快时尚品牌成新建购物中心标配喜忧参半(2)

　　贴补也不是万能的

　　尽管如此，但像未来汇这样敢对快时尚品牌说不的购物中心并不多。

　　北京绿地京城商业管理有限公司总经理王智明最近在为房山绿地缤纷城奔波忙碌，该项目将于本月对外营业。其中，商业面积为8万平方米，希望能打造成集购物、休闲、娱乐于一体的家庭生活型购物中心。

　　房山绿地缤纷城的前期计划是准备引入H&M、优衣库等快时尚品牌，但眼下开业在即，引入快时尚品牌的计划已经泡汤了。

　　“考虑到快时尚品牌能够带来人气，我们一直很愿意引进。”王智明如是说。但现实却只能让王智明失望。王智明在接受中国商报记者采访时表示，优衣库方面虽然有去郊区开店的计划，但被房山本地零售龙头华冠捷足先登了。而H&M等虽然绿地给予了不错的条件，但对方都不太愿意去房山开店，因此没有谈成。

　　而在当前零售业调整收缩的大背景下，想要对快时尚品牌说不，实际上也不是一件容易的事。因为，比起其他品牌，快时尚品牌的聚客能力还是很强的。

　　哥伦布商业股份有限公司掌舵者孙旭东表示，“虽然苏州项目快时尚品牌H&M和C&A占的面积只有3000平方米，但是贡献的客流却高达10%。”

　　据孙旭东介绍，目前苏州繁花中心每天的客流有5万人次左右，周末的客流能够在此基础上增加30%至40%。其中，由于快时尚品牌的影响力很大，有1/10的客流是靠快时尚品牌吸引过来的。

　　对于一个面积达11万平方米的购物中心，面积占比不到3%的快时尚品牌能够贡献10%的客流，足以说明快时尚品牌在购物中心眼中的聚客利器的地位。

　　业内人士认为，现在说哪个购物中心不想招快时尚品牌，那是假话。但只靠贴补，快时尚品牌也不一定会选择那个项目，毕竟快时尚品牌也有自己的开店计划。一个可以作为参考的例子是，新光天地6年前刚开业时，曾给LV预留了一个非常好的位置，还贴补了不少装修费，但是最后LV并没有入驻。去年LV终于进驻新光天地了，没有给予大力度装修补贴，位置还比先进驻的CUCCI差很多。

　　孙旭东坦言，对于快时尚品牌而言，不是说购物中心能够给予装修补贴就一定会过去开店，对方也有前期的考核标准，看看是否值得开。毕竟，在开业成本上快时尚品牌是占大头的。

　　罗绮华分析认为，快时尚品牌开店是要担风险的。实际上，快时尚品牌并不特别看重会不会给予装修补贴。他们比较在乎的是项目本身好不好、团队的运营能力怎么样以及入驻后店铺能不能实现盈利，这些因素才是他们决定是否开店的关键。因为快时尚品牌一旦决定开店，会增加很多成本，包括库存、人力等，而一旦销售跟不上，就极有可能使全部投入打了水漂。

　　博弈尚缺少市场规则

　　其实，购物中心招快时尚品牌不仅需要前期给予装修补贴，后期的租金贡献度也比较低，为此出于聚客层面考虑，在引入快时尚品牌时，购物中心与对方的谈判，其实是一个博弈的过程。

　　李纲透露，虽然此前首地大峡谷没有为招GAP给予装修补贴，但实际上相较于绫致时装旗下的几个品牌，GAP的租金贡献力度要低1/3。这是因为当时GAP比较符合首地大峡谷的定位，既有形象又能赚钱，还能攒人气。

　　“我们现在已经摒弃了收租金的做法，对于快时尚品牌，我们改为采用经营扣点的模式，按月抽取6至7个点。”孙旭东对中国商报记者表示。

　　在罗绮华看来，不能将快时尚品牌的强势，归结为快时尚自身的原因。实际上，这是双方博弈的一个过程，取决于项目是否有优势、有没有聚客能力、位置是不是够好等。

　　目前，也并不是对所有的购物中心，快时尚品牌都要求对方必须给予装修补贴。如果购物中心需要快时尚品牌这个“门头神”、需要这个聚客利器，那放宽招商条件是必然的。因为目前看来，快时尚品牌对很多购物中心的作用是不言而喻的。罗绮华这样分析。

　　“当前，很多购物中心都开始向郊区或者二三线城市下沉，如果覆盖的人口足够多，并且高端消费者足够多，引入快时尚品牌其实是个不错的选择。因为快时尚品牌的价格很多人都能消费得起，确实能够给项目带来客流。”罗绮华进一步表示。

　　但对于一些成熟的购物中心，聚客能力本身就非常强，地理位置也非常有优势，又符合快时尚品牌的开店需求，其实购物中心不给予装修补贴，对方也非常愿意进驻。罗绮华表示。

　　据王智明观察，对奢侈品牌购物中心已经有一套很成熟的招商标准，而对于快时尚品牌，该不该引入，需不需要给予装修补贴，需要给予多大的装修补贴，这都要根据商业项目的地理位置、成熟度以及自身的需求去判断。

　　事实上，品牌商与购物中心之间，谁应该强谁又应该弱，这是由供需关系来决定的。据王智明介绍，目前快时尚也不只有服装品牌，就连最近几年刚红火起来的外婆家、绿茶等快时尚餐饮品牌也可以包括其中。由于近年商业地产发展较快，对品牌商的需求越来越大，这也促使快时尚品牌开始提出一些更加苛刻的进驻条件。

　　“在这种背景下，如果购物中心需要快时尚服装或餐饮品牌，就必须进行谈判，去相互博弈。反之，如果一个购物中心的商业氛围已经很浓厚，不需要靠这些快时尚品牌去拉动，快时尚品牌也会主动降低身价去进驻，更别提还要什么条件了。”王智明坦言。

　　在罗绮华看来，购物中心在与商户谈入驻时，应该量力而行。要看自身是不是需要这个品牌，不能因为是个品牌都给予装修补贴。毕竟建设一个购物中心，前期是需要很多资金投入的，如果项目完成后，没有办法及时回笼资金，将会影响到地产公司的现金流。（记者 陈芳）