天津2015年楼市价格看涨 改善型置业将成主力(2)

　　2015年：改善型为主价格看涨

　　我爱我家预计，今年房地产领域的一些改革措施会获得实质性进展。首先，未来城镇化水平决定我国购房需求仍然较大，以消费为目的的刚性购房需求较大，房地产短期消化过大开发量后，仍然可以保持稳定增长。2015年不动产统一登记将在信息系统建设上取得进展，将在3月1日正式实施，至此，不动产统一登记的准备工作全部就绪，这为未来全面开展不动产统一登记打下基础。由此可以看出，国家将调控“大权”回归于市场，加之在2014年下半年以后“9.30”房贷新政、全国及各地公积金新政和11月份下旬的降息等政策出台后，刺激部分刚需释放，市场活跃度明显提高，所以预计在这样的利好形式之下，楼市难有“转向性”的政策出台。

　　交易总量：上涨

　　预计2015年在利好政策以及刚需和改善型购房者入市的环境下，天津市二手私产住宅交易量会有一个持续上升的状态，预计会上浮20%，全年成交量可达到8万套以上。

　　我爱我家市场研究中心认为，首先，在国家政策的支持下，房价将持续平稳，市场仍将以刚性自住需求为主，阶段性的改善型需求也将逐步入市。另外，2014年3月5日李克强总理的政府工作报告时特别指出，将加强环渤海及京津冀地区经济协作。预计未来，京津冀地区城镇的交通网将得以覆盖，将大大缩短城市之间的距离，提高交通的便捷度。由于外来人员的增多，市场上购房、租房需求量也将逐步增多。最后，伴随着城市的发展，环城区域的新建商品住宅区已经初具发展，市场中房源供应日渐丰富，且随着城市中部分新建项目逐渐落成和入住，已经进入二手房流通市场，使得二手房供应逐步增多，购房者的选择余地也逐渐增大。

　　楼盘均价：看涨

　　从2014年的价格走势来看，全年的成交均价环比上涨了4.1%，前十个月均价变化幅度也极其微小，在10月份以后有所上涨，11月份成交均价环比上涨4.61%。预计在2015年政策平稳的环境下，市场仍以刚需自住群体为支撑，部分改善型客户积极入市，需求的平稳增长难以带动价格大幅的波动，但刚需群体所集中需求的中心城区中小户型房源和热点户型的需求集中度较高，其价格将保持坚挺或出现小幅增长。

　　我爱我家市场研究中心认为，一方面，随着2015年的不动产统一登记将在信息系统建设实施后，业主的房源登记变得透明化，从而使得二手房源的供给量增多，继而对平抑房价方面起到积极地作用。另一方面，在中心城区的热点户型及部分客户青睐的鼓楼、梅江等片区，其中房源的刚性、改善需求旺盛使得市场中该户型的房源供应紧缺，出现价格坚挺的现象，因此可以预计部分热点片区的房源价格会有小幅上涨。

　　热点区域：环城

　　纵览2014年津城二手房各个区县的成交情况，可以看出虽然中心城区成交占比仍然位于主导位置，但已经连续五年呈现明显下滑趋势，反而滨海新区、环城四区的成交占比却逐年上升，尤其在今年，这种情况尤为明显。预计2015年环城和滨海两大板块的持续发力值得期待。

　　我爱我家市场研究中心认为，环城四区新建商品住宅区已经初具规模，例如东丽的东丽湖板块和津南的双港板块，可供购房者选择的房源较多，特别是轨道交通的规划通过，拉近了环城四区与中心城区的距离。与此同时，由于中心城区的区域价值较高，导致了部分资金有限的刚需购房者将注意力转移到了环城四区置业。另外，由于近年来国家对滨海新区的政策扶植，投入力量大，尤其是天津自贸区在滨海新区的设立，使得滨海新区从配套设施到交通便捷度都有了极大的提高，从而提升了区域价值。其次，伴随着自贸区的确定，许多企业将会选择在滨海新区设立，继而会带动区域内的租赁市场活跃，同时也会吸引更多的购房者在此置业。

　　热销楼盘：改善

　　今年的成交数据显示，中心城区依旧交易活跃。其中中心城区成交的热门商圈也几乎均是地铁沿线的板块。由此可以看出，虽然中心城区的地铁沿线区域价值较高，但由于其交通便捷的特性，依旧成为了房产交易热点。2014年火热建设的5、6号线将于明年分段开通，4、10号线也开始了规划建设，所以在2015年，地铁房将依旧保持活跃。另外，随着经济的发展，地铁沿线的配套设施也是日益完善，从而凸显出地铁房的地理位置优越性。另外，地铁周边的房源供给也是较为丰富，特别符合上班族的刚性需求置业。

　　由于国家政策的利好，吸引了部分改善型需求购房者的积极入市。预计在“津十六条”、房贷新政等宽松楼市政策实施后，改善型需求得以释放，像梅江、鼓楼等中高档片区会成为改善型购房者关注的热点。就发展而言，此类片区多为中、大户型，户型设计、居住舒适度均更高，且小区环境、物业管理水平较高。与此同时，鼓楼片区地处地铁沿线，而梅江片区地铁6号线正在建设，加之片区生活、商业等配套设施日益成熟，因此购房者对于房源保值、增值性较为看好。