2014济南楼市年末翘尾 新兴热点区域成交火热

　　与2013年供需两旺相比，2014年济南商品房住宅市场并未延续此态势，整体成交经历了年初回暖，低迷和年末翘尾的阶段。在2014年市场环境波折，库存压力不断增加的背景下，上半年济南住宅市场表现平淡，下半年在多个政策利好逐步释放后，成交反弹，年底成交量超越2013年，创历史新高峰。

　　2014济南商品房市场跌宕起伏 年末成交翘尾赶超前年

　　截止至2014年12月，济南市内五区商品房全年累计成交477.3万平米，同比增长13%。

　　年初4月份大量项目加推使得成交量达到高峰，随后受整体市场环境影响， 成交量持续下跌，6月份成交量仅有26.7万㎡。7月份以后受济南限购限贷相继取消，央行降息等政策不断刺激影响，购买力在年末得到释放，11月份成交量受华山珑城单盘带动，单月成交量达到历史高峰。

　　2014年济南市内五区住宅成交均价8445元/平米，同比上升1%，与去年相比持平。本年一线品牌开发商均采取平价换量策略，新入市项目则选择低开入市。竞争激烈片区受市场成交低迷影响，多数项目以价换量，价格战不断升级。

　　年初1-3月份，受新加推房源影响，成交主要集中在历下高新成熟片区，均价维持高位。4-6月，迫于销售压力，各大楼盘在维持原来优惠不变情况下，开始推行更大尺度优惠政策，特价房和首付分期开始成为主流促销方式，成交均价一路走低。7月份济南限购取消，多个开发商迅速把握市场利好，在政策窗口期迅速降价出货，成交均价进一步下跌。11月份，中海华山珑城空前大规模开盘，将市内整体均价拉低至7117元/㎡，年末，均价有所结构性反弹，但仍处于低位。

　　新兴热点区域成交量攀升 优质楼盘低价路线受青睐

　　从济南楼市区域成交量来看，除了传统的历下区和历城区继续保持优势之外，西客站片区和雪山片区的热度也在不断攀升。

　　2014年成交量最多为历城区，全年累计成交162.6万㎡，该区两大项目中海华山珑城与万象新天为成交主力，其中华山珑城依靠多渠道与低价策略，首开即去化50.6万㎡;万象新天在政策窗口期及时降价推货，避开竞争，全年成交25万㎡。两个项目热销共同点：同是刚需大盘，自身配套齐全，能抓住核心客群，采取了多元化渠道推广与创新的影响管理方式，尤其线下拓客的应用为成交关键。

　　2014年济南市历下区房价领跑其他各区，区域以海尔绿城、万科金域国际和黄金99御园等高端项目为主导，区域成交价格高达10674元/㎡。长清区2014年全年成交均价为4939元/㎡，位列最后。

　　2014年济南市内五区热销户型集中在90-130㎡，成交均价集中在8000元/㎡左右。较往年相比，改善型产品成交量在本年度有所增加。市场呈现刚需主导下，改善需求同样释放的态势。

　　2014年，西客站片区、化纤厂片区和雪山片区竞争尤为激烈，供需压力持续增加，区域内以价换量较为常见。2015年，随着大盘的陆续入市，各大盘年度销售任务重，无战略空档期，一方面会导致市场体量增加，另一方面也会使这种态势持续加剧。工业北路随着万科新里程、祥泰城、中海华山珑城和新城地产的进入，预计2015年将会形成新的竞争热点片区。

　　相反的是，核心地段的改善项目，因其稀缺性和保值性，加之改善客群受市场大环境与信贷政策影响较小，在今年放松限购与限贷政策利好不断刺激下，成交量与成交均价始终保持坚挺，不少项目价格甚至出现上涨现象。

　　买方市场形成 开发商转战新媒体展开抢客大战

　　随着近两年济南住宅市场供求关系的转变，买方市场的逐渐形成，传统坐销方式开始面临挑战，开发商不得不采取多样方式，主动出击，争夺有限客群。另一方面，在互联网时代中，客户获取信息方式由传统报媒渐转为移动终端、网络等，传统媒体和中介的发展模式亦面临新挑战。

　　2014年是营销方式变革的一年，济南房地产营销方式从渠道推广和价格策 略均与往年不尽相同，传统的媒体、中介和开发商均在新时代的道路上谋求新的立足点和发展点。

　　首先是基于买方市场逻辑下的——促销方式和价格策略创新：新型低首付、限时特价房和赠送购房基金或装修基金等成为主流。

　　房企拥抱互联网金融已成不争事实，建立在第三方金融平台的首付分期机制，既可缓解购房者前期压力，又能利于开发商快速回款，2014年“首付分期”发展经历了由崭露头角到逐渐普及的阶段。例：银丰唐郡“首付两房2万三房3万”，万科城“0首付7折利率”。

　　限时特价房活动较往年更为普遍，如万象新天、中海国际社区和万科金域国际等楼盘，本年度均有推出特价房活动，并依此取得优秀业绩。