等，如此高昂的代价，确实让众多房企望而却步。

　　中粮、首开缺少豪宅开发经验前景不明

　　最早进驻孙河区域的龙湖地产，其产品龙湖双珑原著目前去化已经超过80%，是今年上半年北京别墅成交面积第一名。泰禾的孙河项目北京院子从去年底拿地到今年初开盘，也只用了一年的时间，但中粮地产拿下孙河土地后已经超过一年，项目还处于地基刚开挖的阶段，此前中粮地产人士对外透露，孙河项目正在进行前期准备，具体的定价、入市时间说不准。

　　龙湖双珑原著是龙湖第二个原著系列产品，现在已经开始开发第三个长城原著项目，且龙湖本身就是做别墅起家，泰禾本身也有运作运河岸上的院子和泰禾红御等千万级豪宅项目的经验，但中粮地产在北京几乎没有什么豪宅开发经验。

　　中粮地产官网显示，在北京中粮地产旗下拥有北京祥云国际生活区、北京长阳半岛以及孙河三个项目，前两个项目是2009年入市的老项目，也就是说中粮地产在北京惟一的新项目只有孙河项目，但这个项目看起来有些前景不明。

　　另一家拿地的首开集团，几年前曾以“不擅经营豪宅”为由，将豪宅项目长安8号卖掉。而其在孙河的项目首开·琅樾在今年11月30日启幕，主力产品为新法式院落别墅产品，但纵观首开30多年的发展历程，其主营业务集中在保障性住房、普通商品房、中高档公寓、写字楼和酒店，唯独缺少豪宅开发经验，而前有龙湖和泰禾开盘销售利好的冲击，后又有中粮迟迟未动的窘境，处于夹心层的首开在孙河的豪宅项目前景很难言说。（记者高悬）