北京物业费实际已是市场定价

　　“放开收费后，物业公司要涨价，我们该怎么办？”“入不敷出的物业费，是不是能涨点？”国家发改委“放开非保障性住房物业服务收费”的规定，有人欢喜有人忧。更多的居民却闹不清，小区物业费究竟该如何定价？

　　记者梳理发现，北京的商品房小区物业费已实行市场调节价，在包干制和酬金制两种管理模式下，新旧小区有着不同的定价机制。物业费涨价还是不涨价，是最近两年在旧小区最受争议的话题。

　　新建小区

　　前期物业费开发商买单

　　“小区将来物业费多少钱？”元旦假期，购房人徐磊去看房时，每到一个楼盘，总会记得向售楼员询问一下物业费的价格。不过，令他有点费解的是，即使是同一个区域的楼盘，有时物业费也会相差不少。“超过4元/平方米/月的楼盘，就觉得贵了。”作为消费者，徐磊想弄明白新建小区的物业费究竟是如何定价的。

　　《北京市物业管理办法》规定，所有新建住宅由开发商承担前期物业服务责任。开发商在与业主完成物业共用部分交接之前，需根据前期物业服务合同约定的服务事项和标准提供服务，不得向业主收取物业服务费用。

　　而前期物业费的定价，建设单位应当在销售前确定物业服务事项和标准，从市房屋行政主管部门公布的第三方评估监理机构名录中，随机抽取物业服务评估监理机构对服务费用进行测算，测算结果应当在销售场所予以公示，并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同。

　　“换句话说，新建小区的前期物业费不仅不用业主交纳，而且定价不是开发商一家说了算。”社区物业专家陈凤山告诉记者，目前新建商品房小区市场接受的平均价格在3.5元/平方米/月。

　　老小区

　　多半小区物业费缺少监管

　　“物业费？我们从来闹不清是怎么花的。”董女士所住的是上世纪90年代建成的老小区，没有业主大会和业委会，物业费也是10多年前入住时的定价。

　　在董女士看来，物业公司的服务水平谈不上好。比如，她所住楼栋的电梯有2部，可白天除了上下班的高峰期之外，几乎只开一部电梯。不过，因为物业费价格不高，业主也就睁只眼闭只眼。

　　“北京许多老旧小区，没有业主大会，更没有业委会，缺少监督制衡力量，物业费的收支都由物业公司完全掌控。”一位物业行内人士透露。

　　一份内部调研资料显示，据不完全统计，全市上世纪90年代以前建成投入使用的1852个老旧住宅小区中，有1004个没有正规的物业管理模式，其中自管房单位管理的有812个，多产权单位管理的有192个。这些小区一般由直管公房和自管公房组成，成立业主组织的比例非常低。

　　“个别有着分支机构的物业公司，甚至在总部设置了资金运营部，将收缴来的部分物业费拿出去投资获取收益。当然，只要价格不调整，矛盾就不会爆发。”